借地権について

Question

使用貸借について調べてみると借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいうとあります。

例えば土地を借りるときに、賃借料を支払っていたらこの使用貸借契約とはならないんですよね。

で、本題なんですけど、借地権についてです。質問は

（１）借地権というのは使用貸借契約では発生しないのでしょうか？

（２）契約時に権利金を支払っていない場合は、借地権は発生しないのでしょうか？（毎月の使用料は支払います）

どうかよろしくお願いします。

lemon_heart · Accepted Answer

（１）について
借地権は使用貸借については発生しません。
なぜ、賃貸借で借地権が発生するかということです
が、土地を賃貸借契約で借り受けてそこに建物を建
てたりすると、そこに生活が生まれてきます。

そこで、貸し主が借り手の事情にかかわらず解約や
返還を求めると、その借り手の生活が脅かされる
事になります。

なので、賃貸借については、その借地人保護を目的
とした借地借家法などにより借地人の権利、つまり
借家権というものが発生することになります。

しかし、使用貸借では無償のため、そもそも借地人
も過大な期待をしているわけではないと推測される
訳なので、借地人の借地権ほどの権利は認めて
おらず、使用貸借には借地権が発生しないという
事になります。

つまり、無償のくせに図々しいことを言うな、と
言葉は悪いですが、そんな感じだと思います。

（２）について
土地の場合には、権利関係が曖昧にならないように
権利金を支払ったから賃貸借かどうかより、当初の
契約から使用貸借か賃貸借かを明らかにしている
ことが多いのではと思います。

まず、賃貸借の場合には、何らかの支払が発生します
が、それが最初の一時払いがあれば権利金となり、
毎月の支払であれば、地代となると思います。

特に税務上は、権利金が多くなれば、毎月の地代は
少なくなり、またその逆があったりということを
前提にしているようです。

ただし、当初の契約が曖昧で使用貸借か賃貸借かが
明らかでない場合には、毎月の使用料が、借地借家法
で保護される程度の地代に達しているか、あるいは
払っていようが払っていまいが大して変わらないよ
うな形式的な金額かどうかで変わってくると思います
が、そこまでもめる場合には、裁判になりそうな
感じがします。

rakufu · Answer

＞（２）契約時に権利金を支払っていない場合は、借地権は発生しないのでしょうか？（毎月の使用料は支払います）
　家主とその妻の伯父との間の部屋の貸借関係において、金員を支払っている場合に、その金員が部屋使用の対価というよりは夫と妻の伯父という人間関係にもとづく「謝礼」とみるのが相当であるとして、使用貸借とした判例があるようです。（最判昭和35年4月12日）〔間借人の毎月一、〇〇〇円の支払いを賃料でなく謝礼であるとし、使用貸借の成立を認めた事例。〕
　判断の決め手は一般の同様の部屋の賃料に比して支払っていた額が少なかったことと、特殊な人間関係の存在だと思います（無償契約は大抵特殊な間柄で結ばれますが）。
　No.3の方の「当初の契約が曖昧で使用貸借か賃貸借かが 明らかでない場合には、毎月の使用料が、借地借家法で保護される程度の地代に達しているか、あるいは 払っていようが払っていまいが大して変わらないような形式的な金額かどうかで変わってくる」というのはそういうことではないでしょうか

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/FMainOpendoc?OpenAgent&%28%20%28%5B%46%6F%72%6D%4D%61%69%6E%46%69%65%6C%64

teinen · Answer

１　使用貸借契約（無償貸借）の場合は，借地権は発生しないでしょう。
２　借地料を支払っているということは，実際に契約書を交わしていなくても賃貸借契約を結んでいることになると考えられますので，借地権は発生していると考えられます。

noname#5098 · Answer

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権か、土地賃借権です。この程度の勉強はしましたか？　使用貸借の場合は、使用借権といって、借地権とは異なります。使用借権は、民法の使用貸借の規定（第593条以下）に従い、借地権とは全く異なる法制度の適用です。例えば、一身専属的な権利で、借主が死亡したら消滅します。消滅したら、原状回復して返還します。

　借地権と権利金とは全く関係ありません。権利金という概念もあいまいです。要するに、借地権とは、土地を使用する人が、その土地の上に建物を所有するために設定してもらう地上権、または、土地賃借権ですから、その意味における地上権設定契約か、土地賃貸借契約かのいずれかをしなければ、発生しない権利関係です。

借地権について

＞（２）契約時に権利金を支払っていない場合は、借地権は発生しないのでしょうか？（毎月の使用料は支払います）

（１）について

１ 使用貸借契約（無償貸借）の場合は，借地権は発生しないでしょう。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権か、土地賃借権です。

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１　使用貸借契約（無償貸借）の場合は，借地権は発生しないでしょう。

　借地権とは、建物の所有を目的とする地上権か、土地賃借権です。