市の差押がある任意売却物件の購入について

中古住宅の購入を考えていますが、その物件は任意売却物件で、住宅ローンの銀行や保証会社による抵当権の設定に加え、市からの差押えが入っています(登記簿を取得して確認)。
不動産屋は、抵当権は引渡し(立ち会いでの代金決済)時に外れますと言います。それは当然だと思います。
ですが、差押えについては「個人に対しての差押えなので、登記が移転して所有者が変われば差押えは自動的に解除される」と言います。差押えは『私的財産の処分を禁止すること』と認識しており、差押えが解除されていないのに売買の契約はできないのではないでしょうか？
抵当権の解除のように、売買代金の支払いと同時に差押えの解除が行われるのなら分かりますが、不動産屋の言うようなことはあり得るのでしょうか？

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/01/20 04:12

売却に市が同意した場合です。

建築価値が無い、土地に価値がないとか、抑えても意味がない場合とかだろうね

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2021/01/20 09:41

登記事項証明書は確認したんですよね？

なら、権利部の甲区では所有者に続いて自治体の差押の登記がしてあるんですよね？
今のままでは所有者＝名義人が自由に不動産を処分する権利が無いわけ。
そのため売り手はこの差押の登記を先行して抹消する必要がある。
で、抵当権までも付いてるんですよね。
つまり、売り手はじきに来るであろう競売よりは有利と考えて先に任意売却してその代金を弁済に充てたいわけです。

言い換えたら、今の所有者が先に滞納の負債を弁済して差し押さえの登記や抵当権を抹消してもらえないと、代金を払ってもあなたの名義とはできない。

＞差押えが解除されていないのに売買の契約はできないのではないでしょうか？

売買の契約はできるのでは？
名義変更ができない。
不動産屋の言うことは確かに正しいようだが、

○登記が移転して所有者が変われば差押えは自動的に解除される
　　↓
○負債を弁済して差押と抵当権を抹消したら登記を移転できる

ビミョーに（時系列の順番が）違うのでは？
負債を払わない限り自治体も金融機関も抹消しませんよ。
あなたの金が負債の支払いに回る可能性が大なわけで、代金決済、差押と抵当の抹消、名義変更のタイミングや流れは確認しないと。
その辺りを契約時に確認、契約書に盛り込むと思うけど（違っていたらゴメン）。
おそらく売り主は弁済の都合を付けて名義変更をするはずだけど、金だけ取られて直後に自己破産宣言されて失踪、取り込み詐欺されたら目も当てられないし。

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/01/20 11:44

>個人に対しての差押えなので、登記が移転して所有者が変われば差押えは自動的に解除される

　これは間違いです。所有者が変われば自動的に解除されるのであれば、差し押さえの意味がありません。

>差押えが解除されていないのに売買の契約はできないのではないでしょうか？

法的に言えば、差し押さえは所有権移転の効力に影響は与えません。ですから、差押え登記が抹消されてなくても、所有権移転登記は法務局は受理します。ただ、市は差し押さえをご相談者に対抗できますので、公売にかけることができますし、その結果、ご相談者は所有権を失うことになってます。
　ですから、当然、遅くても決済日に差し押さえの解除をしてもらう必要がありますので、受領する売買代金から市への支払いにあてます。その不動産屋は、買主側の仲介ですよね。売主側の仲介は別にいるのではないですか。売主の仲介は、当然、そのような手配していると思いますが。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/01/23 08:45

その不動産屋は任意売却専門業者？　それともごく普通の業者なのでしょうか？

素人に説明してもわかってもらえないと思ってそのような（正確ではない）ことを言っているのか，それとも無知でそんなことを言っているのかわかりませんが，その業者に頼むのは，ちょっと怖いように感じます。

「任意売却」は「強制競売」との対比で「任意」と呼んでいますが，実際には債務返済に困窮している債務者が，債権者の主導により不動産を「売らせられる」ものです。通常であれば各担保権者に全額返済をするところですが，担保権等を全部抹消しなければその不動産を売れないことから，第1順位抵当権者でさえ譲歩して，融資金の全額回収を諦めることだってあります。別に負担を分かち合う必要のない司法書士（登記を担当）でさえ「任売なんだから安くやってよ」なんて言われて売主分の報酬を安くさせられたりもします。自分が代理することもできない（＝責任を負えない）差押えの抹消手続きの見届けなんて余計なことまでしなければならないのに。

市の差押えということは，売主は，固定資産税等の税金を滞納していたということでしょう。税金滞納を解消しないにも関わらず所有権を移転すれば自動的に差押え登記が抹消されるのであれば，たとえば夫が妻に贈与や売却をしてしまえば差押えなんて無効にできるということです。そんなことがあるわけがありません。納税は国民の義務で，それを保障するための手続きを滞納者の任意で解消できてしまうなんてことはあり得ません。ちゃんと納税して（延滞税は免除してもらったりもするけれど本税だけは納付する），差し押さえを抹消してもらうに決まっているじゃないですか。その業者の説明は，客をバカにしているのか，それとも無知なのかのどちらかではないでしょうか。

任売では，決済現場に各債権者（抵当権者や差押権者）が立ち会い，滞納税や融資金，後順位担保権者であればハンコ代をもらうのと引き換えに，抹消登記に必要な書類を渡して，担保権等の抹消手続きをします。差押えの抹消については司法書士が代理できないので，法務局窓口で司法書士と市職員が待ち合わせて一緒に書類の提出を行ったりします。
最近の売買では，売主の担保権者が決済現場に来ることはまずありません。司法書士が事前に確認をし，決済現場から返済手続きを終えたのち，司法書士が担保権者のもとを訪れて書類の受領を行うことがほとんどです（そのために司法書士の関与が必須になってしまったりする）。コロナ禍の現状があるためリモートがどうとかいう話なんて，任売の現場では「それどこの世界の話？」です。

買主からしてみれば，正確な情報をもらえるからこそ業者に仲介手数料を払う気にもなるはずのところ，その説明はどうなんでしょう？　担当替えなどを要求し，正しい情報提供を求めるべきのようにも感じます。