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減価償却、建物・土地割合と耐用年数について

締切済

質問者：nyabugoogoo
質問日時：2016/08/07 23:13
回答数：2件

不動産投資を始めたばかりの者です。
減価償却の耐用年数の設定について、「売買主の合意を前提に契約書に明記していれば、不自然なバランスではない限り税務署から指摘は受けない」との情報が一般常識としてwebにも良く出ているかと思います。3点ほど知りたく、ご経験をお持ちの方、ご教示の程お願い致します。

①私の場合、仲介業者のあっせんで契約書とは別に「覚書」として売買主間での証跡を残しました。
これって本当に有効なのでしょうか？（確定申告の際は見られませんでしたが、売却時に何かあるのか知りたいです）

②「古築物件のほうが4年間の償却を大きくとれる」とよく聞きますが、固定資産評価額で按分すると、建物に価値が残っていないから、どうみても不自然な設定をするしかないと思われるのですが、どのような方法（理屈と説明）で建物の価格が大きくとれるのか知りたいです。

③「税務署からの指摘」のタイミングについて知りたいのです（①に少し含まれる内容です）。
初年度、確定申告時にそれなりに説明すれば細かい金額など見ないので、すんなりと通過してしまうと思いますが、例えば数年後、物件を売却した際、売却益が出た場合は、取得時からの資料提示を求められたりして確認があるのでしょうか？

私の場合ですが、中古物件の取得で覚書にて土地・建物割合を記載し、売買主合意の証としました。

補足日時：2016/08/08 07:43
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中古投資物件について、売買主の合意を前提に契約書に明記していれば・・・について、例えば下記のサイト等で紹介されております。
http://ooya-mikata.com/tax/depreciation2.html
http://www.nomu.com/pro/column/kanae/02.html
http://ooya-mikata.com/tax/depreciation2.html

補足日時：2016/08/08 08:26
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回答 (2件)

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No.2

回答者： mukaiyama
回答日時：2016/08/08 07:35

＞との情報が一般常識としてwebにも良く出ているかと…

あなたの言う web とは、具体的に誰が作っている web ですか。
ネットは乱れた情報のデパートでもあるのです。
公的機関あるいは信頼できる団体等が作っているもの以外は、鵜呑みにしてはいけませんよ。

耐用年数は、法令で定められた数字が粛々と適用されるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000 …

＞契約書とは別に「覚書」として売買主間での証跡を残しました…

何を証拠としたいのですか。
ご質問文は他人に分かるように書きましょう。

＞これって本当に有効なのでしょうか…

もちろん、売買主間では有効です。

＞確定申告の際は見られませんでしたが…

確定申告書の受付は、さあーっと見てよほど不審な内容でない限り、そのまま通ります。
内容の精査は後日ゆっくり行われます。

＞売却時に何かあるのか知りたいです…

何がどうありそうなのですか。
ご質問の意図がくみ取れません。

＞古築物件のほうが4年間の償却を大きくとれる」とよく聞きますが…

だから誰が言っているのですか。
法的根拠をただしましたか。

＞例えば数年後、物件を売却した際、売却益が出た場合…

売却益が出ようが出まいが、法定申告期限から 5年間は調査される可能性が残っています。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm