東京スター銀行の住宅ローン

住宅ローンの借換えを検討しています。東京スター銀行の預金連動型住宅ローンに興味を持っています。預金残高とローン残高との差額にしか金利が掛からず預金が増えるほど返済が楽になると言ううたい文句です。実際、スター銀行のＨＰでシミュレーションしてみると現行ローン（公庫固定金利約3.1％　20年返済）に比べて数百万返済が楽になると結果が出ました。返済総額軽減の旨みを得るためには計画通りに預金を増やしていく事が前提になると思いますが、スター銀行の前歴の事もあり、余りに上手い話のようで少し不安も感じています。預貯金連動ローンへの借換えに当たって気を付けるべき事を何でも結構ですので教えて頂けませんか？特に、既に当該ローンに借換えをされている方の意見を伺えれば有難いと思います。当方全くローンの事に疎くどんな事でも情報を頂ければ大変助かります。

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/31 16:14

まず繰上返済手数料が無料の通常のローンとスターのローンを比較してみるとよくわかります。

この場合、スターの方は預金する行為＝繰上返済と考えてください。

そうしますと、通常のローンとスターのローンでの金利負担は全く同じになります。
つまり金利が同一なのであれば損得はないのです。

違いは繰上返済手数料がかかる場合には、その分になります。
実際残高＝預金となったときに預金を返済に充てて完済すれば同じことになります。

もう一つのスターのメリットは、繰上返済分は預金なのでまた引き出し出来るということです。この意味は「繰上返済分をまた住宅ローンの金利で借りることが出来る」と読みかえることが出来ます。

通常ですと繰上返済するともはやなかったことには出来ませんが、スターの場合はそれが可能であるということです。

そこでスター銀行にとってのメリットが気になりますね？考えられるメリットは、

・預金金額は何時でも貸し出し枠と同じことですから、何か資金が必要なときにはここから利用されるため、たとえば将来教育ローンをという場合でもこれから出費してもらえるので、事実上他のローンを自社に取り込むことが出来る。
・当然ながら預金はスター銀行に集中させることになるので預金も獲得できる。今は調達に困っていないが将来的にはメリットとなる。
・給与振込口座など総合的に利用してもらえる可能性が高い。（預金する場合も積立預金などは給与口座の方が便利だから利用してもらいやすい＝さまざまな手数料が入ってくる）
・ローンを借りている人の資産状況がわかりやすい。

ただ借りるほうも、預金全部を繰上返済にするのは不安があるのである程度は手元に置くことを考えると、このような柔軟性のある仕組みは魅力的など、必ずしもこちらに不利な話だけではありません。

私は金利が１０年以上の固定金利がないなどの問題から検討からはずしましたが、しかし１０年固定とかそれ以下の短期固定や変動金利による短期決戦型返済を目指す人にとっては魅力のある商品だと思いますよ。

この回答へのお礼

詳細なご回答有難うございました。要するに短期決戦で処理できる場合は非常に良いローンだと言う事ですね。

お礼日時：2005/01/31 21:23