土地の売買方法 母親の余命短く必要な対応を

母親の癌が見つかり、余命が殆どありません。

そこで、土地と建物の処分をどうするかと言う話になりました。

母親が生きているうちに、売買する方が良いのか、亡くなった後に売買する方が良いのか教えてください。

母親一人で住んでいるので、母本人も、売却の意思はあります。

金銭的な事よりも、どちらの方がより簡単に手続きを行なえるのか知りたいのです。

又、母親は入院しており、手続きは私（長男）が行なう事になると思います。
本人が、行けなくても出来るものでしょうか？
その際、何が必要となるのでしょうか？

どこの誰に相談すれば良いのかも、分からない状態です。

一度、市の無料相談を利用しようかと思いましたが、１ヶ月に１回しかなく、それも次回は何週間後かになりそうで、正直、間に合いそうもありません。

参考になるホームページも合わせて教えて頂けないでしょうか？

ご回答よろしくお願い致します。

No.7 回答者： buttonhole 回答日時： 2012/02/27 23:13

　入院費用等の捻出のために、どうしても現金が早急に必要というのではないかぎり、御母様がお亡くなりになった後に売却された方が良いと思います。

　もちろん、御相談者が御母様から委任を受けて、代理人として売却をするというのは可能です。契約締結の際に買主は売主に手付けを支払、後日、司法書士が立ち会って、所有権移転登記手続に必要な書類の確認がなされた上で、買主が売主に残金を支払うというのが通常の流れです。（俗に残金決済、あるいは立会と言います。）
　この時に、司法書士は、売主の本人確認及び売却の意思確認を行いますが、当日、本人が出席できない場合は、司法書士は、事前にその確認を行うことになります。仮に御母様が入院されていれば、司法書士は入院先を訪ねることになるでしょう。（旅費、日当は請求されると思いますが）問題は、その時点で、御母様の容態が悪化して意識不明になったような場合です。確認が取れない以上、残金決済ができなくなってしまいます。そうなると、本人の意識が回復するまで待つか、それとも、家裁に成年後見の申立をするか、それとも、大変、不謹慎な言い方になりますが、本人が亡くなるまで待つかということになりかねず、買主の都合もありますから、残金決済をいつまで先延ばしできるかという問題が生じる危険性があります。
　どうしても、生前の売却をされるような場合は、仲介業者に、よく事情を説明して、担当の司法書士に相談して、綿密な打ち合わせを行って下さい。（通常、買主側が司法書士を指定するので、買主が付いた時点と言うことになるでしょう。）

No.6 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/02/27 17:08

読み直したら不適切な記述がありましたので、訂正します。

＞売却金は税法上は相続財産とみなされます。
実際の売却額には、売った人に譲渡所得税がかかりますが、相続税とは無関係です。
相続税に関し、相続財産としての相続人各自が相続したとみなされる額は、代償分割・相続税などで検索すれば色々な説明を直ぐに見つけることができます、

No.5 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/02/27 16:50

(1)生前の売却

居住している土地建物については、売却益の特別控除があり、税金面で有利です。
お母さん自身がやるべきことは、売買契約書に署名、捺印することだけです。
自署、印鑑証明書添付の上実印を押せば、その有効性が問題になることはないでしょう。
こんなことは、本人にいちいち確認しません。
法的に有効な書類が揃っていれば、確認しても意味がないからです。
（お母さんが、売った覚えがないと言っても書類の方が証拠能力は遙かに高いです）
あとの事務的作業は、お母さん自身がやる必要はありません。
が、付随する事務が完了しない内に、不幸にしてお母さんが亡くなると、手続きがややこしくなります。
・売却の確定申告（準確定申告）
・受け渡し手続き（契約時には手付け、登記完了・引き渡し時に残額支払いするのが普通です）
など
これらは、お母さんの生前の一切の権利義務を引き継ぐ相続人がやることになります。
売却金は、相続財産となります。

(1)死後の売却
死んだ人と売買契約は結べませんので、まず、土地建物の相続手続きを行います。
相続人誰か（共同名義でもいいのですが）の名義にした後、その人が売却することになります。
売却金を非名義人の相続人へも遺産配分として分配する場合、土地建物の相続を代償分割にすれば、売却金は税法上は相続財産とみなされます。

不動産の相続登記よりも、預金の相続手続きの方が、事務的には簡単です。
不動産の相続登記にしても、少し調べれば自分でもできますし、司法書士に依頼する手間とお金が増えるだけですが・・

この回答への補足

（１）や（２）を行ないたい時は、どこに出向けば良いのでしょうか？

補足日時：2012/02/27 23:13

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/02/27 09:36

この問題は、全く、急ぐ必要はないと思います。

何故ならば、売却してもしなくても、相続財産となるので、
分割協議が、不動産か現金かとなるだけで、変わりはないからです。
むしろ、生前の売買の場合は、買主にとって危険を生じます。
相続人から「終焉のため売買は無効」と言われかねないからです。
現実の手続きも、本人確認や意思の確認依頼された司法書士も戸惑います。
従って、余計な心配はせずに介抱に専念して下さい。

No.3 回答者： misawajp 回答日時： 2012/02/27 07:51

手続きとしては、存命中の方が簡単ですが、少なくとも売買契約の成立までは存命でなくてはなりません

あとは、存命中の契約ででも、売却代金（の内本人が使用してしまった分を除いて）は相続財産になります

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2012/02/27 05:58

死後売買するためには、一旦相続登記を経なければなりません

ので生きているうちに売却したほうが手続き的には簡単です。

入院していても売却はできますが、登記手続きの際本人意思
確認をする場合がありますので、その時点で正常な意識が働か
ないようだと難しい場合も出てきます。

一方、母がいつ亡くなってもおかしくない状況であれば生きて
いる間の売却はあきらめた方がいい場合もあります。
生きている間に売却先が見つかって、契約まではできたが、
その後、売却引き渡しまでの間に母が亡くなってしまった場合、
相続人全員の協力が必要になり、それが出来ないと登記手続き
が出来ず（或いは引き渡しが遅れ）、契約相手に違約金を払わ
なければならなくなります。
（契約書に所有者死亡時の特約を入れる事ができれば勿論リスク
　は回避できます）

取引の実務的な話もありますので、信用できそうな不動産屋に
聞いてみたらいいと思います。

No.1 回答者： bukebuke 回答日時： 2012/02/27 02:10

売買代金はお母様名義の口座に入るのですか?

不動産さん屋は近くありますか?

この回答への補足

基本的に、売買代金は母親名義の口座に入れるつもりです。

また、不動産屋さんの検討がつかないので、困っているところです。

単純に、土地の近くの不動産屋さんが良いのでしょうか？

補足日時：2012/02/27 23:02