明治以来の不動産登記法の大改正により、不動産業界で多用されてきた中間省略登記が不可能になったというのが業界の大勢の見方のようです。
しかし、一部の司法書士の間では、売主Aと転売業者B間で目的物件の売買予約契約を締結し、Bと買主C間で売買予約権譲渡契約を締結すれば、事実上中間省略登記が可能であると議論されています。
参照 http://www.buyers-agent.or.jp/report/touki050211
そこで、この売買予約権譲渡契約を利用した中間省略登記の実務に触れたブログを探してみたのですがは私が調べてみる限りは無いようでした。
しかし、もし↑の方法に違法性が無いようであれば、当方は今後それを利用した実務を行って行きたいと考えています。
法務資格の無い私の考える稚拙な考えではありますが、まず、
A-B間で物件の売買予約契約の締結(未登記)→ B-C間での売買予約権譲渡契約の締結 → A-C間での所有権移転請求権仮登記を登記(登記原因情報にはBの存在を記載した先の経緯を記述)→ 同日に、AーC間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直す(所有権移転の完了)
の流れで、AーC間の移転登記を完了出来ないでしょうか?
ちなみに、A-B間、B-C間の契約内容は、あくまでも、売買予約契約と売買予約権譲渡契約なので、収入印紙の課税対象の不動産の売買契約ではなく、合意書や覚書の類の物。
また、B業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の類とみなし、消費税課税対象外の更地の物件の更地であったとしても消費税課税対象の業務手数料収入の類と考えます。
また、A-C間での所有権移転請求権仮登記の登録免許税は、物件評価額の1000分の5で、AーC間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直すのは、通常の所有権移転費用の1000分の10なので、Cが余計に負担しなければいけない1000分の5は、Bが負担する。
と考えています。
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
> Bが所有権移転請求権仮登記(免許税1000分の5)は必須で、その後Cが所有権移転請求権仮登記の変更(1000円?)
BからCの権利者の変更は「移転」ではないですか。
変更登記は、権利者の異動を伴わない事件に限定されるのでは?
No.1
- 回答日時:
これから実務上のさまざまな事例が出て来る事案ですね。
> (登記原因情報にはBの存在を記載した先の経緯を記述)→
この段階でBにも登記を要求される可能性が大ですねぇ。
では一つの例を。
------------------------------------------------------------------------------
改正不動産登記法第63条、(判決による登記等)
第60条、第65条又は第89条第1項(同条第2項において準用する場合を含む。)
の規定にかかわらず、これらの規定により申請を共同してしなければならない者の一方
に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなけれ
ばならない者の他方が単独で申請することができる
------------------------------------------------------------------------------
移転登記は共同申請(60条)が原則だけど、確定判決があれば一方(買主)だけで
登記できるよ、とありますので、、、。
A→B→Cに権利移転するはずだったが、Bが実行しなかった。そこでCはAから直接
にCに所有権移転するよう申し入れ、話し合いの結果A→C間で移転登記することに。
これをもってABCが簡易裁判所に出向き即決和解の申立をする。
和解調書は確定判決と同じ効力を持つため、法務局に和解調書を提示し第63条登記申
請をする。
登録免許税の課税対象者はC。実際は誰のお金で納税するかは法務局の関知しないとこ
ろですが。
> ちなみに、A-B間、B-C間の契約内容は、あくまでも、売買予約契約と売買予約
> 権譲渡契約なので、収入印紙の課税対象の不動産の売買契約ではなく
これは印紙税法についての国税庁通達で「課税文書」とされています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kanse …
> B業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の
> 類とみなし、
手数料はあくまで最大6%+12万円。それ以上の額は税法上譲渡所得として取り扱わ
れる可能性ありです。業者が個人なら分離課税に認定されるかも、です。
宅建業法上は違反ですが。
この回答への補足
回答ありがとうございます。
その後もう少し調べたのですが、
Bが所有権移転請求権仮登記(免許税1000分の5)は必須で、その後Cが所有権移転請求権仮登記の変更(1000円?)、その後CがAに本登記を要求した時には、Bの仮登記に支払った時の1000分の5が免除されて、1000分の5になるみたいです。
つまり、以前より1000円プラス?で中間省略が出来そうです。(間違っていたらすみません)
> B業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の
説明不足でした。
Bの物件の仲介手数料では無く、
Bの転売益分がAより還流されるA-B当事者間での共同事業に関する手数料に考えました。
>これをもってABCが簡易裁判所に出向き即決和解の申立をする。
提案には感謝しますがコレは無理でしょうね。
エンドユーザーCが引いてしまうでしょうね。
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