1981年建築のマンション

賃貸マンションの契約を考えているのですが、立地的に選択肢が築年数の古いリノベーションマンションしかありません。
今検討しているマンションが1981年12月完成のものです。1981年6月以降に新耐震基準が適用されているということでギリギリセーフと思っていたのですが、完成が81年なだけど設計はもっと前からされているのではと考え始めました。そこで仮に1981年より前に設計計画がされており、完成が81年になった場合の耐震基準はどちらのものになるのでしょうか？また、仮に旧耐震基準の建物でも、鉄筋コンクリート造のマンションであればそこまで気にしなくてもいいと不動産屋で言われたのですが本当なんでしょうか？

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2020/09/07 12:19

はっきりしていることは、確認処分の日付が

①法改正の施行日の1981年5月31日より前である→旧耐震の基準でＯＫ（※

②法改正の施工日以降（6月1日以降）である→新耐震の基準を満たさないと確認が通らない

ここで厳格に確認をしたいなら、その地を管轄する特定行政庁の窓口で建築計画概要書の閲覧または写しの請求をして、記載されている確認処分の日付をご覧ください。

で、２つの考えがあります。

①の場合、※を付けた理由は必ずしも旧耐震とは限らないんです。
かなり大きな法改正なので改正案の発表から施行までは相当の猶予期間を置いていたはずです。
つまり関係者はみんな早くから知っていた。
設計の当初より法改正を見込んでいるので、5月31日以前の物件でも必ず旧耐震とは限らない。
建築基準法は「最低の基準」を定めたもので、これを上回ることは何ら問題は無いわけ。
「新耐震基準に適合」を広告で打てる。
強度を増して問題があるとすれば費用と工期くらい。
想像で、5月末までに確認通知書を受けようと駆け込み申請が多かったと思いますけどね。

②不動産会社の認識では登記の日、建築基準法で言えば工事が終わり完了検査を受検・合格、検査済証の交付日のようです。
（私は業者から自分の耳ではっきり聞いた）
ここに齟齬が生じます。
つまり市中に出回る物件で法改正の前後にまたがると、旧耐震のものでも新耐震として扱われる場合がある。
しかし時期が旧耐震であっても物件そのものは改正を見越して新耐震基準を満たしているもある、です。
ほとんどの不動産業者は建築の手続きに関して知識を持ち合わせないので、確認申請・通知書交付・完了検査申請・検査受検・合格・検査済証の交付、の一連の流れを知りません。
つまり新旧のタイミングがどこになるのかわからないので、自分の都合の良い解釈をするわけ。

例えばマンションではなく普通の住宅で耐震診断や耐震補強がありますよね。
こちらも確認通知書の紛失などで記録が手元に無ければ、建物の不動産登記をした時期で通用してしまうのが現実です。

法律上の新旧は特定行政庁の記録でわかる。
だが旧耐震であっても法改正に適合させた「新耐震相当」のものは当時の設計書などを確認しない限り誰にもわからない。
万が一の巨大地震だと新旧の差は大きいですよ。
震度６で倒壊しますから、どうしても住むなら圧壊する１階や２階より上階をお勧めします。
もちろんちゃんと施工されている前提で、ですけど。

業者の常套文句。
「大丈夫ですよ」
トラブるので自分では明確に答えません。
中庸にあいまいに答えて、その解釈と責任は顧客ですからね。

No.4 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/09/07 12:05

耐震基準は最低基準です。

最低基準を遥かに上回る優良マンションにすれば問題ないです。

No.3 回答者： gldfish 回答日時： 2020/09/07 11:18

81年です。

不動産の価値を計る(売りに出す)情報は、基本的に完成時のものしかありません。完成前の話にまで及ぶと、おっしゃるような耐震基準などが判断出来なくなってしまいます。

> 鉄筋コンクリート造のマンションであればそこまで気にしなくてもいい
信じていいです。戸建てであっても、数十年以内に建てられたものであればそこまで気にしなくていいケースが大半です。
そもそも、所有ではなく賃貸なので、そこまで耐震とか気にしなくていいですよ。耐震基準はあくまで所有・売買に影響してくる一種の安心を得る「目安」で、最新の基準じゃなければすぐ地震で壊れるというものではないです。昔の家でも一応地震国を想定してプロが建ててるものですから。いくら古ぼけた家でも倒壊が頻発するなんてことはさすがにそうは起こらないでしょう？　(昔はDIYで自分の家を建てる人も多かったようですが、これは除く。)

No.2 回答者： miewy 回答日時： 2020/09/07 11:16

ご心配されている通り、

1981年の新耐震基準を満たしている建物は、
建築年そのものではなく、1981年6月1日以降に建築確認を受けている必要があります。

確認申請後に着工して実際の竣工に至るまで1年以上を要することも珍しくないので
1981年12月完成というと、たぶん旧基準適応の建物かと思います。

鉄筋コンクリート造りのマンションであれば安心かどうかですが、
マンションの構造によってもだいぶ状況が変わってくると思います。

例えば、同じ古いマンションでも
１階が駐車場の様な大きな空洞+何本からの柱だけの場合は
耐震かなり弱いと思いますので、１階空洞のマンションは出来るだけ避けた方がいいと思います。

心配であれば、以前の地震後の修復状況を調べることは可能ですので
過去の被害状況を見るとかなり参考にはなると思います。
（ただ、売買ではなく、賃貸マンションで不動産屋さんがそこまで親切に調べてくれるかどうかはわかりませんが。。＾＾；）

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2020/09/07 11:06

建築許可の時点で判定します

建築年月日ではありません
一般的には新基準になる前の許可であっても、新基準の適合がないと許可されません
アウトかセーフかは神にしか分かりません