借地権の相続と建物の関係について教えてください

近々２次相続が発生しそうなので、１５年以上前の相続税申告書と遺産分割協議書を見て借地権の分割はこれで問題がなかったのかと考えています。内容は下記のとおりです。

（1）借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人Ａ（被相続人の子）が全て相続しています。

（2）当該借地権を相続人Ａが５分の３、相続人Ｂ（被相続人の妻）が５分の２を各々相続しています。


初歩的な問題なのかもしれませんが、相続人Ｂは建物を所有（相続）していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか？

また、その後、地主が死亡し、底地を相続人Ａが全て買い取っています。現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。（底地の買取時に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」が税務署に提出されています。）

No.1 回答者： saikaba 回答日時： 2005/09/15 17:55

　質問を理解する方が難しいですが、借地権の目的云々はさて置きまして。

　本物件から順に、建物部分の所有権は相続人Ａが相続により取得ですね。

　続いて、借地権の相続（？）単に権利譲渡だと思いますが仮に（２）の

　様に推移したとしまして相続人Ｂは可能です。例を挙げますと、

　借地１５０坪の土地に建物敷地５０坪残り１００坪に対して駐車場、畑、

　建物登記をされてない離れ又は小屋などです。

　結果、本件土地及び建物の所有権者相続人Ａ　同地に付帯する借地権

　相続人Ｂ（４０％）設定登記済　と登記簿謄本上記載されています。

この回答への補足

質問内容がわかりにくくすみません。
地主と被相続人間の土地賃貸借契約書によると、「賃貸人はその所有する土地を普通建物所有のみの目的をもって賃借人に賃貸しその使用をなさしめることを約し、賃借人はこれを賃借し所定の賃料を支払うことを約した。」となっていたので建物を所有（相続）しなかった相続人Ｂが借地権を得るのはおかしいのかなと素人考えで思ったのでした。なお借地権の登記は行われていません。

補足日時：2005/09/16 11:04

No.2 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/15 22:59

１．相次相続控除は、同一財産について１０年以内に２回以上相続があった場合に、相続税の負担を軽減するために相続税額から一定金額が差し引かれる制度ですから（相続税法２０条）、「１５年以上前の相続」であれば、相次相続控除は適用されないと思います。

２．さて、借地権の定義は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」とされますから（借地借家法２条）、建物を所有していなければ、土地の使用権限が賃借権である場合に「借地権はない」という結論になります。

※平成４年以前の借地契約は旧法である借地法が適用され、それ以後は新法の借地借家法が適用されますが、借地権の定義については旧法も新法も変わらないので、新法の条文を使って説明しています。

　ただし、借地権が地上権（物権）に基づくものである場合には、地上権は土地所有者の承諾なしに権利移転ができるので、独立の財産価値を有します。
　また、賃借権による借地権の場合であっても、借地権が単独で取引の対象とされている地域においては、借地権に独立の財産価値を認める場合もあります（例外的に、大都市部において見られる取引形態）。

３．ご質問に対する回答は、この借地権が地上権に基づくものか、それとも賃借権に基づくものかで変わってくると思います。

　まず、借地権が地上権（物権）に基づく場合、地上権を登記できますから、たとえ建物を所有していなくても、相続人Ｂは地上権を相続（準共有）したことになります。

　一方、借地権が賃借権（債権）に基づく場合、賃借権の登記はできるので、賃借権はＡとＢにあるという連名の登記は可能です。しかし、賃借権は債権なので、賃借権の持分を明記したような“共有”登記はできないと思います。
　公示（＝登記）できない場合、第三者に対して自らの権利を主張することはできません。

　地上権や賃借権の登記の有無は、土地の登記簿謄本の「乙区」で確認できるので、この土地を管轄する法務局で最新の謄本を取って見て下さい（※なお、「借地権」という名称で登記はできません）。

４．「底地を相続人Ａが全て買い取っている」のであれば、土地登記簿にＢの地上権や賃借権がない場合、登記簿を閲覧した第三者から見れば、建物の所有者はＡであり、土地の所有者もＡであると認識すると思います（登記の公信力の説明は省略）。

　では、この場合、Ｂが相続したという借地権価格はどうなったか。Ｂ名義の地上権や賃借権の登記がなければ、借地権の存在を主張するのは難しいと思います。
　外見上、借地借家法で保護される「借地権」は存在しないのですから、前回の相続時に相続財産として計上していても、既にＢの借地権は存在しないという結論になりそうです。

　また、Ｂが地主に対して地代を支払っていたという事実も、借地権の存在に対する証拠になります（この場合、Ａにいったん支払い、Ａが自分の分とまとめて地主に支払っていてもよい）。
　もし、Ｂが地代を支払っていなければ、賃借権の場合、借地借家法で保護される借地権はありません（一方、地上権の場合は、地代の支払いを要件としていない）。

※借地については、重要な条件を見落としていると、結論が正反対になることがあります。以上の回答は“ヒント”程度に見て下さい。

この回答への補足

雑な質問内容に細かく回答いただき、ありがとうございました。
さて、質問させていただいた状態は　回答いただいた４．「底地を相続人Ａが全て買い取っている」、「土地登記簿にＢの地上権や賃借権がない」場合です。
Ｂが亡くなった場合、Ａが相続人となるのですが、Ｂの借地権を相続財産として、どのようにとらえればよいのかを知りたかったのです。

補足日時：2005/09/16 11:28

No.3 回答者： sihourouninn 回答日時： 2005/09/16 01:28

>相続人Ｂは建物を所有（相続）していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか？

可能だと思います。
なぜなら建物所有者ではない人でも、土地を借りることできるからです。

この場合、５分の２については、Ｂが使用することができることになります。Ｂはその権限を放棄しているか、Ａに転貸していることになります。


＞現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。

税務署への届出どおり、借地権者の関係は、Ａの底地買取によっても変わりません。

原則として、借地権者が土地の所有権を買い受けると、自分の土地を借りていることになるので、借地権は消滅します（１７９条類推）。
しかし、借地権が共有のときは、例外的に借地権が消滅しません（１７９条ただし書き）。なぜなら、借地権が消滅してしまうと、土地を買い受けたＡが損をして、Ｂが借地権全部を手に入れてしまうからです。

以上の回答は、司法試験の過去問を参考にしています。以下に引用します。
「ＡとＣが、Ｂ所有の甲土地に賃借権を共有していた場合において、Ａが甲土地を買い受けた。このときＡの賃借権もＣの賃借権も共に消滅しない」（平成１１年３１問のウ）。
この選択肢は○です。


登記の有無は、第三者への対抗要件に過ぎません。当事者間では登記は重要ではありません。

この回答への補足

ありがとうございました。
Ｂが死亡した場合、Ａは借地権の５分の２を相続し、借地権は消滅するという考え方でよろしいでしょうか？

補足日時：2005/09/16 11:21

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2005/09/16 11:32

法律的見解は過去の回答で十分かと思いますが、これからどうするのかという見地で追加します。

以下内容に重複部分もありますが、含めてご理解下さい。

地主と借地人の間では借地契約を交わすのですが、借地権という権利は通常登記上に反映することはないので（登記法上不可能ではないが）、他人（＝地主）の土地上に別人（＝借地権者）名義の建物の登記がされることをもって、外部からは借地権あり、と見て取ります。

借地権をＡ：Ｂ＝３：２で相続したという点は恐らくは相続協議書や相続税の計算と旧地主との借地権更新契約において明記されたものと理解します。今回のケースは内部協議における借地権割合と異なる割合で建物の登記を行ったということであり、当事者間では借地割合の定めは有効ですが、外部に対しては取引の安全性確保の見地から登記事項が正しいものとして扱われます。（登記の公信力の問題は別）

その後Ａの底地権購入により、現在の登記は土地・建物共にA名義となっており外部からはAが土地・建物一体の所有権を有していると看做される為、仮にＡが相続人間の内部事情を知らない第三者へ売却する際には、借地権の存在がないとして扱われます。つまり、現状はＡだけで土地・建物を売却処分することが可能な状態かと考えられます。

質問に対する回答としては、相続協議については内部の取り決めであり、当事者間及び対税務署の関係においては有効だが、登記上でそれが反映されていない、ということになります。更正登記というプロセスを取れば、実態と登記の一致がされることになります。仮にＡ以外のＢの相続人がいて相続人間に争いが起きる可能性があれば、まずは正しい状態にすることが求められる気がします。建物の登記の５分の２をＢ名義にしておくことがＡ以外の相続人にとっては相続上の権利のより所になります。

仮に今度はＢに相続が発生したとすると、登記には反映していない借地権が存在するものとして相続税の申告をするのが好ましい姿勢でしょうが、借地権5分の２が無いものと申告してもこれを税務署側が検証する手段がないのでは、という気がしますがこの点はＢの相続財産の規模が不明であり、ここでは回答しかねます。

この回答へのお礼

大変わかりやすくご回答いただきありがとうございました。ゴチャゴチャになっていた頭の中が整理できてきました。

お礼日時：2005/09/16 13:09

No.5 回答者： saikaba 回答日時： 2005/09/16 11:49

　　　わかりました。

土地所有者が同地の売買取引を締結した際、

　　　賃貸借契約期間があったわけですね。登記簿上に記載されて無く

　　　売主の申告により契約書に記載されたわけですね。

　　　失礼とは存じますが、相続人Ａと相続人Ｂは直系親族でしょうか？

　　　それとも被相続人の子と被相続人の配偶者の関係でしょうか？

　　　差し障り無ければ補足願えますか。

この回答への補足

売買取引は賃貸借期間中でしたので、土地（底地）売買契約書となっており、所有権移転と同時に土地賃貸借契約は終了する。」となっています。
上記売買契約は売主（地主）と買主（相続人Ａ）の間で交わされています。（相続人Ｂはでてきません）

相続人Ｂは相続人Ａの実母です。

補足日時：2005/09/16 12:02

No.6 回答者： saikaba 回答日時： 2005/09/16 21:51

税務署に届けられただけで法務局は登記されてないのですね。

その後土地を購入された時、借地権破棄（母親も同意済）ですね。

であれば、土地及び建物の所有権者は相続人Ａ　特記事項なしです。

No.7 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/16 23:26

１．相続税を少しでも多く課税したい税務署は、被相続人Ｂ（被相続人の妻）の「２／５借地権」が存在し、財産価値があったほうがいいでしょうね。

　しかし、将来、被相続人Ｂ（被相続人の妻）が亡くなったとき、「被相続人Ｂの遺産の中に、質問文の土地に関する借地権及び借地権価格は存在しない」というのが結論になると思います。

２．以下は、その理由です。
　なぜ、１５年前の遺産分割協議で、建物を所有しないＢにも「２／５借地権」を相続するとしたか、また、税務署がその事実を認めた上で、相続税の按分計算を認めたかは不明ですが、仮に、Ｂにも「２／５借地権」の権利があったと推定しておきます。

※ただし、建物を所有していないので、Ｂの権利は借地借家法で保護される強い権利である「借地権」ではなく、弱い権利の「賃借権（民法６０１条）」です。以下、Ｂの土地利用権を「２／５賃借権」として書いていきます。

　確かに１５年前の相続時には、「相続人Ａが５分の３、相続人Ｂ（被相続人の妻）が５分の２」の割合で賃借権を相続したのだと思います（相続税の申告書にも「借地権価格」としてそれぞれの持分割合が記載されているはずです）。

　しかし、底地をＡが買い取った時点で、地主（＝賃貸人）の地位が、従来の地主からＡに移転しました。
　このとき、Ｂが賃借権を主張するためには、地主であるＡに対して適切な金額の地代を支払い続ける義務があります。ＡとＢが親子であれば、地代の支払いはなかったと思います。
　地代の支払いがなければ、それは賃貸借ではなく、使用貸借（民法５９３条）です。

　また、賃借人の最低限の義務は、賃料の支払いですから、地代を支払っていなければ、債務不履行で賃貸借契約は解除できます。

　賃貸借でなければ借地借家法で保護される「借地権」はなく、また、使用貸借であれば、借地人の死亡で使用貸借契約は終了し、相続されません（民法５９９条）。

　もし、Ｂが「２／５賃借権」の権利を主張したかったのなら、Ａが底地を買い取ったときにＡに対して、「２／５賃借権」の買い取りを要求すべきだったのです。
　権利の主張を行わず、その後、新地主のＡに対して地代を支払っていないのであれば、Ｂの賃借権は、使用借権に転化したか、債務不履行で契約解除されたと考えるのが妥当だと思います。
　ところで、Ｂが賃借権をＡに転貸しし、地主Ａに支払う地代と相殺したことにするという反論に対しては、実際に金銭の出入りがないので、賃貸借とは認められず、単なる使用貸借です。

３．国税不服審判庁ＨＰから、ご参考となりうる裁決事例の要旨を貼っておきます。「被相続人の所有に係る相続人の居住用家屋の敷地は、借地権の目的となっている土地ではなく自用地であるとした事例」（平成１３年９月２７日裁決）です。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702070000.html

　この裁決要旨によれば、「本件土地の利用関係は、権利金の授受がなされておらず、かつ、地代の額が近隣の相場の半分以下であること」などから、「親子という特殊関係に基づく使用貸借であって、賃貸借ではないと解するべきである。」としています。

４．相続税法２２条では、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による」としていますが、時価とは交換価値を表すものと考えられます。
　登記がなく第三者に対して何ら権利を主張できないＢの土地利用権（２／５賃借権）が適正な交換価値を持つとは考えられません。相続税法に照らしても、Ｂの土地利用権（２／５賃借権）の交換価値は、ゼロであると思います。

５．ご質問は、Ｂの借地権（＝１５年前の）をＢの相続財産に入れるべきか、ということだと思いますが、以上の理由から、Ｂの賃借権（＝借地権も）は既に存在せず、将来、Ｂが亡くなった場合には、これを相続財産に入れる必要はないと思います。
　ただし、税務署とは見解の相違について、協議が必要な場合があるかもしれません。そのときには、国税不服審判庁の裁決事例が反証の論拠になりうると思います。


※なお、Ｂが適正な地代をＡに支払っていた場合には結論は変わってきますので、そのときは、上記の回答を全面撤回します（その意味で、回答に自信はありません）。

この回答への補足

底地の買取時に税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」（私は、平成○年○月○日に借地権の目的となっている下記所在の土地の所有権を取得し、以後その土地を借地権者Ｂ殿に無償で貸付けることになりましたが、借地権者は従前の土地の所有者との間の土地の賃貸借契約に基づく借地権者の地位を放棄しておらず、借地権者としての地位にはなんら変更をきたすものでないことを申し出ます。）を借地権者Ｂ、土地所有者Ａの連名で提出していますが、解釈の参考になるでしょうか？

補足日時：2005/09/20 16:02

No.8 回答者： sihourouninn 回答日時： 2005/09/17 13:18

現在の土地の権利関係を整理しますと

土地の所有者：Ａ
土地の賃貸人：Ａ
土地の賃借人：ＡとＢ



＞Ｂが死亡した場合、Ａは借地権の５分の２を相続し、借地権は消滅するという考え方でよろしいでしょうか？

良いと思います。
Ａが単独で相続すればＢの賃借権は消滅します。

No.9 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/21 01:27

１．これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。

No.７の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

　今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
　その視点から、回答を全面的に書き直します。
　
　相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下記に国税庁ＨＰから、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」の概要に関するページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/anna …

　「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出する目的は、底地の購入時に「借地権」の贈与は受けていないということを税務署に申告することで、贈与税をいったん回避することにあります。

２．ここで、以下の話を論理的にするために、ご質問文の条件を１点だけ変更させて下さい（※下記３．で再検討します）。
　それは、「借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人Ａ（被相続人の子）が３／５、相続人Ｂ（被相続人の妻）が２／５の持分割合で共有し相続しています。」という条件にとりあえず変更します。
　この条件の場合、建物はＡとＢの共有なので、建物を所有しているＡ、Ｂともに借地借家法で保護される「借地権」を有することになります。

　さて、相続人Ａが地主から底地を買い取ったとき、土地の新所有者（Ａ）と、２／５の借地権を有する者（Ｂ）との間に、地代の授受が行なわれなくなったとすれば、その土地の貸借関係は、前地主との「賃貸借」契約から、地代の支払を必要としない「使用貸借」契約に変わったとみるのが妥当です。

　しかし、その時点で、底地を取得したＡに対してＢは「２／５の借地権」を贈与したものとみなされ（＝相続税法では借地権は高額に評価されるから）、Ａに贈与税が課税されることになります（＝借地権の価額が１１０万円以上のとき）。
　このとき、土地の新所有者（Ａ）と借地権者（Ｂ）とが連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出した場合には、Ｂの「借地権」は従前通り存在するため、Ａに対して贈与税は課税されないということになります。

　もっとも、この申出書を提出すると、永久に贈与税が回避できるのではなく、相続の時に相続税として精算されることになります。
　Ａ所有地の上にはＢの持つ「２／５借地権」があるものとして、相続時の課税関係が処理されることとになります。

　相続人Ａが底地を購入したとき、Ｂの有する「２／５借地権」について贈与税を納税せず、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出したのであれば、今後、Ｂが亡くなったときには、税務署は、Ｂの有する「２／５借地権」について、相続時に課税関係を精算するよう申し入れてくるものと推察されます。

　将来、Ｂが亡くなったときには、Ｂの遺産分割協議書に「２／５借地権」の存在と価額を明記し、遺産分割を行う必要があると思います（これは、税務署対策です）。
　このとき、Ｂの遺産である「２／５借地権」は、土地所有者であるＡが相続するのが最も理にかなっていると思います。

　なお、Ｂの遺産である「２／５借地権」の価額は、１５年以上前の遺産分割時の価額ではありません。相続時の時価に基づいて借地権価格を評価した価額になります（１５年前ならバブル全盛期で地価水準が高い頃だが、今は半分以下になっている住宅地も多い）。

３．さて、以上の結論は、建物をＡとＢが共有していた場合ですが、ご質問文では、建物の所有者はＡ単独となっています。
　建物を所有していない賃借権に、はたして「借地権」と同等の強い権利、そして、その権利に「借地権」と同等の高額の資産価値を認めていいのかという疑問が、どうしても払拭できません。

　もし、税務署と今回の「借地権」の存在意義について交渉されるのなら、「そもそも建物を所有しない借地権はあるのか」という当たりから矛盾を突くことになろうかと思います。
　しかし、１５年前のＢの借地権が認められなければ、Ａが借地権全てを相続したことになり、当時、正しく相続税を申告しなかったことを逆に税務署から指摘されるかもしれません（もっとも、相続税の納税義務は、５年で時効消滅するはずですが…）。

この回答へのお礼

度々のアドバイスありがとうございます。

私も、そもそもの相続時に建物を借地権と同様に共有取得しなかったことに強い違和感を感じています。

(1)Ｂは建物所有していない→Ｂに借地権なし→以前の相続税申告が間違い→Ｂ死亡時には借地権相続はない（すでにＡのものになっている）

(2)Ｂは借地権相続している→Ｂ・Ａは借地権者の地位に変更がない旨の届出書を提出している→Ｂ死亡時には借地権相続はある（いまだＢの財産である）

上記のどちらかで税務署と交渉することになるのでしょうね。

回答・アドバイス頂いた全ての皆様、大変ありがとうございました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

お礼日時：2005/09/21 09:12