不動産売却額がある場合のふるさと納税の限度額について教えてください。

40代会社員です。昨年の年収が1250万円（今年もほぼ同額の見込み）で「楽天ふるさと納税詳細シミュレーション」で計算したところ、限度額は約23万円でした。
これ以外に今年は不動産売却額（不動産所得2794万円）があるためそれを上乗せして試算すると約64万円となりました。不動産所得をいかに正確に反映させるかでふるさと納税の限度額の結果が大きく変わってきます。
以下の認識でよろしいでしょうか。

・売却額4400万円（20年保有・転勤前のマンションであり売却時本人は居住していない）
・仲介手数料150万円
・登記費用等6万円
・減価償却費残1450万円（昨年末まで賃貸に出していました。確定申告書の未償却残高が1450万円です。）
・不動産所得2794万円

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2025/05/21 19:19

不動産売却で得た所得は不動産所得ではなく譲渡所得です。

寄付金控除額の計算をする前に「譲渡所得への課税」の特例として、居住用財産の売却に該当するかどうかお調べになるのが優先します。

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2025/05/21 13:55

今年は不確定要素が多いので、正確に

限度額を求めるのは難しいです。

103万の壁の話で基礎控除や扶養控除の
改正があり、影響があります。
各サイトのシミュレーションは対応
できていません。要注意です。

但し、分離課税の譲渡所得には影響は
ほとんど出ませんから、どの程度
限度額が増えるかは分かります。

2794万円は不動産所得でなく、
長期譲渡所得です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

ここから求められる住民税額は
2794万円×5%=1,397,000円
となります。
この20%がふるさと納税特別税額控除の
限度額となるのです。
1,397,000円×20%=279,400円
約28万増えることになります。
これに
所得税の寄附金控除　　23%
住民税の寄附金税額控除10%
を逆算すると
都合約40万増になります。

ですので
＞試算すると約64万円
は、正確ではないですが、
いいところだと思います。

但し『103万の壁』改正により、
基礎控除の58万や特定扶養控除
(19～22歳の扶養家族を扶養)
が、変動要素となります。

それでも60万はいくと思います。

参考
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/gensen/0 …