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3年前保留地を購入し、その時の購入資金は、
夫:2/3、妻:1/3の割合で出しています。
元々、出資比率に応じた共有名義にするつもりでしたが、
3年前は、「共有名義には区画整理事業が完了して
所有権移転登記時に行なうもの」と考えていたこと、
申し込み時に組合からも名義について詳しい説明が
なかったことから、夫一人の名前で申し込みました。
ところが、最近になって、共有名義にする場合は
連名で申し込まなければならないことを知り
あわてて管理組合に相談し、権利譲渡承認書を出せば、
共有名義に変更できることがわかりました(現在
手続き中です)。
そこで、質問なのですが、3年前に購入したときの
妻の出資分(約500万)は夫への贈与にあたり、
3年分の贈与税がかかるのでしょうか。
ただし、土地は、まだ保留地で、区画整理事業が
完了するのは2年後の予定です。そのため、
所有権移転登記も行なっておらず、正式には
私名義の土地にはなっていないはずです。
このような場合でも贈与税はかかるものなのでしょうか。
以上、よろしくお願い致します。

A 回答 (1件)

難しいケースですね。


国税庁の通達によれば所有権移転登記は「贈与の意志」とみなされ、原則はその後取り消しは出来ないとされています。これには例外があり、確定申告時期までであればなかったことにする、つまり修正が可能な場合もあります。

で、その確定申告すべき時期を過ぎた場合には贈与の取消しは出来ないとされています。

ところがご質問ではまだ所有権移転登記が完了していませんので上記通達には当てはまらないことになります。
かなり判断が微妙なので一度匿名で税務署に問い合わせるか、あるいは税理士に相談して見てください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/28 22:51

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Q保留地購入時の共有名義と贈与税について

保留地購入時の名義と贈与税について教えてください。
以下簡単に現在の状況を述べると、
・H14年に土地区画整理中の保留地を1000万円で
購入しました。費用は、妻が500万(頭金)、残金の
500万は夫が銀行ローンで負担し現在も(これまで
約2年間)返済中です(今後も約10年間)。
・保留地の区画整理事業が完了するのはH18年(2年後)の
予定です。
・保留地の申し込み人が、区画整理事業完了時の
登記名義人になることを最近(H16秋)になって知りました。
保留地の申し込み時、この説明を受けた記憶がなく、
この仕組みをしりませんでした。私たちは、元々、
50:50の共有名義にするつもりで、これは
区画整理事業完了時の所有権移転登記時にやるものだ
とばかり思っていました。申込人は夫なので、
このままでは夫の単独名義になってしまいます。
そこで、質問なのですが、
(1) 50:50の共有名義にしないと贈与税がかかると
思いますが、購入から約2年間、贈与税は払って
いませんし、税務署からの問い合わせや調査も
ありませんでした。このような場合、贈与税は
どうなるのでしょうか。また、他に2年間分の
追徴課税が発生しうるのでしょうか。
(2) 持分50:50の共有名義に変更したいのですが、
可能であればすぐにでも行なった方がいいのでしょうか。
この場合、どのような手続きをふめばいいのでしょうか。
それとも、2年後の所有権移転登記まで待った方が
いいのでしょうか。
(3) 税務署から、購入資金について調査がくると、
よく聞きますが、これは、区画整理事業完了時の
所有権移転登記後にくるものなのでしょうか。
以上、よろしくお願いします。

保留地購入時の名義と贈与税について教えてください。
以下簡単に現在の状況を述べると、
・H14年に土地区画整理中の保留地を1000万円で
購入しました。費用は、妻が500万(頭金)、残金の
500万は夫が銀行ローンで負担し現在も(これまで
約2年間)返済中です(今後も約10年間)。
・保留地の区画整理事業が完了するのはH18年(2年後)の
予定です。
・保留地の申し込み人が、区画整理事業完了時の
登記名義人になることを最近(H16秋)になって知りました。
保留地の申し込み時、この説明を受けた...続きを読む

Aベストアンサー

 税金に関しては、一般的な知識しかありませんし、詳しい事実関係が分からないと、迂闊に回答はできませんので、下記のご質問についてのみ回答します。

>(2) 持分50:50の共有名義に変更したいのですが、
可能であればすぐにでも行なった方がいいのでしょうか。この場合、どのような手続きをふめばいいのでしょうか

 まずは、区画整理組合に事情を話して、保留地の権利者をご主人とご相談者の二人に直すように交渉するしかないと思います。
 もし、無理と言うことでしたら、換地処分後、単独名義で移転登記された後、共有名義にする所有権更正登記(あるいは、真正な登記名義回復を原因として所有権一部移転登記をする)する登記手続きをするしかありませんが、余計な登記費用がかかりますし、それで贈与税が課税されないかどうかは、税務署の判断によります。(税務署から贈与税の指摘を受けて、あわてて、登記を直すということはよくあることですが。)
 なお、単有を共有にする場合、ローンを組んでいる銀行にも話をしたほうがよいでしょう。なぜなら、換地処分が行われ、登記が可能になり次第、土地に抵当権を設定(追加設定)することが融資条件になっていると思われますが、土地を単有にすることを前提に融資を申し込まれたのでしょうから、共有にする場合は融資条件の変更をしなければならないからです。

 税金に関しては、一般的な知識しかありませんし、詳しい事実関係が分からないと、迂闊に回答はできませんので、下記のご質問についてのみ回答します。

>(2) 持分50:50の共有名義に変更したいのですが、
可能であればすぐにでも行なった方がいいのでしょうか。この場合、どのような手続きをふめばいいのでしょうか

 まずは、区画整理組合に事情を話して、保留地の権利者をご主人とご相談者の二人に直すように交渉するしかないと思います。
 もし、無理と言うことでしたら、換地処分後、単独名義で移転...続きを読む

Q保留地の登記について

お世話になります。

この度、保留地を購入し一戸建てを建てました。
(土地・建物共にローンで約2850万)
登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています
(予算は25万)
保存登記・表題登記?・抵当権設定(関係ないですよね?)
などあると思うのですが、私のような購入をした場合はどのような登記費用が発生するのでしょうか?

尚、換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

Aベストアンサー

>登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています

区画整理中であっても、
建物は通常どおり、表題、保存登記はできます。

保留地は、登記簿謄本が存在しない土地なので
まず、事業者が換地処分時に、表題登記し事業者名で保存登記をし、
その後に購入者に所有権移転(売買)の移転登記をします。
その時に、登録免許税が必要になります。
また、一人の司法書士に依頼するので通常の登記費用より安くなります。
ただ、免許税の算定の評価額は、存在しない土地なので、
移転登記の時期に法務局と税務課が相談することになります。

>換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

・権利移動の停止及び換地処分公告時における通知願
・譲渡代金の返還請求権に対する質権設定承認申請書
・登記済証の代理受領に関する依頼書
などを金融機関とあなたが、印鑑証明添付で申請しているから
事業者は保留地台帳で管理していますので、設定者(金融機関)に無断で権利移転はできません。

一度書類を確認してみましょう。

Q保留地購入後の税金について。

近日中に市の所有している 保留地を購入しようと考えいています。
そこで 気になったのが税金の事。

不動産取得税(土地を取得したときに1度だけかかる税金)、固定資産税、都市計画税、(1月1日の段階で取得しているもの)などの 税金が発生してくるのはわかっているのですが
それぞれの 計算式に 『評価額』という項目があるとおもいます。
保留地に関してはその評価額が 決まっていないそうなんです。
また 登記に関しても区画整理事業部が終わらないと登録もされないと聞きました。。

区画整理事業部は 来年の12月に終了すると言われています。
登記も12月なので 平成19年度(さ来年)から税金が発生するということなのでしょうか?
また 購入するのは今年なので平成18度分の税金分もその際に支払わなければならないということなのでしょうか?
不動産取得税に関しては 
平成18年3月までに取得した土地に関しては 軽減措置があるのですが、
これらは 対象外になるのでしょうか?

数点ご質問をさせていただいたのですが、

保留地購入後いつ頃に費用が発生するのか 教えて下さい。
宜しくお願いいたします。

近日中に市の所有している 保留地を購入しようと考えいています。
そこで 気になったのが税金の事。

不動産取得税(土地を取得したときに1度だけかかる税金)、固定資産税、都市計画税、(1月1日の段階で取得しているもの)などの 税金が発生してくるのはわかっているのですが
それぞれの 計算式に 『評価額』という項目があるとおもいます。
保留地に関してはその評価額が 決まっていないそうなんです。
また 登記に関しても区画整理事業部が終わらないと登録もされないと聞きました。。

区...続きを読む

Aベストアンサー

区画整理事業の保留地を購入する場合、所有権移転登記は事業が完了した段階で行われますが、登記時に必要な登録免許税以外の税金は、売買契約後から課税されます。

今年中に購入されるのでしたら、固定資産税・都市計画税は18年度から普通どおりに課税されます。ご心配されているように登記後に2年分まとめてということはありません。

課税に必要な土地の評価額は、今年中に仮換地指定される土地のようですので、17年度の課税台帳には存在していませんが、18年度からの課税に向けて、仮換地指定された土地を評価する作業が市町村役場で行われます。その結果、18年度の課税台帳には評価額が登録されるはずです。不動産取得税も、固定資産税の評価額によることになるので、すべて、18年度、地域によって違いますが4月か5月ころに納税の通知があると思われます。

事業によっては特殊なケースがあるかもしれませんので、区画整理事業部の方にもお尋ねになられたらどうでしょうか。

参考URL:http://www.city.sapporo.jp/land-sale/takuchi/horyu-chi/kotonaru/kotonaru.htm

区画整理事業の保留地を購入する場合、所有権移転登記は事業が完了した段階で行われますが、登記時に必要な登録免許税以外の税金は、売買契約後から課税されます。

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