農地に建物？マズクないの？

今日、実家に行って驚きました！
自宅から２キロほど離れた所に、田が有ります。
亡き父が、物を溜め込む人で、田の一区画を盛り上げて、ビニールハウスもどきを組立てたり、不用品を集め放置してあったり・・・
残された母が、思い切って片付けるために、物置を作ってしまいました。
シルバー人材センターに頼んで人を集め、放置してあった廃材・サッシ戸・トタンを利用して、６畳ほどの頑丈な物置が出来上がってました。

でも、これって良いんですか？
地目は農地（？）です。
農地に、こんなマトモな（？）建物を建てていいんでしょうか？
広いエリアの田んぼの中で、ぽつんと目立ちます。

今から、戻すのは大変ですが、
例えば、床を張らなければいいとか、窓がなければいいとか、まだ間に合うのなら何とかさせたいと思います。
電気を引くのは辞めさせた方がいいですよネ？
因みに、田の名義はまだ亡き父のままです。

No.6 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/06/07 01:04

No.４の回答の続きです。

私自身そうならないように気をつけているのですが、「教えてgoo」では、ご質問文に答えようとするあまり、質問者さんに同調してしまう傾向があるようです。

農業振興地域内の「農用地区域」に指定された区域にある農地は、やはり特別に保護すべき農地という意識をもったほうがいいと思います。
事態を「静観する」のは、この農地が「農用地区域」にないことを確認されてからのほうがいいと思います。今日、明日というようなせっぱ詰まった事態ではありませんが、やはり、安易に「静観すれば」というのは、無責任なアドバイスのような気がします。

数年前、ある地方で、地元のスーパーが出店する際に、当初の造成計画になかった接続道路を、農地を造成して設置したところ、農地法違反で摘発されたという新聞記事を思い出しました（「農用地区域内」の農地です）。

ご質問文から想像して、静観して大丈夫だろうと思う反面、もし、土地改良区が８年以内に農地改良の工事をした区画整然とした農地であれば、農業委員会または知事から原状回復命令が出される可能性は、完全に払拭できないと思います。

質問者さんを不安がらせる意図は全くないのですが、かといって、現場の状況を知らないのに、大丈夫というのも無責任だと思いましたので、追加で書き足しました。

「農用地区域内」の農地の場合に、市町村によって、農振除外申請の許可要件が異なるので、比較的簡単に許可する市町村から、ほとんど許可が絶望的な市町村まであるそうです。

※農振除外申請について、茨城県ＨＰがよくまとまっていますので、下記、参考URLに貼っておきます。特に「軽微な変更」を見て下さい。

参考URL：http://www.pref.ibaraki.jp/bukyoku/sogo/kensei/n …

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。
我家のために、かなりの労力をお使い頂いて恐縮デス。
回答者さまのお人柄も良く伝わってきます。
今すぐにでも、１００ポイント差し上げたいところですが、今しばらく締め切りを延期させていただきます。

お礼日時：2005/06/07 19:47

No.5 回答者： matthewee 回答日時： 2005/06/07 00:02

１．都市計画で「市街化調整区域」に指定された区域は、農業振興地域とそれ以外の地域に分かれます。

　さらに、農業振興地域の中でも、農用地区域とそれ以外の区域に分かれます。大切なのは、この「農用地区域」に指定された区域にある農地か否かです。

　No.１の回答では、法律面から最も厳しい事態を想定して回答を書きましたが、広さが６畳程度の仮設倉庫なら、周辺の農地に迷惑をかけないのであれば、しばらく「静観する」でいいと思います（農家が簡易な農業用施設を作るのは、それほど厳しい規制があるわけではない）。農業委員会から指摘されたら、対応を考えればいいと思います。
　追加のご質問も含め、基本的な知識だけ以下に書き加えます。

２．ご実家の市役所へ行かなくても、「農用地区域」に指定されているか調べる方法があります。市役所の都市計画課に電話されて、農用地区域を明示している「農用地区域図」を郵送で購入することができます。
図面は市内全域を網羅しており、縮尺は10000分の１（2500分の１の市もあるが）で、畳一枚分ぐらいの大きな図面です。もし、面積の大きな市で、図面が複数枚に分かれるようなら、目印となる公共物（例えば、小学校とか）を伝えれば、それを含む図面を送ってくれます。

（１）まず、「農用地区域図」を市販しているか聞いて下さい。ほとんどの市町村は、図面を市販しています（在庫切れということもある）。
（２）図面の購入方法を聞いて下さい。郵便小為替や振込先など教えてくれます。費用は図面が２０００円程度＋返信用の郵便代です。
（３）利用目的は聞かれないと思いますが、「仕事で使うため」「研究目的」でも何でもいいですし、送付先も自宅でも勤務先（質問者さんの宛名にしないと届きませんが）でもどちらでもいいです。

　ご参考までに、長野県の地理情報システム版「農用地区域図」を下記、参考URLに貼っておきます。ご実家の市がこのようなシステムを持っているかわかりませんが、先進的な県は、インターネットでの公開を始めています。

３．税金については、不動産取得税と固定資産税が関係すると思います。ご質問文の建物がどの程度かわからないので、はっきり断定はできませんが、「不動産（家屋）に該当しない可能性がある」、「評価額が免税額以下の可能性がある」と思われるので、課税庁から言ってくるまで何もしなくてよいと思います。

（１）不動産取得税は、都道府県が課税します。ただし、家屋に該当しない場合や評価額が23万円未満は課税されません。申告課税ですが、無理に申告する必要はないと思います（この点については、現物を見てみないと判断できないが、私には“仮設倉庫”としか想像できないのです。財産価値がある家屋とは思えないので…）。

（２）固定資産税は、市長が課税します。家屋に該当しない場合や評価額が20万円未満は課税されません。課税は市長が強制的に課税する賦課課税方式なので、質問者さんは、市から納税通知がくるまで放置していても何ら罰則はありません。
免税額は、同一の市町村に持っている土地と家屋を合算するので、もし、実家の市に質問者さんが土地も家屋も所有していないなら、市から家屋だと認定されたとき、質問者さんの所有だといえば免税額以下になる可能性があります。

　なお、土地について市税務課が、家屋の建っている敷地部分を現況「宅地」と認定し、宅地並みの課税をしてくる可能性があります（＝誤課税です）。
１筆の土地の一部が別の用途に使われていても、１筆全体を見て現況の地目を判定すべきなので、田の一部が宅地として使われていても、１筆の農地として課税するのが正しい方法です（地方税法および固定資産評価基準から）。例えば、１ヘクタールの田のうち、５メートル四方の区画を造成して倉庫を建てたとしても、全体として田（農地）として課税します。よって、固定資産税は農地のままで課税されます（誤課税の場合は、市税務課に訂正するよう申し出ます）。

４．なお、農振除外申請（＝軽微な変更）をされる場合、田を分筆せず、「○○○番地のうち□□m2」という表現にして、「全体は田であるが一部、農業用施設の敷地にしたい」と言われた方がいいです（分筆すると費用もかかるし、市税務課も知るところとなるから）。

５．「他に住居を所有しない者ならば、住宅を建てられる」というお母さんの言葉は、農家が市街化調整区域に“分家住宅”を建てる場合の許可基準です。

参考URL：http://wwwgis.pref.nagano.jp/webgis/Nagano?ACT=L …

この回答へのお礼

ご丁寧な、説明をありがとうございます。
だいたい呑み込めてきました。

ポイントの

＞「農用地区域」に指定された区域にある農地か否か

を、マズ調べてみます。

（２）の実践的アドバイスもありがとうございます。（＾＾ゞ

お礼日時：2005/06/07 19:43

No.4 回答者： ninohe 回答日時： 2005/06/06 11:55

農機具でも入れておいたら良いかと思います、その小屋に生活感がなければ何とで説明がつきそうです。

６畳くらいなら。

No.3 回答者： ninohe 回答日時： 2005/06/06 11:54

農機具でも入れておいたら良いかと思います、その小屋に生活感がなければ何とで説明がつきそうです。

６畳くらいなら。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
もちろん、必要な農具を入れておく物置です。

お礼日時：2005/06/06 20:00

No.2 回答者： kanjukukaki 回答日時： 2005/06/06 03:37

法的なことは既に解説されていますので

実務ではよくあることで、あまり気にする農家はいないようです。又、農業委員会が既に把握している場合が多いので、今まで問題が発生しなかったのなら放置しておいても良いかと思われます。

物置内で農作業をするということなら、電気や水道を引くことも問題ないかも．．．

この回答へのお礼

ありがとうございます。
つい、先週出来上がったばかりなのです。
今までのバラック小屋よりも、かなりマトモで、国道から見下ろす田園に目立つんですよぉ～（? ´．`）>

お礼日時：2005/06/06 19:59

No.1 回答者： matthewee 回答日時： 2005/06/06 00:43

　「農地」と一口に言っても、その法規制はさまざまです。

　例えば、市街化区域にある農地は、市町村の農業委員会に届け出るだけで宅地に転用し、建物を建てることができます。

　法規制が厳しいのは、農業振興地域内の農用地区域にある農地です。この農地は原則として宅地に転用すること（＝建物を建てることはもちろん宅地造成も不可）は認められません。
　ご質問文で、建物（仮設倉庫か）の構造について気にされているようですが、建物の構造は関係ありません。田を宅地に造成したことが問題です。

　しかし、農家が200m2未満の「農業用施設」のために農地の一部を宅地に造成し、そこに農業用施設を建てることが認められる場合があります（ただし、農業委員会の事前許可が必要です）。

　ご質問文だけでは、その農地の状況も、法規制もわからないので、以下のことを調べてみて下さい。

１．市町村の農林課または産業課など（農業委員会の窓口）で、その農地が、どのような法規制を受けるか。

２．もし、農業振興地域内の農用地区域にある農地であった場合、農振除外申請は可能か。この場合は、「農業用施設用地」への軽微な変更として届けを出したいと述べて下さい（許可される可能性が高くなります）。

３．もし、農業振興地域内の農用地区域にある農地であった場合、宅地転用不可という決定がなされたら、おそらく原状回復（もとの田の状態へ戻す）を求められることになると思います。建物を取り壊すのは、その時でもいいと思います。

※「農業用施設用地」のイメージについて、高知県ＨＰから、下記、参考URLに貼っておきます。

参考URL：http://www.pref.kochi.jp/~nousanson/1400-04.htm

この回答への補足

ありがとうございます
む・難しいですネ・・・（=｀～´=）
「市への問合わせ」－－モチロンすぐさま考えたのですが、
やぶ蛇になったらどうしようかと思ってまして・・・。

詳しい該当区域は分からないのですが、
市街化調整区域（？）と聞いたことが有り、
「他に住居を所有しない者ならば、住宅を建てれる」
と母が話しておりました。

もし、規制の緩い区域に該当してた場合は、
転用届け後に建物を建てれるわけですネ？
そうなると、税金関係も変わってくるのでしょうか？

実家に帰って調べてきますので、
また、ココを気にして頂けたら助かります。m（_"_）m

補足日時：2005/06/06 19:46