賃料不払いのあげくに夜逃げされました。

マンションの賃貸人ですが、悪質な賃借人に、何ヶ月も賃料不払いがあり、再三にわたり請求しても、支払いがなく、あげくに夜逃げされました。家財道具は、持って出ているのですが、調理器具や、新聞雑誌は残っているようです。
この状態でも、勝手に家主が部屋に入って、ごみを捨てれば、住居侵入や窃盗になるのでしょうか？早く、次の賃借人のために、掃除したり、鍵を付け替えたりしたいのですが、勝手に入ってはいけないのでしょうか？
どうか良いアドバイスをお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： tokioyasubay 回答日時： 2005/03/11 10:10

まずは賃貸借契約書を確認してください。

こういう場合の対処方法が記載してあるはずです。

次に、契約の時、保証人とか、連帯保証人を確保していませんか。これらの方がいる場合には、内容証明郵便を使い、
１．１０日間位の期限を明示し
２．契約を解除すると通告し
３．滞納家賃を支払え
４．残されている家財をとりかたづけなさい、期限内にこれが行われない場合は、当方で処分し、その費用を請求します。
という内容を明示して待ちます。
明示した期限を過ぎれば、処分の上、カギなどを取り替えてください。

もちろん、いろいろな請求権は残っていますので、時効にならない限りは行使できますが、実際に回収できることはまずありません。

この回答へのお礼

連帯保証人には連絡がつきません。
出て行ってるので、郵便も届きません。
もう鍵を開けてもいいですんですね。

お礼日時：2005/03/11 11:40

No.7 回答者： tokioyasubay 回答日時： 2005/03/11 20:14

みたび＃３です。

立ち会いは、後日万一利害関係者が現れたときの証人です。こういう相手は、とにかくどこからつつかれても、こちらにスキがないようにしておくことが必要なのです。
普通は仲介業者さんです。（こういう立ち会いは慣れています）
警察は、犯罪のおそれがなければ、立ち会ってくれません。こういう民事のもめごとには介入しないというのが原則だからです。

No.6 回答者： tokioyasubay 回答日時： 2005/03/11 13:13

＃３です。

裁判をすれば、相手が後日、大切な宝物を勝手に処分してどうしてくれるなどと開き直っても大丈夫ですし、判決も相手が欠席ですぐにでますが、それなりの手間とお金がかかります。

＃３で述べた方法で解決してください。
相手に送付したが、居所不明で届かなかったというのが重要なのです。内容証明郵便を配達証明にしてください。

郵便物が戻ってきますのでそれを大切に保管しておいてください。
カギをあけるのはそれからの方がベターです。しかも第３者の立ち会いをお願いしてくださいよ。

この回答への補足

ご丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。
私の考えは、＃５さんの補足にも書いております。
内容証明も、不在で返ってくるのは間違いないです。
鍵を開けるとき、第三者の立会いは必要だと思いますが、警察は立ち会ってくれるのでしょうか？
その他に、第三者に頼むなら、誰に頼めばいいのでしょうか？
本当に困ったものです。家賃ももらえず、部屋の
修理にお金がかかり、その上、裁判まで・・・と。
こんなタチの悪い賃借人が増えていると聞きました。
アドバイス、本当にありがとうございました。

補足日時：2005/03/11 14:45

No.5 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2005/03/11 11:12

再びNo4です。

裁判しなければダメという意味ではありません。普通は、たとえ賃借期間中でもやむを得ない理由があれば物件内に立ち入ることもできる条項が契約に書かれているはずです。住んでいなければ、一応やむを得ない理由を整えて入れば、問題はないでしょう。大家の持ち物ですから家宅侵入罪は絶対成立しません。残置物を確認し、わけのわからないもの（たとえば紙くずみたいな書類でも本人にとり重要書類かもしれません。古雑誌も特定分野のもので、ある種の価値が認められるものは要注意です。）が全くなければ、裁判は不要で、No3のアドバイスでOkと思います。

この回答への補足

ご丁寧に、お答えいただきありがとうございます。
裁判で判決を取って、明け渡しの強制執行というのが
筋だと思いますが、夜逃げされて、わずかな残存物の
ためにお金をかけて裁判するのが、どうも納得できないのです。
強制執行だけでも、何十万もかかるそうですし・・・。
勝手に入って、鍵を変えて、荷物を保存して、
もし返還を要求してきたら、延滞賃料を払えと
言おうと思いますが、もう帰ってこないと思います。
その相手に裁判するのは割が合わないと思うのですが。
本当に困ったものです。
アドバイスいただきありがとうございます。

補足日時：2005/03/11 14:38

No.4 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2005/03/11 10:56

形式的には、家賃不払いを原因とした建物明け渡し訴訟を起こせば、質問者の不安は解消されるのではないでしょうか。

　賃借人は住所不明ですが、最後の住所（この物件の住所）で裁判を起こせます。被告宛ての訴状が戻ってきて被告の連絡が不可能と裁判所は認識し、その旨原告に連絡がくるので、公示送達の申し立てをすると、裁判所の掲示板に一定期間掲示して連絡がないと訴状が送達されたとみなされて（いわゆる「公示送達」）裁判が始まります。
　相手は当然、欠席しますから、欠席裁判になり賃貸契約書など、家賃の受領記録など、証拠調べだけで勝訴となり、明渡し訴訟が勝訴確定します。
　この判決をもらったあと、（執行文もらったり、判決を再度公示送達にかけるなど細かい点は省略します）、残置物撤去の強制執行をかけ、執行官により残されたものを撤去してもらい、（質問者が手配した倉庫に残置物を移した後処分する？）、問題は解決するでしょう。
　残置物の勝手な処分は、賃借人が、ある日突然返して欲しいと連絡してきた場合が問題になるようです。返せと言われて返せないと、処分した貸主の立場は極めて不利のようです。上のように法的にやれば、その問題は回避できます。時間とお金が少しかかりますが、賃料をはやくとれるようにするためには、やむを得ないでしょう。裁判も１回ですむでしょうから、弁護士でなく、裁判書類も扱う司法書士を頼むとよいでしょう。本やインターネットを調べれば自分でもできるでしょう。

No.2 回答者： cavaretty 回答日時： 2005/03/10 18:38

私も元賃貸人です。

あなたと同じ経験がありますので同情します。
賃借人が、事実上退去し賃料請求すらできない状況では、実質的には契約は履行不能となったと考えていいと思います。
あえて契約解除という必要もないと思いますので
鍵の変更は構わないと考えます。

不良な賃借人対策は、このくらいしないとダメですね。

この回答へのお礼

本当にそうですね。鍵の変更くらい当然ですよね。
その方向で考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/03/11 09:11

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2005/03/10 17:18

契約書上、賃料不払いが一定期間あった場合には、家主は契約を解除でき、賃借人は明け渡すことになっているはずです。

（契約書を確認してください）
連絡がつかないならば、仕方ありません。

仲介の不動産業者立会いで開錠し、鍵の交換などをなさるとよろしいと思います。

この回答への補足

契約解除しても、勝手に鍵を交換しても良いのでしょうか？

補足日時：2005/03/10 18:20