賃貸アパートを予約解除したい

こんばんわ
１０月下旬に賃貸アパートを予約しました。入居予定日は３月上旬で入居するまで費用はかからないです。
が、最近いい物件をみつけてそちらに住みたいのですが予約した際に入居申込書というのを書いて、そのときに不動産の人に「契約解除はできませんからね」と言われてます。その入居申込書には名前と保証人の名前を書いただけで印鑑を押すところもあったんですが押してはいません。（別に押さなくてもいいといわれました。）その不動産は小さくておじいちゃんおばあちゃんがやっていました。
このような場合って予約解除ということはできないのでしょうか？？
アドバイスがありましたらお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/13 14:37

八百屋さんで大根を買う手順を考えてみてください。

「これ（大根）ください」、「あいよ」
で契約成立です。
後は物品の引き渡しと代金の支払いをすれば売買契約は成立し、いちいち売買契約書を交わす必要はありません。

不動産取引でも同様で、契約は文書化の必要はなく、口答で成立しますので、借り手が申し込みの意志を伝えて、それを大家さんが承諾すれば契約は完成しています。

なお、不動産業者（宅建業者）に仲介を依頼した場合、宅建業法により、以下の文書化の手続きとその時期が決められています。
１）重要事項説明書。時期は契約前
２）第３７条書面。時期は契約成立後すぐ

１）の重要事項説明書は説明を受けたことを確実にするために署名することが必要です。この説明は契約前にすることが義務つけられていますので、この説明をした後でなければ、申し込みの受付を行うことはできません。
２）の書類は契約内容を文書として残す作業であるため、契約書と呼ばれることが多いですが、契約をするための書類ではなく、成立した契約の内容を記録したものです。


質問文に書いてはないのですが、重要事項説明を受けた後に申込書に記入したのなら、元々文書化の必要はない手続きですので、業者の説明通り印鑑の有無は問題はなく、契約は有効となります。

こう考えると契約の解除はできないことになります。

ただし以下のような場合、解除できる可能性があります。

１）契約が成立していない場合
大家が入居審査などを行っており、まだ承諾していない場合は契約自体が完了していないので、取り消しはできます。
なお、大家は業者を通じて回答しますので、大家が承諾しているにもかかわらず３７条書面を作成して持ってきていないならば、業者は適正な手続きを行っていないことになります。この場合は役所の宅建指導課などに相談するとよいと思います。

２）成立した契約が、期間の定めのない契約の場合。
期間の定めのない契約の場合、借り手から契約の解除はいつでもできることになっています。但し申し出から３ヶ月後に解除が有効になることになっています。
すなわち申し出から３ヶ月分は家賃が発生することになります。
でも、３月上旬ならば、今すぐ申し込めば３月半ばで契約解除できますので、契約で定めた家賃発生開始日から申し出の３ヶ月後の間の家賃を支払いをすれば、良いことになります。

３）成立した契約が、期間の定めのある契約の場合
一般的に２年程度の期間を定めて契約することが多いですので、おそらくこの契約になっていると思います。
期間の定めのある契約の場合原則途中での解約はできず、その期間の家賃の支払い義務が借り手に生じます。

しかし以下の場合は解約できることになっています。

３－１）契約解除に関する違約金・損害賠償の取り決めがある場合
この場合違約金などの取り決めがあれば、それを支払うことになります。

３－２）契約解除の申し出の期間が設定されている場合
期間の定めのある契約では期間途中の解除はできないことになっていますが、一般的に転勤などの理由で年単位できっちり借りる人は少ないので、解除をするのに何ヶ月か前に申し出るような特約をつけることが多いです。
この特約がある場合、申し出からその期間が経過した時点で契約が解除できます（その間の家賃は必要ですが、１、２ヶ月に設定されているならば入居予定日前での退去ですので、費用がかからないと思います）。

この期間設定があれば、期間の定めのない場合と同様に申し出てから、設定期間中の家賃を支払う必要はありますが、期間が経過すれば解除することはできます（なお、この場合家賃は日割でなく月単位で支払うようになっていることが多いです）。
一般的に１～３ヶ月を設定することが多いですので、この特約をうまく使えば、解除することができます。
重要事項説明書などをご確認ください。

いずれにしても、解除することが決まっているのならすぐに申し出ることが大事だと思います。

この回答へのお礼

とても詳しい説明ありがとうございます。
今電話してなんとか予約解除できました。
どうもありがとうございました！

お礼日時：2005/12/13 16:38

No.2 回答者： mot3355 回答日時： 2005/12/12 22:35

宅地建物取引業の経営者です。

民法では、賃貸借契約は、借主の賃借申込みに対し家主の承諾の意志が賃借申込人に到達した時点で成立します。(これを諾成契約といいます)
宅地建物取引業法では、重要事項説明の説明がない場合の賃貸借契約不成立の条文はありません。
したがって、借主が賃借申込みＯＫを聞いたときに賃貸借契約成立済みです。
もしも、宅地建物取引業者が賃借申込みＯＫを告げていたなら、gattusoさんの契約は成立となります。
故に、違約手付金を支払えば解除できます。
参照URLの回答No2を参照してください。

参考URL：http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=1819823

この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございます。なんとか予約解除できました。
ほんとにありがとうございました！

お礼日時：2005/12/13 16:36

No.1 回答者： kera_507 回答日時： 2005/12/12 17:21

状況から推定すると、契約は成立していないようなので（契約前には宅地建物取引主任者からの重要事項説明の義務あり）やめるのは法的には問題ないと思います。

しかし、道義的に”他にいい物件をみつけた”はよくないので他の理由にしましょう。
例えば、”病気で長期入院することになった”とか。
お年寄りは大切にしましょう。

この回答へのお礼

そうですか。まだ契約は成立していないんですね。
どうもありがとうございました！

お礼日時：2005/12/12 20:16