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日本の住宅市場は、人口減や世帯数減等の要因により右肩下がりの予測は以前よりされていましたが、新型コロナによる不況で短中期的にはどの様な動きになるでしょうか?
新築戸建て・新築マンション・中古戸建て・中古マンション・賃貸などへの影響を含めて皆様のお考え、予想を教えてください。宜しくお願いいたします。

A 回答 (5件)

私はサラリーマンで2005年から都心を中心に小さく小さく不動産投資しています。

(^^;;
2008年のリーマンショックのとき1年後の2009年の年末には物件が下がっていました。
翌年の2010年には少し持ち直して2010-2013年初めまでは値段はほぼ横ばいでした。
2013年アベノミクスと東京オリンピックが決まり不動産はじわじわ上がり15年には一気に高騰しました。現在もその流れを受けて高騰中ですね。
なのでコロナなのに思ったよりも「下がっていない」です。

中古物件って、売主が強気で売ることが多いので値段は高めで設定してます。
あとは新築も景気良いですね。
価格推移
中古
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/index.html

新築
https://news.yahoo.co.jp/articles/ca44e09c9260fa …

>>引用
首都圏の7月の新築マンションの発売戸数は、前の年の同じ月に比べて7.8%増加しました。

 不動産経済研究所が発表した、東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏の7月の新築マンション発売戸数は前の年の同じ月に比べて7.8%増えて2083戸でした。
 新型コロナウイルスの感染拡大を受け、春商戦での発売を見送っていた物件の売り出しが集中しました。
1戸当たりの平均価格は7.9%高い6124万円。
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というわけで、東京では下がっていないのが現状です。
個々の価格推移もマンションレビュー(https://www.mansion-review.jp/
で見ています。確かに強気の値段なのか下がってないですね。(^^;;

ただし、全体的に投資物件(居住者がいる賃貸物件)が市場に多く出ているので、コロナに対する不安定要素は多いと思います。
こちらは比較的早く手放したいんだろうなと思う人が多いのか、若干お得なお手頃価格にて出ています。まあ入居者込みなので、私は手を出さない物件なんですが。
(サブリースとか絶対いやなので、違約金も払いたくない人です、私)

なのでしばらくは大きな値段変動はなく、(来年以降)そのうち払えなくなる人が売りに出すと新築物件も引きずられて多少安くなるはずかコロナの状態化によってまたすぐに持ち直して値段が保持されるというあたりです。

一方でコロナの在宅勤務のせいか、さほど都心に近くない都内近郊の割安感のある戸建物件(3000万~)が人気のようで、駅から遠いとか、単線の不便な物件も精力的に売りに出ていると感じています。

気になるのはオフィスビルと学生向けマンション&アパートです。
私は、病弱なので会社まで徒歩で行けるオフィス街に住んでいますが、チョコチョコ空物件を見ます。(飲食店じゃない店の移転のお知らせとか)
本社移転の登記手続きなど結構大変なはずなのに移動されるってすごいなと。
それくらい、テレワークで事業所というものが不要なのかなあと…みています。

学生向けアパートはこれからコロナと共存する社会になると、大学そばのアパートやマンションが直撃を受けるのでは?と考えています。
今までは上京してきていた学生が地方の実家からオンライン授業を受ける形になると思うと厳しいだろうなと感じます。

賃貸物件は、私の住んでいる、持っているマンションでは値段変わらず、ってところですね。
2005年に買ったマンション(マンションノートでもまあまあ人気です)は都心で狭く古いのですが、入居者を独身でも保証人会社のみにしたり、母子家庭や訳アリカップル(同性)や外国人を積極的に取りこむことで空室なく回す大家が出てきています。
それにより大きく値段を下げないでいるみたいです。

参考になれば。
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この回答へのお礼

リーモートワークの為、近郊の物件が売れているというニュースを最近よく見掛けますが、ある程度業種が限定されると思いますので、定着していくのか、直ぐに一巡してしまうのか気になるところです。
また、”(来年以降)そのうち払えなくなる人が売りに出す。。” 様な経済状況が来るのか、大変心配ですね。
実際不動産に接している方のお話で、とてもためになりました。資料もご紹介頂き、大変ありがとうございます。

お礼日時:2020/08/27 12:51

>首都圏の中古マンションの平均成約金額が、2016年3,049万、2017年3,195万、2018年3,333万というデータを見たことがあるのですが、その後下がっているのでしょうか?



駅近一等地新築タワーマンションの場合です。
郊外の中古並みマンションは、値下がりしています。
築40年以上の値下がりは酷いです。
こんなマンションは、負動産です。
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この回答へのお礼

まさに負動産なのですね。誰も戸当た1千万の負担等持てませんし、スラム化は大きな社会問題となりますね。早速のご回答、大変ありがとうございます。

お礼日時:2020/08/27 14:36

世帯数は減っても、郊外の住宅は一定数建て替え需要があります。



深刻なのは、シャッター街と呼ばれる商店街と中古マンション。
取り分け、中古マンションの不動産価値は坂道を転がり落ちるが如く下降線を辿っています。
中古マンションを解体するには、1戸当りの負担金が1千万円以上と言われており、建て替え計画もままならず、スラム化が進行します。

また、東建やレオパレスに資産運用と上手い口車に乗せられ安普請のワンルームを建てさされた地主も大損です。
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この回答へのお礼

首都圏の中古マンションの平均成約金額が、2016年3,049万、2017年3,195万、2018年3,333万というデータを見たことがあるのですが、その後下がっているのでしょうか?
1戸辺り1千万以上の解体負担金とは恐ろしい話ですね、誰も負担できません。。。ご回答下さり、大変ありがとうございます。

お礼日時:2020/08/27 12:32

戸建て再生住宅とマンションリフォーム再販がメインになってゆくでしょう。



ダイワ○ウスとか、セキ○イ、とかへーべ○ハウスとか、新築メインの巨大企業が衰退してゆくでしょう。

底辺層向け賃貸は賃料が下がり続ける見込みです。
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この回答へのお礼

フローからストックへの流れが一層進むという事ですね。
再生販売やリフォームは大手ハウスメーカーも注力する分野でしょうが、取って代わるのはどの様な会社でしょうか?
ご回答下さり、大変ありがとうございます。

お礼日時:2020/08/27 12:32

1:


転勤などに伴う需要そのものが 今は完全に蒸発してしまっていますので
短期的には価格の下落が考えられます
2:
中期的に見た場合 以下の2つの要素について勘案する必要があります

Ⅰ:
今 第二次世界大戦末期をも上回っているレベルの 異常な通貨の過剰供給は
必ずどこかで調整局面が入らないと 資本主義経済そのものが破綻します
しかし 例えばアメリカが利上げに踏み切った場合 大半のアメリカの大手企業の有利子負債の量から考えて アメリカの株価暴落局面(回復に5年以上の時間を費やす)は不回避です
こうなった場合日本の資本収支は大幅に下がり 赤字転落さえ考えられます

また 今の日本の国債発行残高は 今年4月〜6月期のGDPで見た場合
GDPの2.8倍近くに達しています
この水準は 戦後間もない時期に 預金封鎖と国民の預貯金全額召し上げが行われた時期に匹敵します
かと言って アメリカが金融引き締めに転じたのを放置した場合
急激な円安は不回避です
かと言って 日本が利上げに踏み切ったら 国家が破綻します

Ⅱ:
現時点でも 多くの高級住宅街の邸宅や土地は
もう日本人では買える人がおらず 中国人富豪がどんどん買い漁っていまして
どんどん定住が進んでいます

これらの不確定要素があるので
中期的な予想は難しいです
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この回答へのお礼

国際情勢や国際金融も絡んでくるので大変難しい判断なのですね。ご回答下さり大変ありがとうございます。

お礼日時:2020/08/27 12:32

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