木造2階建で100m2未満の4号建築物

Question

https://www.relight-kaitori.net/blog_detail/id=324


このページで木造2階建で100m2未満の4号建築物というものは、柱1本を残し、大改修もできます。

とありますがこの100m2未満はどこからきているのでしょうか？

mofl · Accepted Answer

結論から。
リンク先の著者の勘違いでは？

以下に建築基準法の抜粋を（一部省略）

第六条（建築物の建築等に関する申請及び確認）
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては
（以下、略）

おそらくだが、著者は再建築不可物件を専門に扱うため、グレーゾーンで利用することを言いたいのだろう。
１号から３号までは新築や増築に限らず大規模な修繕、大規模な模様替えも確認申請が必要、だが４号はそれらが免除されており新築や増築（防火、準防火は別途考慮）でのみ確認申請が必要として、柱１本でも残せば新築扱いではなく確認申請の手続き不要、だと。
すべて除却したら新築しかなくなる、の解釈で再建築不可だから気をつけて、と。

ここに100㎡の縛りは無い。
100㎡のことは特殊建築物の区分けと思う。
一般的に１号である共同住宅も、ワンルームで４世帯、木造２階建てで延床面積を100㎡未満に収めれば４号物件扱いの特殊建築物。
（めったに無いけど見たことはある）

専用住宅で木造２階建て、延床面積が150㎡でも４号。
専用住宅で木造平屋建て、延床面積が90㎡でも同じ。

んで、これ、致命的な勘違いがあるよね。
例えば再建築不可の理由が、袋地で接道が取れない＝第43条第1項の接道義務を満たせない、としようか。
（おそらくこの記事の対象はこれ）

なら、なぜそこに建っているのか？最初はどうだったのか？が問題でしょ。
以下はこの前提で。

現に違反で無ければ都市計画区域に編入される以前の建築物、いわば既存不適格を想定だろう。
既存不適格なら、今、そこに建っていても違法ではない。
つまり、既存不適格をキープしているなら合法ってこと。

第43条第1項の接道義務に対する既存不適格は、改修工事をしたら既存不適格じゃなくなるのでアウトだよ。
ここで「柱１本でも残す」とあるけど、なら、その柱１本以外は新しく取り替えるわけだよね。
ここで既存不適格は切れるんだ。
既存不適格として認められるとしたら、せいぜい雨漏りの修理、外壁に開いた穴を塞ぐ、塗装工事、内装工事のクロス貼り替えくらいだろう。
１本の柱以外、主要な柱、梁、階段、どれもやり変えでしょ。
なら既存不適格ではなくなる。

一部古材を活用した新築だろう。

この６条はこんな脱法行為を認めたものじゃない。
今まで摘発されていないとしたら、特定行政庁が忙しくて見つからないだけだろう。
ちょっとした市町村でも行政区域内に数万の建物があるわけで、そのすべてについて接道状況を把握できるわけない。

建築基準法の施行が昭和31年、都市計画法の施行が昭和43年、現在都市計画決定している区域＝市区町村は、多くが都市計画法の施行まもなく都市計画決定をしたはず。
なら、既存不適格でも築40年は過ぎているだろう。
既存不適格として扱って、その後に都市計画区域に編入されたら、以後約半世紀に渡るわけで、この間補修や補強、一切の手を付けていないとは考えにくい。

既存不適格が消滅して、その後に柱１本残しの工事をしたら新築と思う。
既存不適格が消えた時点で違反建築物だし。

それに、現行法に適合しない古いコンクリートの基礎まで流用するのかね？
地耐力の調査もせずに。
そこまでデメリットを抱えて数千万の金をかけて、再建築不可の土地に生命の危険さえあるボロ家を建て替えることに執着するのかね？

既存不適格が適用される可能性は限りなく低いんだ。
なら、再建築不可とはほとんどが最初から違反で建てたものだろう。
実態が違反建築でどんなお化粧をしようが、リフォームをしようが、その建物の存在自体がアウトなわけで、このリンク先の理論は破綻している。

大手で「新築そっくりさん」なる４号を対象とした確認不要のフルリフォームがあるよね。
あのサイトでも顧客を捕まえるために同じような釣り文句を謳っているが、依頼を受けるかはケースバイケースと思う。
メーカーも危ない橋は渡らない。
元々違反建築であれば発覚した時点でリフォーム業者も是正指導を受けるわけで、社名を汚したくは無いだろう。

これが成立する例として、用途的にダウングレード、例えば４号の店舗（物販店）から４号の専用住宅への用途変更がある。
これは更地にしても確認申請は要らないはずだ。
もちろん再建築不可とかではなく、あくまでも手続きでの話で。

都市計画区域に含まれた以降に集団規定の接道違反であれば再建築が不可なだけでなく、その建物が現存すること自体がアウトなわけで、違反の建物に補修をして永らえるならば是正の意思が見られない悪質な相手と言わざるを得ない。
これは６条手続き以前の話。

lv4u · Answer

>>とありますがこの100m2未満はどこからきているのでしょうか？

それを超えると建築確認が必要になるってことのようですね。

普通に接道している建物ならいいけど、そうじゃあない場合は、確認申請ができないってことからきているようです。

木造2階建で100m2未満の4号建築物

結論から。

>>とありますがこの100m2未満はどこからきているのでしょうか？

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