住宅ローンで購入した家から転居してしまいました。

8年前に住宅金融公庫でローンを組み住宅を購入しました。しかし、自宅周辺の環境が悪くなり、同時期に実家（父名義）が空家になったので妻・子供とともに転居しました。
元の自宅は不動産業者を通じて賃貸にしています。（ローン支払＞家賃収入）

住金ローンで購入した家は、そこに住んでいないと『契約違反』になり、一括返済を迫られる場合もあるということを去年知りました。（お粗末な話ですが・・）

最近世帯収入が大幅に減り支払が非常に厳しい状態でローンを何とかしたいのですが、売却して返済というは不可能でしょうか？ローン残高と売却価格はそれほど変わらないと思えます。
現在の住人の居住権（？）のことも含め、どうしていいのか困っています。

なにかアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： noname#33300 回答日時： 2005/11/01 22:54

借入先に相談するのがベストです。

何もしないでばれると心象を悪くするので。

この回答へのお礼

早々のお答えありがとうございました。

お礼日時：2005/11/02 22:12

No.2 回答者： e_fudousan 回答日時： 2005/11/02 00:00

売却する事は可能です

ただし　今現在　賃貸中ということであれば
相場よりも金額は低くなります
（買った人が住めないので　投資物件となってしまうため）
つまり　オーナーチェンジ物件です
賃貸人についても　契約書を確認してみて下さい
何も無しに追い出しは難しいでしょう

１の回答の通り　借入先に相談してみて下さい
売却する気があるなら　不動産業者に相談してみて下さい

この回答へのお礼

専門家さまからの回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/02 22:13

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/02 00:57

サラリーマン大家です

本当に「ローン残高と売却価格はそれほど変わらない」のでしょうか？
「思えます」は貴方の勝手。

一般的に中古住宅を売却してもローンの残債には足りません。

持っていた土地に家を建て、その建築費だけがローンなら別ですが。
相当の精算金＆諸費用＆税金が必要です。

じゃあどうするの？．．．ですね。
「ローン支払＞家賃収入」なのですからそのまま貸されるのもしんどいですね？
ここでも家の価値がローン残高より低いかも．．．がチラリと．．．。

次は居住権（？）ですね．．．。
どうしても売りたいのでしたら入居者に「○ヶ月先には退去して下さいと事前通告」
「○ヶ月」は契約によりますので不動産屋と相談して下さい、通常最低６ヶ月前かな？。
その間に良い買い手を必死で捜すのです。

ただし、ここで落とし穴が．．．。
売れる値段＋精算金＋諸費用＋税金＜ローン残高だと売れませんね、
その時入居者はもう居ない．．．。

次は金融機関にばれたらどうなるの？．．．ですね。
もし一括返済を迫ってきても、かなりの猶予期間をもらえます、先方も無いところからは取りません、家を差し押さえても面倒なので歩み寄ってきます（必ず）

住金に関わらず住宅ローンは本人居住条件が付いているものです。

でも．．．ここ、よく読んでみて下さい。
http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1637401

＃３　私の体験です。
私も来年、自宅を貸しに出すつもりです。
住民票は移動しません．．．。
私用のポスト１個壁に付けます．．．。

最大の問題は「売れない時」、このまま赤字が続きますね。
１．入居人を追い出した家に帰りましょう（環境は我慢、我慢）
２．実家を売らしてもらいましょう。
３．出来たお金でローンを借り換えましょう（毎月の支払額を減らすのです）
４．実家が売れないのなら賃貸の家を売って不足分は実家を担保に借入．．．額もど～んと減ってるはず。
でも「ローン支払＞家賃収入」の差額より払うのでは何もしないで貸してる方がましかも？

これ以上は細かい数字を全て分析しないとなんとも．．．。

以上、非常に粗い意見ですが参考にでも．．．。

それよりあまり気にすると体に良くありません、暗い顔だと家族にも悪影響．．．。

参考URL：http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1637401

この回答へのお礼

ちなみに土地家屋購入価格約４０００万で、当時は収入も割りと良かったので頭金１３００万、その後繰上げ返済で７００か８００万返済しました。
残高は約１５００万です。
売却価格は確認していませんが、これ以下だと寂しい気持ちになりそうです・・・

ちなみに旧家はポスト設置などせずに、郵便局の転送（通常１年）を更新しているので現家に届きます。かつ、メール便主要業者にも転送依頼しています。

ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/02 22:22

No.4 ベストアンサー 回答者： koala0305 回答日時： 2005/11/02 02:01

まず売る場合ですが、前の回答者さんも書いていらっしゃるように賃貸中の物件は「事業用不動産」となり、いわゆる「オーナー・チェンジ」として売ることになりますから、通常の価格より20％程度は安くなります。

現在の賃借人が退去してくれれば、普通の住居用物件として有利に売ることができますから、一応は交渉してみるとよいと思います。借りている側には（定期借家じゃないですよね？）非常に強い権利がありますから、通常は出ていってもらえないでしょうが、人それぞれです。相手の思惑によっては、新しい住居の礼金・敷金＋引越し代（100万以内）ぐらいで出て行ってくれることもないとはいえません。

実は私も住宅金融公庫でローンを組んで購入したマンションを人に貸していましたし、私の友人はもう10年以上、貸しています。実際のところ、公庫としてはローンさえ滞りなく払ってもらえばそれでいいのです。ただ、公庫は公的機関ですから、自分から人に貸していると言いに行けば放置もできません、わざわざ公庫に相談するのははやめておいたほうがいいです。取り扱い窓口の金融機関に相談するのは構いませんが。

私は前述の公庫ローンを今年、都銀の「住宅ローン」に借り替えました。もちろん本人が住んでいないのは承知のうえです。「最終的にお住まいになるご意思があれば結構です、特に今後調査はしません」という調子で簡単なものでした。物件の担保能力も当方の収入もローン金額に対して十分すぎるほどにあったからかも知れませんが。東京スター銀行などは、ホームページにまで「自分が住んでいなくても人に貸していれば住宅ローンの扱いができる」とうたっているほどです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。参考になりました。
不動産業者・金融機関等に相談してみます。

お礼日時：2005/11/02 22:23