財産の価値の見方について(再）

たびたびすみません。
以前同様な質問をしてますが、税理士さんや司法書士さんに確認しましたが、なかなか
素人の私が判断できるような回答が得られません。
あまり立ち入りたくないということもあるようです。
不動産の財産評価は税理士さんに出して頂きましたが、何分賃貸アパートの建物も30年弱と古く、家賃は生むものの将来的に修繕費もかかるでしょうし、貯金とどう比較すべきか難しいです。
どこかこのような相談を受けて頂ける場所は無いものでしょうか？
お分かりになる方がいれば宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 皆様ご回答ありがとうございます。
  説明不足もあると思いますので補足します。
  
  内訳（仮の金額）
  ①不動産（土地＋建物）　A 住居：土地1500万　建物（木造）100万
  　　　　　　　　　　　　B 賃貸アパート：土地900万　建物（軽量鉄骨）100万
  　　　　　　　　　　　　合計2600万
  　　　　　　　　　　　　（アパートは年100万程度の家賃収入有り。ただし
  　　　　　　　　　　　　　今後修繕費が多く発生することが見込まれる）
  
  ②預金　　　　　　　　　1600万
  
  あくまでも片方が不動産、もう片方が預金というように分けたいと思いますが
  差額があり、これをどう考えるか悩みどころです。
  不動産を相続する方が、現金1000万を補填すれば
  双方ど半々になりますが、1000万は今後の手間（入居者がいなくなるリスクヘッジ、修理費など）と考えることが妥当なのか、率直な意見を頂ければと思います。

    補足日時：2021/01/13 08:17

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/01/07 13:49

将来の不動産の評価を，相談レベルで出してくれるところなんてないんじゃないでしょうか。

税理士が出せるのは，現在および過去の相続（または贈与）に際しての相続税（または贈与税）の計算のための価格です。それよりも市場価格が安いようなケースでは知り合いの不動産業者に聞いてくれる程度のことはしてくれることもありますが，再建築価格や収益等を考慮した価格を出すなんてことはしません（というかできません）。

司法書士に至っては不動産の評価なんてしません（登記申請時に使う「不動産の価格」は，役所が出した固定資産税評価額です）ので，聞くだけ無駄。やってくれるとしても，路線価を基準とした価格計算（税理士と同じですが，土地の形状による修正等までは無理だと思う）程度でしょう。

現時点での市場価格であれば，町の不動産屋でもいいとは思いますけど，それは売りに出した場合の価格であり，将来の価値とは違うものです。

再建築価格や収益まで考えるとしたら，不動産鑑定士ぐらいしか思いつきませんが，この不動産鑑定は大変なので，相談ではやってくれません。依頼すると数十万円はかかるのではないでしょうか（バブル期の抵当証券交付申請でも不動産鑑定士の鑑定書を付けていましたが，聞いたところによるとその鑑定書は1件百万円以上だったらしい）。
ただ鑑定書には，鑑定結果だけでなく，その結果に至る根拠も書いてくれます。その鑑定士個人の見解によるものなので，複数の鑑定士に依頼すると価格にばらつきが出たりもしますが，素人が読んでもわからないというものではないように思います。

そこまでのものを期待するなら，不動産鑑定士に”依頼”するしかないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2021/01/16 00:35

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/01/08 11:03

これは悩みがよくわかる。

心中お察しする。

質問者の場合、自分が「素人」だと思っている点が判断の邪魔になっているよ。
賃貸アパートを所有している時点で、質問者は不動産経営・貸室賃貸業という事業者。
つまりプロ。

素人意識は捨てることをお勧めする。
素人と思い込んでしまうことで、本来は不動産経営・貸室賃貸業の専門外であるはずの税理士や司法書士をプロとみなし、依存して相談してしまっている。
税理士等はそれぞれの専門分野の見地から情報や助言をしてもらうにとどまる。
それを受けて、所有者は事業主・プロフェッショナルとして判断を下す。

・・・とまあ、資産運用の中でも現物不動産はいささか特殊ではある。
質問文の中に「貯金とどう比較すべきか」とあるが、現物不動産と現金預貯金とは直接的に比較が難しいため、そういった発想では不動産経営は厳しい。
早々に売却して換金し、その現金を他の資産運用へ回した方が質問者には向いていると思う。
これは資産の組み換えというものなので割と一般的なこと。


まあ、本件の場合。
まずは『いま売ったらいくらになる』という現時点での資産価値を確認するところからだと思うよ。

税理士は税務の見地からの財産評価であり、実勢相場とは基本的は目的が違う計算方式。
実勢相場として売却した場合の不動産価値がいくらになるかについては、不
動産業者の有名３社くらいに査定してもらうといい。（大手どころならどこでもいい。1割くらいは下方修正してみた方がいいかな）

その3社を平均したくらいが『いまいくら』の参考になる無難な数字。
これはマイホームの査定額ではなくて投資物件の金額。
不動産業者の査定も買主の見立ても、”将来の収益性”（収入や修繕費や建て替えや売却なども視野に入れた）をそろばんにいれている。
で、その査定額『いまいくら』の金額が、質問者の求めている「貯金とどう比較すべきか」の答えでもある。

。。。とまあ長い話になるので割愛。
とりあえず査定して『いまいくら』万円を確認してみては。
カネがかかるわけでもないし、判断材料のひとつにもなる。
その金額が出たところで次の手を検討するということで。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

いつも励ましの言葉も添えて頂き、また丁寧に回答頂きありがとうございます。

お礼日時：2021/01/16 00:35

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2021/01/07 07:34

＞財産の価値の見方について(再）

質問タイトルは了解。
けど、質問の趣旨がよくわからん。

＞不動産の財産評価は税理士さんに出して頂きました

税理士に頼めば、相続発生時等における不動産の財産評価はしてくれる。（だけど、売却する場合の財産評価はしてくれない。）

＞何分賃貸アパートの建物も30年弱と古く、家賃は生むものの将来的に修繕＞費もかかるでしょうし、貯金とどう比較すべきか難しいです。
＞どこかこのような相談を受けて頂ける場所は無いものでしょうか？

ひょっとして、遺言書等を書くために、自分の所有する賃貸アパートの財産評価を気にしている？？？
（自分の貯金と比較できることを期待している？？？）

ＹＥＳなら、「無理」というのが答えだと思うよ。

理由です。
仮に貯金が5000万円なら、「5000万」という定量的な数値がすでに存在している。今後インフレやデフレがおき通貨価値が変動しようとも、5000万という数値はうごかない。

一方賃貸アパートの場合、今後得られる家賃収入がどうなるかわからない。同時に将来の修繕費用もわからない。
予測することができない「将来の収入と支出」を考えなければいけない。

すでに定量的な数値が出ている現金と、将来の収入・支出が未確定の賃貸アパートに対して、誰もが納得できるような評価を下せる物差しなんて、ないでしょう。

この回答へのお礼

住宅産業に勤めている知人からも同じような回答がありました。
ありがとうございます。

お礼日時：2021/01/16 00:31

No.2 回答者： OnneName 回答日時： 2021/01/06 23:44

信託銀行など。

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2021/01/06 21:34

餅は餅屋、不動産なら不動産屋。

いくらで売れるかの価格が価値です。
３０年物なら、家賃収入と修繕費とてトントン。土地価格－建物の取り壊し費用＝実質的な価値かも。