成年後見人の不動産売買について

不動産所有者の老人に代わって成年後見人が不動産の売却を
するのですが、この契約について教えてください。

１．成年後見人が契約するにあたって代理人の委任状は必要でしょうか

２．成年後見人の登記事項証明書（後見）の他に、成年後見人が用意すべき必要な書類などはありますでしょうか

３．不動産所有者の老人に会い、売却の意思確認をする必要がありますでしょうか

４．成年被後見人の署名・押印がされた覚書があるのですが、成年後見人がいる場合、これは無効になるのでしょうか

５．その他契約に当たって注意する点について教えてください

どうかよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： v008 回答日時： 2009/09/04 01:00

整理してみると

＞後見人が不動産を売却。

別に　本人の意思で売却するわけでは無く何らかの事情でやむを得ずの客観的な理由があるので　それを理由に売却してもらうように後見人にお願いしたい。または　自身が後見人なので売ってしまいたい。

＞家裁の手前　売却の意思確認をする必要があるかどうかが知りたい

本人が嫌がるはずなので意思確認されるか売却可能の要件かどうかが知りたい。

＞署名押印された覚書がある。

本人はこの不動産をいずれ００に譲ると考えていた事実がある
その覚書を元に　００が売却に反対した場合　例えば　遺書として有効かどうかが知りたい。

仮にそういった事情であれば知りたいのは


今回の売却に支障をきたさないかどうか？後見人がとがめを受けないかどうかを知りたい。

と言う事ですよね。

もめたら家裁以上の地裁簡裁　司法書士ではなく　弁護士に相談すべきレベルだと思います。（権利関係に事実認定にかかわる事柄が含まれます）

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2009/09/03 19:22

>１．成年後見人が契約するにあたって代理人の委任状は必要でしょうか

　成年被後見人が成年後見人に対して不動産売却の権限を与える旨の委任状という意味でしたら、それは不要です。成年後見人は成年被後見人の法定代理人だからです。

>２．成年後見人の登記事項証明書（後見）の他に、成年後見人が用意すべき必要な書類などはありますでしょうか

　不動産業者に仲介を依頼するのでしたら、成年後見人の運転免許証等の本人確認をするための物が必要になります。司法書士に登記を依頼する場合も同様です。その他、移転登記に必要な、成年後見人の実印、印鑑証明書、成年被後見人に交付(あるいは通知)された登記済証(あるいは登記識別情報)などが挙げられるでしょう。

>３．不動産所有者の老人に会い、売却の意思確認をする必要がありますでしょうか

　する必要はありません。確認すべきは、成年後見人と称する人物が、その老人の成年被後見人と同一人物であるかどうか、その成年後見人が法定代理人として契約をする意思があるかです。

>４．成年被後見人の署名・押印がされた覚書があるのですが、成年後見人がいる場合、これは無効になるのでしょうか

　作成した時点ではその老人は成年後見の開始の審判を受けていないのですよね。そうなると、その時点で老人に意思能力があったのか、仮にあったとしても、その覚え書きの内容が法的拘束力を有する性質の物なのか検討する必要がありますので、ここで有効無効を回答することは困難です。

>５．その他契約に当たって注意する点について教えてください

　売却しようとしている不動産が居住用の不動産の場合、家庭裁判所の許可が必要になります。

　詳細な事実関係が不明ですので、弁護士又は司法書士に相談されててはいかがでしょうか。

民法

（財産の管理及び代表）
第八百五十九条 　後見人は、被後見人の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為について被後見人を代表する。
２ 　第八百二十四条ただし書の規定は、前項の場合について準用する。

（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）
第八百五十九条の三 　成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2009/09/03 18:12

何故売却することになったのか確認された方がよいでしょう。

通常は、被後見人のために財産管理をするのが後見人の仕事です。不動産の売却は任意後見契約ですから、権限の範囲などを確認する必要もあります。普通は、公正証書などが存在しますので、無いようであれば、疑ってかかった方がよいかもしれません。