儲かります物件等について

経済情勢に疎いので宜しくお願いします。

先日、不動産アパートの[儲かります物件]というのを目にしました。

そこで質問です。
儲かるなら手放さないと思うのですが、なぜ売ってるのでしょうか？

このような事は、他にもありますよね？
[そのうち高くなる品！]…とか

なぜ、儲かる物を他人に売ろうとするのですか？

No.22 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/12/31 14:10

不動産の投資収支は所有期間中の減価償却と、所有期間中の収益の差額でみます。

つまり、

収益率　＝　期間の収益　/　（購入価格-売却価格）

ですから、購入価格だけ注目して、売却価格を考えない人は、所有期間には儲かった様に思っても、撤収時の損失でパーになるリスクがあるのです。

購入価格と売却価格の差が少なくて（＝分母が小さくて）、期間収入（＝分子）が大きい物件が高収益物件です。

したがって、表面利回りが低くても、将来的に値下がりリスクの少ない物件を狙わなくてはいけないのです。

一方、ハイリスクの投資では、売却価格＝０と想定して、購入価格の何倍かの収入を得ようとするものですが、この場合も手放す時に追加の費用が発生するリスクがありますので要注意ですね。

＞なぜ、儲かる物を他人に売ろうとするのですか？

儲かる物件でも、遺産相続や、他の事業の損失の穴埋めなどで「損切り処分」するケースがあります。
この様な物件が狙い目ですが、不動産屋が自分で買ってしまうので、不動産屋経由で有利に購入することはできません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
具体的に説明いただきありがとうございます。
そのような考え方があるんですね。
分かりました。

お礼日時：2014/01/01 17:00

No.24 回答者： DCI4 回答日時： 2014/01/02 01:12

儲かるなら手放さないと思うのですが、なぜ売ってるのでしょうか？

このような事は、他にもありますよね？
[そのうち高くなる品！]…とか
なぜ、儲かる物を他人に売ろうとするのですか？


★回答

儲かるかどうかは　物件しだい
投資条件が　個別でちがいます
国の政策で
インフレ傾向になるか　デフレ継続かにより　大きく変わります。
よって儲かる物ではなくて
儲かると想定　予想　したものを　業者は売買してる。

・・・・・・・・おわり・・・・・・・・・・・・・・・・・・


★回答　少し詳しく

不動産投資物件は　通常借金で投資します
よって　その他収入と損益通算できますので
その他事業収入　給与収入により　儲かります・・・・・・　の意味が変わってきます。
減税効果あるわけです。

投資家　個人の状況で左右されるわけです。

よってその物件の　キャピタルゲイン（値上がり）　インカムゲイン（家賃収入など）だけでは判断できません。

また個人により借り入れ金額の上限や金利も変わってきます。

販売業者は　物件の売買手数料（仲介料金）で儲けていますので
保有してることで　キャピタルゲイン　インカムゲイン　を得る商売だけではないです。

また現在持ってる物件を売却し　その資金をもとに
より高額の他の物件を購入も可能となりますので　売却もありえます。
立地場所　によりキャピタルゲインも変わりますので　買い替えもあるのではないでしょうか。
たしか税金も　くりのべ　買換えの特例　なども利用可能ではないでしょうか？

・・・・・・・・おわり・・・・・・・・・・・・・・・・・・

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
投資として、多面的要素が絡む話なんですね。詳しくありがとうございました。

お礼日時：2014/01/02 19:51

No.23 回答者： mitu0129 回答日時： 2013/12/31 15:53

そのとおりです。

「少しだけ」がぬけているような感じでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そういう気もします。

お礼日時：2014/01/01 17:01

No.21 回答者： nekokooko 回答日時： 2013/12/31 14:08

儲かります物件→不動産屋が手数料で儲かるって意味ですよ・・・・

　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
そうですよね。

お礼日時：2014/01/01 16:56

No.20 回答者： aquago 回答日時： 2013/12/31 13:54

アパートが儲かるかどうかは表面利回りで見ます。

1000万の物件で年60万円の家賃収入があれば6%です。
銀行に預けておくよりも儲かりますね。

問題は、経費と空部屋です。年数を経れば修繕費用は
かかりますし、場所によりますが空き部屋があれば
収入は減ります。厄介な入居人がいるかもしれませんし
近隣とトラブルと抱えてるかもしれません。

そのあたりのリスクをご自分でかぶるのが
儲けることの前提条件となります。
広告の文句はすべてがうまくいった場合は儲かるよってことですね

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
全体の経費や、想定外の入居状況まで考える必要あるんですね。
簡単には利益出なそうですね。

お礼日時：2014/01/01 16:53

No.19 回答者： W-164 回答日時： 2013/12/31 13:45

> 儲かるなら手放さないと思うのですが、

全くその通りです。
たとえ、その業者が手持ちの資金が無く資金繰りに困っていたとしても、
「本当に儲かる物件」なら、銀行がその物件を担保にいくらでも(まあ、その価値の範囲でですけど)資金を貸すと思います。
少なくとも、金融のプロである銀行はその話に乗らなかったと言う事です。

つまり、不動産に限らず「絶対に儲かります」というのは、それを売る業者の側が「儲かります」であって、そのほとんどが「詐欺」のような物だと思ったほうが良いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
なるほど！確かに銀行との兼ね合いとか考えると、そういう意味になりますね。分かりやすい。

お礼日時：2014/01/01 16:47

No.18 回答者： kechi43 回答日時： 2013/12/31 13:44

　おっしゃるように、確実に儲かりますと書いてあったら、詐欺です。

投資には、リスクがつきものです。不動産投資は、事情に詳しくて、信用できる方と共に、行ってください。

まず、アパート１部屋（物件）の具体例を示します。
・工務店５００万で施工、不動産屋が１０００万で購入、投資家が１５００万で購入
・銀行が、物件を担保に、年５％で１０００万を投資家へ融資
・投資家は、表面利回り１０％（維持費・共益費・固定資産税・空室リスクを入れると５％以下）で運用、物件価格に変動リスクあり、地震保険は火災保険（物件価値）の半分までしか補償なし

そこから、売る理由として、
・新築なら、中古に比べ、工務店、不動産屋、銀行は、ほぼ確実に、高い利益率で儲かるから（素人投資家は、おいしい餌）
・オーナーチェンジなら、空室リスク、物件値下がりリスクが高いから（危ない理由）
・節税対策の減価償却年数を超えたので売りたい、個人的にまとまったお金がいるからなど（安全な理由）
など、いろいろあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

具体的に説明いただき、ありがとうございます。
とても、分かりやすいです。

お礼日時：2014/01/01 16:44

No.17 回答者： warumon3 回答日時： 2013/12/31 13:42

それは定番の宣伝文句ですよ。

とは言え、儲かる物を他人に売るのも一つの商売の形ですけどね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
なるほど！確かに。
いつまでも持っていて儲けるタイミングが減るより、手放していきながら、儲ける方法もありますね。

お礼日時：2014/01/01 16:42

No.16 回答者： mmcqcq 回答日時： 2013/12/31 13:39

儲からないけど買いませんか？と言われて買う人はめったにいないですから

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
ただの売り文句なんですね

お礼日時：2014/01/01 16:35

No.15 回答者： yantiti2000 回答日時： 2013/12/31 13:33

儲からない物件！よりも

儲かる物件と書いたほうが目に止まりますよね。

みんな同じ事を思いますが、うまい話はありませんよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
売り文句ですね。

お礼日時：2014/01/01 16:34