分譲の古いマンションの管理組合についてお聞きします。

Question

築40年の古マンション在住妻です。

世帯数が100世帯上
平均年齢が75歳～80歳上

各住居で、役員が順番で回ってくる形が一般的ですよね。

我がマンションもそういう形です。

今回、去年に大規模修繕の給排水管更新工事が有りました。

本来、工事をお願いする業者は、総会にて組合が、

a社・b社・c社のどれが良いか、戸々に発表し 一般組合委員(戸々)の皆で決める形になると思ってました。

少なくとも、友人数名の分譲マンションはそういう形と聞いてます。

我が、マンションははじめから、管業者を指定されてました。

先ず、総会の決議前に 管業者の説明会=二回
↓

総会(※高齢者マンションからか、戸々の中で出て来ない家庭もあり)
↓
決定

管業者が、キチンと工事してくれたら良い話しでしたが、たったの1年ちょっとで、戸々の中で異変異常が多発です。

浴室の排水トラップからの漏水も有りました。

世帯数の割には、かなりの突貫工事な為に 職人達も早くやれと尻を叩かれる訳なので、人の手でやる作業な為に、キチンと出来なく後々異変異常も、物理的に起きてもおかしく無いと解釈してます。


そんなこんなで、全室とは言えないかと感じますが、私が知ってる限り かなり有ります。

私は、元々 建築・建設の現場監督の元妻でした。

多少の知識は覚えてる為 戸々の異変異常を聞いた際、
保証期間中だからと業者を呼ぶ
↓
調査→戸々の方が誤魔化されてました。
↓

私に探りを入れられても、更に不安を煽るだけなので、「理事長さまにその胸のご報告を・・・」しか受け答え出来ましたでした。

そこで、お聞きします。

建物も経年劣化なら、築40年で築1年当初から居住してる方もかなりのご高齢です。

順番で回って来た役員は無理だと感じます。

これからも、残りの修繕工事がある為に、管理組合のプロ

つまり、つみたて修繕費で管理組合の業務を果たす、プロを雇えば良いかと感じますがどう思いますか？

居住者の若い方達が、数年で役員が回ってくる形になる為、仕事もあり“老害ヨボマン 冗談じゃない！！”
と、いう 若い方の意見も上がってます。

順番で、回って来た若い方達が、インチキ業者の誤魔化しを専門職業じゃない為に 分からない訳です。

理事長になられた方は、押し付けられ、本当に大変です。

やはり、“管理組合のプロ”をお金で雇い入れるべきでしょうか？

築年数の古いマンションに居住してる方の、管理組合のシステムを参考までにお聞きしたく思い質問させて頂きました。

工事後に、不満や住居の不安を抱えてる高齢者の方・早々と役員が回って着て不満を抱えてる若い方達=皆さんが、このマンションに居住し、幸せになる権利が有ります。

特に、高齢者の方達は これから老年期に向かい穏やかに過ごしたいのは区分所有者として当たり前です。

ご意見を頂ければと思います。
宜しくお願い致しますm(__)m

suzuki0013 · Accepted Answer

これは気の毒にね。
心中お察しする。

本件ではまず２つの要素があって、それぞれ別々に考えて対応することになるよ。

１．施工会社とのアフターケアなどの折衝
２．管理のプロ（管理業者または管理士等）への依頼

というのも。
２の管理のプロに今から依頼したとしても、すでに完了している給排水更新工事やこれから予定している工事などは、基本的には業務外なので対応してもらえない可能性があること。
配管更新工事の不備等に追及は、これは建築事なので、管理のプロよりも建築セカンドオピニオンや一級建築士等の建築のプロの領分だし、状況によっては弁護士など法律家の領分になってくる。

つまり、何が言いたいかというと、２を実現しても１は解消しないってこと。
組合員全員がそれを踏まえて議論していかなければ話はおかしくなる。
これはマンション管理でよくあるトラブル例だよ。
関連はしているけれど別々の事柄を混同しないで、１と２は別々に検討するといいよ。

２について。
これは結構最初は面倒くさい。

管理業者のついていない自主管理のマンションの場合、高齢化や法律の改正（複雑化）などにより素人では手に負えない状況になることが多い。
本件でも管理のプロに依頼するという考えが出るのも当然。
ただ、これも管理組合の中で意見が分かれてケンカになる。

まず、依頼した方がいいというグループと、報酬（管理委託費）を払いたくないグループ、それと無意見・中立（よく分かんない・事なかれ・先送り）グループ。
この3つのグループに分かれる。
前者は比較的生活にゆとりがあるが、後者はカツカツで少しでも支払いを増やしたくない。（単なるケチも少数含まれる）

ちょいと話は寄り道して。
質問文の中では積立修繕金から報酬を払うという一文があるが、これは部分的に間違い。
こういった報酬の支払源は管理費。
管理費の徴収のないマンションでも修繕積立金の中には単発支払いの管理費用が含まれていると解されるが、継続して依頼するような場合には別途管理費として徴収することになり、それも規約の変更や議決が必要。

閑話休題、話は戻り。
プロへに依頼について、菅組合で話し合いをするうちに自然と折衷案が出てくる。
例えば、費用をある程度抑えるために、全委託ではなくて部分的に管理業者に委託する案。
マンション管理士や弁護士等にアドバイザーやコンサルタントなど顧問料を支払って助言だけ求めるという案。

さらに考え方だけではなくて、年代の差によっても分かれる。
世代ごとの考え方の差、金銭の重さの違い、今までの人生経験による良くも悪くも年の功や老害、認知症など判断力の低下や差。
世代が同じだからと言って考え方が違うということ。

こうして、全部丸投げ委託派・ビタ一文出さない反対派・それぞれの折衷案を支持する少数派がいくつかなど、組合員が大小複数のグループに分かれてまるで群雄割拠するわけだ。

本件の場合、古いマンションによくいる長老やご意見番など、良くも悪くも意見をまとめたり主導する役割の人がいないみたいだね。
これも管理組合での議論が紛糾する原因になりえる。

などとまあ長い文章になったけれど。
質問では「管理のプロを雇い入れるべきでしょうか？」ということだけど、一言に雇い入れるべきと言っても上記のような障害があるというわけだ。

それと、この類の案件で”～～すべき”（＝行うのが良い、義務があるかのような）という考え方はしない方がいいよ。
選択肢はそれだけじゃないし、そういう考え方は他の人たちの反感を招くことがあるから。

まあ、試しに「全管連」で検索してみては。
今の質問者の参考になる情報が拾えると思うよ。

ぐっどらっくｂ

トムジョーンズ虎吠 · Answer

あなたも,他の組合員と同じような感じですね。
第三者的な考えから脱皮して→問題あれば、直ちに理事会へ出席して→意見を具申しなければ→何も変わりませんよ.
◼️不満ばかりを、いうなればだけでは、物事は前に進みません。
◼️理事会がおかしければ→より良い建設的(かつ)現実的な改善案を→他の組合員と話し合い、対する案を作り→理学療法へ出席して,建設的提案を説明しなければ→あなたの管理組合は,いつまでたっても、変わりませんよ.
▼あなたと共感する､複数の組合員とが、行動しないと駄目です。
◼️もう､返事は結構です。

トムジョーンズ虎吠 · Answer

まず,管理組合･理事会の運営形態は,どうなっているんでしょうか？
例えば)毎月の理事会で議論した内容･経緯について、理事会開催後に,理事会議事録を→毎月全組合員へ配布しているでしょう。
そうならば)理事会で,大規模修繕工事の実施計画,業者の選定方法,工事実施方法などが,配布された理事会議事録で,全組合員が考え,判断して→事前におかしければ→翌月の理事会へｵﾌﾞｻﾞｰﾊﾞｰとして出席して→指摘できるはず→その指摘に対して,反論した理事長等の考えが,筋違いならば、修正しなければなりません。
▼理事会が対応や改善せず、放置するなら→規約に基づき、全組合員の２割以上の署名付きの臨時総会の開催に係る【臨時総会開催】の署名要望書を→理事会に突きつければ、良いのです。
▼もし)開催しないならば、開催要望した組合員自身側で,臨時総会を開催する事ができるのです。
▼理事会のみならず)あなた方自身も、自ら動こうともされておらず、あなたも,改めて、規約に規定されている各条項を確認して,あなたとお馴染み考えを持ち、共感できる組合員と話し合いをして→管理組合の共通利益を阻害する理事会へは、いくらでも、改善できる方法は,見つかります。
◼️私どものﾏﾝｼｮﾝ管理組合では,理事会から配布された理事会議事録を見て、おかしい内定部分があれば→アチコチの組合員からの理事会宛の投書の提出や直接理事会へ出席し考えを修正しております。
▼実際にも)2割越える組合員の署名を集め→独断的な理事長の交代を,臨時総会を開催して→理事長を交代させましたよ。
◼️あなた自身も、理事会とも似たり寄ったりの考え方とも、あなたのお礼文書からも、伺えますね。
▼やり方は、いくらでも,あります.
◼️まずは)毎月の開催する理事会の議事録を→全組合員へ配布されていますか？
◼️理事長ないし理事会が未配布ならば→(理事長許可もらい)理事会へあなた自身が,なぜｵﾌﾞｻﾞｰﾊﾞｰとして､出席され、理事会の議論を,聞き､おかしい内定された議事ならば→改善意見を出せば良いのです。
◼️理事長の運営原則は→開かれた会議,公開制で開催,組合員ならば誰でも傍聴できる。以上の大原則の元で開催され,なおかつ)その理事会の結果を→全ての組合員へ配布して→組合員の意見を阻害理事会で再度検討する。こういった好循環な民主的公開された理事会の運営を,じっくりできるように,あなたやあなたと共感する他の組合員とが、行動にでないと、いつまでにたっても、他の組合員･理事も,同じであり→発展しない管理組合のままになりますよ。
◼️あなた一人では,何もできません。
あなたが他の組合員と一緒に話し合い、共感できたならば→行動しなければ、あなたの方の管理組合の未発達な現状は,変えられない,と思いますね.
▼是あなたのような問題意識をもってこいおられる組合員が,もっともっと増え、行動に出る事を,祈念しておりますね.
あなたを応援しておりますので.
是頑張ってくださいね。

トムジョーンズ虎吠 · Answer

追記)今回の工事後の件は→定期点検が,3年後、5年後,10年後と,契約書に記載されているはずです。
▼まだ5年未経過ならば→管理会社と理事会とが、責任取って、工事業者と交渉する以外、ありません。

トムジョーンズ虎吠 · Answer

まず、管理組合の大規模修繕工事の基本的な工事方式について→認識すべき。
(1)工事施工方式
①施工責任方式(施工業者１社へ丸投げ)
②工事監理方式(施工業者に対する,管理組合発注者の立場で工事監理するｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ者･設計士などを雇い,工事施工途中を点検させる)委託費￥150～250万円
(2)施工業者の選定方法
管理会社に,選定を丸投げせず、理事会自ら他の施工業者から見積書を,複数以上収集して→理事会の判断で,出席理事の半数以上の賛否採決で→選定を内定→事後の総会での賛否で確定承認決議する。
◼️あなたの管理組合理事会では)
上記の①②について、どうされたのか？不詳ですが,
◼️選定された工事施工業者による、手抜き工事を防止するには、工事途中に理事会が点検を自らするか？→嫌なら)香料費とは別途に、管理組合寄りの設計士等のｺﾝｻﾙﾀﾝﾄを雇用して→工事作業中の施工状況が設計どおりに,作業手抜きをないように、点検する第三者ｺﾝｻﾙを,雇用すれば良いのです。
▼私達の管理組合では)当該設計監理方法で,大規模修繕工事を実施して→手抜き工事を防止しました。
▼理事の高齢化による、理事会の問題意識や運営低下防止方法としては→日頃の理事会補佐目的として→経験豊富なﾏﾝｼｮﾝ管理士を,有償で,理事会活動･運営を補助してもらう事です.
但し,当該ﾏﾝｼｮﾝ管理士と管理会社や工事業者との、裏取引の防止措置を取る必要があります。
委託費額は様々ですが→月額4万～7万円と幅広く、正式理事ではなく、あくまで理事会補佐役の方が、良いです。
▼頑張ってくださいね。

未来ママ · Answer

マンションの管理組合は知識を持っていないためプロに任せているのが殆どではないかと思いますよ。

分譲の古いマンションの管理組合についてお聞きします。

これは気の毒にね。

あなたも,他の組合員と同じような感じですね。

まず,管理組合･理事会の運営形態は,どうなっているんでしょうか？

追記)今回の工事後の件は→定期点検が,3年後、5年後,10年後と,契約書に記載されているはずです。

まず、管理組合の大規模修繕工事の基本的な工事方式について→認識すべき。

マンションの管理組合は知識を持っていないためプロに任せているのが殆どではないかと思いますよ。

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