区画整理が終わり、保留地だった場所の登記の所有権移転登記しなければなりません。 これは、司法書士に頼

区画整理が終わり、保留地だった場所の登記の所有権移転登記しなければなりません。
これは、司法書士に頼むと高いので自分でやりたいのですが大変でしょうか？


区画整理組合からは、登記識別情報と区画整理組合の印鑑証明書、土地評価証明書の三枚は自宅に送っていだけるらしいです。
結局自分で用意するものが、登記申請書、登記原因証明情報(組合に行かなきゃならない)、委任状(組合に行かなきゃならない)、住民票、登録免許税、身分証、これらは自分で用意するとのことで、なんか、そこまで自分で用意してやるなら自分でやっても司法書士に頼んでも、そんなに変わらない気がします。
無駄に司法書士にお金を出すだけな気がして…。その考えは甘いですか？
もっと、その後が大変なのでしょうか？
それでも大変なのでしょうか？
もし、個人でやれるような簡単なレベルではなければ、リーズナブルの司法書士さんあったら知りたいです。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/10/30 23:23

えーと，それって，登記原因証明情報をあなたが作成して土地区画整理組合に提出し，それにハンコをもらうということですか？

委任状なんて簡単ですから，素人だって作れます。
でも登記原因証明情報には，「登記の原因となる法律行為または事実」が，法律の理解のうえで適法・適切に書かれていなければならないものです。
あなたにそれが可能かどうかが問題になります。

たとえば売買。一般の人は，代金を支払わなくちゃ売買対象物の所有権は移転しないと考えている人がほとんどではないかと思いますが，法律ではそうなっていません。民法555条を読んでもらうとわかると思いますが，売主の「これ売ります」と買主の「いくらで買います」の合意だけで売買契約は成立し，対象物の引き渡しも代金の支払いも売買の成立要件とはされていない（それらは売買契約に基づく義務の履行にすぎない）のです。
でも不動産の売買では，代金を支払わないと所有権が移転しないことになっています。それはどういうことかというと，契約の条項の一つとして「代金の全額を支払ったときに所有権が移転する」といった所有権移転時期の特約がある（法律的には単純な売買契約ではなく，停止法権付売買契約になっている）からです。

そして今回の登記原因証明情報（たぶん報告書形式ですよね）でも，そのような契約内容に内在される法的な事実は書かないといけないわけで。
それができるかどうかが問題になります。

もっとも，対象物が保留地であり，組合から登記識別情報が渡されるということからすると，通常の移転時期の特約付きの売買と大差ないように思われます（正確には，登記情報とその保留地の所有権移転に関する書類を精査してみないとわからないけど）。
ならばできないこともないようには思われます。登記申請する前に数回，登記所に出向いて（予約が必要です），書類内容の確認をしてもらうことになると思いますけど。

司法書士に依頼する場合，安さ優先なら，数か所から見積もりを取った方が良いでしょう（ただし費用がかかることもあります。それを最小にするには，あなたが相手の求める書類をすべて用意して提示する必要があります）。合い見積もりだと伝えると，仕事が欲しい（＝お金が欲しい）事務所であれば安く見積もってくれるところもあります。ただ簡単に安くする事務所は，無理をしてでも仕事を得ようとする傾向がある（失敗するリスクが高いと考えてください）ことも理解しておいた方が良いです。

なおその見積もりを依頼する際には，区画整理の保留地であることも伝えておいた方がいいと思います。区画整理に詳しい司法書士なんてあまりいない（司法書士試験ではまず出題されない分野なので，保留地がどういうものかを知らない司法書士もいます）ので，後出してその情報を伝えると，そこで値上げを提示されたり，断ってくるところもあるかもしれませんので。

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/10/26 16:59

司法書士に依頼することをお勧めします。

通常、登記原因情報は組合が完成形を用意するのではなく、司法書士が作成した物に組合が内容を確認して組合の印鑑を押します。
　法務省のホームページに、売買の登記原因証明情報は記載されていますが、それは、通常の不動産の売買のものであって、保留地のものではありませんから、当事者とか不動産の表示を変えれば良いというものではありません。。
　相談者が組合と保留地の売買契約をしたでしょうが、契約時点では保留地は存在しませんから、法的には、保留地自体の売買ではなく、将来、換地処分によって区画整理組合が原始取得する土地を取得できる権利の売買なのです。実際に換地処分がなされたので、組合が原始取得し、保留地の売買契約に基づき相談者は組合から所有権を取得したのです。
　ですから、売買を原因とする所有権移転登記ではありますが、そういったことを盛り込んだ内容の登記原因証明情報を作成しなければなりません。
　司法書士は、単に書類がそろっているから手続をするのではありません。登記申請自体は簡単でも、実体に即した登記でなければ、将来、裁判に負けて登記が抹消されることを知っているのです。そのようなことにならないように、書類が実体に即した内容かどうか判断して申請しているのです。そこに司法書士に報酬を払う意味があります。

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2021/10/26 15:00

司法書士への依頼の考え方はいろいろかと思いますが、登記申請書の作成代行、添付書類の取得代行、登記申請の代理になるのではないですかね。

また、添付書類の取得代行は、当然依頼者が行うことで、司法書士へかかる費用は節約できます。多くの場合には、取得代行が前提ではなく、依頼者用意が前提で、それが難しい場合のみ取得代行ではないですかね。

次に登記申請書の作成もその物件の状況などによっても、変わってくるものとなります。法務局が用意している物に穴埋めというわけにはいきません。

また、状況により添付書類も変わります。検察官と同様に登記官にも権限が強いものがあり、他の法務局でOKとした内容や添付書類であっても、不備や不足があると判断してもよいのが登記官です。

法務局は平日の日中のみです。そこへ相談へいき、書類作成しての申請、不備や不足（補正）での対応、登記完了後の確認のための登記事項証明書の交付や登記識別情報の交付の受領など、状況によっては何度も法務局へ出向く必要があります。
多くの方は平日に仕事をされていることでしょう。当然区画整理組合が用意すべき書類の不備や不足が考えられればそちらへの対応もあります。
そういったものを代行できるのが、司法書士なのです。

私は以前税理士や司法書士の事務所勤務経験（資格者ではありません）があり、法人も不動産も登記申請経験があります。
今は法人の経営者ですが、区画整理の土地を購入し、法人の建物を建築し、法人の本店も移転しました。やろうと思えばできないことはありません。しかし、平日の日中の時間が惜しいですし、いくら調べても相談しても不備や不足で何度も呼び出されることもきついので、知人の司法書士へ依頼しています。知人の司法書士も私の経歴や能力の一端は知っているため、自分でやればとも言いますが、面倒で時間が惜しい、司法書士のノウハウやオンライン申請でスムーズにやってほしいメリットが強いということを説明して、対応してもらっています。

そもそも高額な財産である不動産の手続きです。
もしも間違った内容の申請が登記に反映されるようなこととなれば、その修正も登記申請が必要となり難易度も高くなります。
そういった面倒事のリスクも踏まえ専門家は必要とされると思います。

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2021/10/25 20:56

> 無駄に司法書士にお金を出すだけな気がして

その通りです。
しかし司法書士は、それに関する知識を持っている。
自分で行うためには調べることが大切です。
　
十分調べれば自分で出来る。
こんなところで聞かず、自分で検索する努力も必要！
頑張って下さい！