負担付き贈与について 住宅ローンの名義変更が審査が通らず、借り換えまたは新たにローンを組み直すことを

負担付き贈与について
住宅ローンの名義変更が審査が通らず、借り換えまたは新たにローンを組み直すことを考えてます。
父と私の持ち分1/2、当初2800万円、残債1100万円、残りの残債を妹に変更したいです。
これを負担付き贈与する場合、家の査定額は2300万円でした。
[持ち分移転する不動産の時価]は2300×1/2＝1150万円となるので、1150万円一残債1100万円＝50万円。
この場合、差額50万円が変更予定の妹に課税されるが、差額110万年未満のため、非課税になるという認識で合っているのでしょうか。

No.8 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2021/08/16 23:44

ちょっと待って。

質問文中で質問者が大きな勘違いをしてるのではないかと思う点があるので、失礼ながら指摘しておきます。

持ち分２分の１「だけ」を妹さんに贈与するというなら話は通じてます。
私と父の持ち分２分の１を両方とも妹さんに贈与するというならば、移転する不動産の時価２３００万円ー残債１１００万円＝２００万円が妹さんへの贈与となります。

これは贈与税は「贈与した人から見た贈与額」が単位ではなく「受贈者が年間にいくら受贈したか」が課税対象額になるからです。

違う言い方で。
父から子Ａに１００万円贈与した。
母から子Ａに同一年に１００万円贈与した。
この場合の贈与税の計算は「１００＋１００」ー「基礎控除額１１０」です。


なお本件については贈与税の話なので「税務署に問い合わせる」ことは必要ですが、税務署では対象不動産の時価評価額は示してくれません。
良くて「贈与した人に譲渡所得税が発生する可能性がある」事を教えてくれる程度です。
また債務整理が目的の諸所の手続きについての指導指摘は絶対にしてくれませんので、負担付き贈与を経験した事のある税理士さんへの相談を強く薦めます。
　体験者として「負担付き贈与は、素人が処理できるようなものではない」とお伝えしておきます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。確認したい部分があり、
2300万(時価評価額)-残債1100万＝1200万ですが、1200-110＝1090万。200万になるのが、すみません。わかりません。
１社だけノンバンクですが、名義変更を含む住宅ローンを審査してくれるところが、ありました。そこで言われたのは父の分をいれると贈与税が発生するので、私の分だけ妹に変更するとして審査するといわれました。

お礼日時：2021/08/17 00:06

No.9 回答者： hata。79 回答日時： 2021/08/17 00:55

×２３００万円ー残債１１００万円＝２００万円

〇２３００万円ー残債１１００万円＝１，２００万円

失礼しました。

No.7 回答者： オワコン地銀 回答日時： 2021/08/16 17:44

そんなに複雑なことは税務署で相談した方が良いです。

妹さんは人の借金を払っており、そういうことするとややこしいです。

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2021/08/16 14:32

家の所有者は１１５０万円で家を譲渡したとして所得税計算する必要があることも忘れないでください。

No.5 回答者： けこい 回答日時： 2021/08/16 13:47

基本的にはその通りです

問題は家の査定価格ですね
相続税評価額ではないのでそこは注意して下さい
税務署に事前相談行った方がいいです

No.4 回答者： オワコン地銀 回答日時： 2021/08/16 12:18

no.3さんは知らないなら回答しないことだ。

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/08/16 11:23

贈与されるのは住宅そのものですから、ローンの残債は考えません。

ですから非課税にはなりません。
妹さんが住宅ローンを組んで、今組んであるローンを返済してしまえば、ローンの名義人が贈与を受けた事になり、贈与税を払う必要が出てくるだけです。

単純にに名義はそのままで、妹さんがローンを返済し、将来的に相続する方が税金は抑えられます。

No.2 回答者： オワコン地銀 回答日時： 2021/08/16 10:47

その査定額とやらが厄介で、計算式などない。

そこで税務署と揉めることはあるだろう。

No.1 回答者： オワコン地銀 回答日時： 2021/08/16 10:44

父のローン残高はないのか？ローン残債が全てあなたのものなら、その認識で良いと思うが。

当初買った時に父は半分の持ち分を自腹で払って半分登記持分を持ったということになるがね。。
通常、ローン残高も半々で持ち分も半々の場合が多いと思うけど、、

この回答へのお礼

ありがとうございます。銀行でどう判断されるのかわかりませんが、当初から2800万のローンは父が払っており、収入が足りず、私の連帯債務として、契約しました。
父が高齢になり、10年程前から妹が支払ってます。
この度、私が債務整理することになり、実家の連帯債務を外すことが必要になりました。
まず、今の銀行では名義変更の審査は通らず、他の銀行も親族間売買になるので、申し込みの段階で断られた状況です。
不動産担保ローンも考えてますが、連帯保証人に自分がなることは債務整理のため難しい。
その時に負担付き贈与を知りました。まず、借り入れ可能な金融機関を探さねばならないのですが、その際、贈与税が発生なら、いくらくらいなのか、また贈与税が発生しない方法があるのか、探しているところです。

お礼日時：2021/08/16 17:28