不動産登記法施行令8条をみますと、戸建ての床面積は各階ごとの壁の中心線で囲まれた部分が床面積となっており、区分された専有部分は区画の内側が床面積と定められています。そこで、区分された専有部分と他の専有部分の間の壁は共用部分(区分所有者全員)ですが、戸建ての壁の中心線の外側はだれの所有でしようか? 当然と同一人の所有と考えますが、それなら何故、「外面」からとしないのでしようか?
各階平面図では隣地の境界までの距離の記載が義務付けられていますので(不動産登記法施行細則42条の6)実際の境界線との距離が違ってきます。

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A 回答 (1件)

マンション等集合住宅の床面積はご指摘の通り区分所有者の専有面積を表すために壁の内側としています。



しかし戸建ての場合の床面積は所有分を明確にする目的ではなく、建ぺい率や容積率を算定するのが目的ではないでしょうか。

ではなぜ壁の中心線になったかと言うと、その理由は知りませんが…。

外壁を元に床面積を計算しても構わないですが、そうすると同じ建物だと床面積が大きくなり、建ぺい率や容積率にひっかからないようにすると家を小さくしなくてはいけないという実害がありそうですが…。

この回答への補足

 早速ご回答ありがとうございます。

>戸建ての場合の床面積は所有分を明確にする目的ではなく。

私が思うに区分所有権(専有部分)の範囲を明らかにするため、内のり、としていると思うのです。そうだとすれば戸建てでも同じく所有権の範囲を明らかにするため外面としても不思議でないと思います。

>建ぺい率や容積率を算定するのが目的ではないでしょうか

仮に、そうであったとしても区分所有法の一棟の建物の表示も壁中心となっています。

>外壁を元に床面積を計算しても構わないですが、そうすると同じ建物だと床面積が大きくなり、建ぺい率や容積率にひっかからないようにすると家を小さくしなくてはいけないという実害がありそうですが…。

この点も、区分所有法の一棟の建物の表示も壁中心となっており戸建ての場合と同じです。
要するに壁中心とする必要はなく(むしろ、そうすることで弊害がある)外面を基準とすれば隣地との間の法律的解決が容易となり合理的と考えたわけです。他に何らかの理由があるのでしようか。

補足日時:2001/12/22 08:00
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マンションの管理規約の専有部分等の範囲の解釈について

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どのように解釈していいのでしょうか 宜しくお願いします。

管理規約:
(専有部分の範囲)
 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した
 住戸(以下「住戸部分」という。)とする。
2 前項の住戸部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

(1)天丼、床、柱および壁については、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

(2)天丼裏、床下及びパイプスペースは専有部分に含まれない。

 (3)玄関扉は、錠および内部塗装部分を専有部分とする。

 (4)窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれない。

3.専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のもの
は、専有部分とする。


(共用部分等の範囲)
 対象物件のうち共用部分等の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

別表第2

共用部分の範囲

1.ピロティ、玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター機械室、
電気室、受水槽、ポンプ室、高架水槽、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、パイ
プスペース、屋上、塔屋、MDF室、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」

2 エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷針設備、消
防設備、配線配管等専有部分に属さない「建物の付属物」

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 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した
 住戸(以下「住戸部分」という。)とする。
2 前項の住戸部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

(1)天丼、...続きを読む

Aベストアンサー

この管理規約を読む限りは、住戸内の横引き管は共用部分のようですね。


No1の方がおっしゃる通り、古いマンションでは共用部分にすると管理組合で決めてる場合がありますが、たぶん床スラブの下(下階の天井裏)に横引き管がある場合があって、それを上階の専有部分としても管理が出来ない為に共用部分にすべきだろうとの考えからです。

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Q区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)について

 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。
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Aベストアンサー

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表示登記の錯誤が権利登記に波及しないため)が、例えば、区分所有権の対象が少数の小規模な区分建物の場合には、別段の定めを必要としないようなことも多く、分譲マンションのような別段の定めの管理規約を作ることも無く、分譲マンションのように団体として組織され、規約等で運営が定められている権利能力なき社団なり管理組合法人を作ることも無く、単に区分所有者の団体として区分所有法上の規定だけの集会の決議だけで運営しているのです。
管理者も定めないで、主に34条から46条の規定にしたがい(集会は、34条の5本文 「管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。」で招集)、つまり別段の定めと言う管理規約の無い状態で運営されています。

なおNo1回答者townsさんの示す参考図書は(推測ですが)
・稲本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタール マンション区分所有法」〔平成9年(1997)・日本評論社〕

・水本浩・遠藤浩・丸山英氣・編「基本法コンメンタール・マンション法〔第二版〕」〔平成11年(1999)・日本評論社〕
でしょう。
でも私は、
・法務省民事局参事官・吉田徹・編著「一問一答 改正マンション法」〔平成15年(2003)・商事法務〕
・法務省民事局参事官室「新しいマンション法-一問一答による改正区分所有法の解説」〔昭和58年(1983)・商事法務〕
も薦めします。

「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、
「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。
分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表...続きを読む

Q各戸内給水管と給湯管、温水管は専有部分、共用部分?

今、給水管工事をすすめている築23年のマンションです。 管理規約によると各戸内給水管(枝管)は共用部分と解釈していますが、各自のみが使う給湯管(天井内配管)温水管(床下、床スラブの上に軽量コンクリートで温水管を固定しています。)は、どのように解釈したらいいのでしょうか? 
管理会社にたずねても、専有部、共用部と弁護士により意見が分かれているとのことです。

以下の管理規約の場合
戸内の給水管、排水管(一部階下配管となっています。)、給湯管、温水管は、専有部分か共用部分 どちらでしょうか  宜しくお願いします。

(専有部分の範囲)
対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した
住戸(以下「住戸部分」という。)とする。
2. 前項の住戸部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
(1)天丼、床、柱および壁については、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
(2)天丼裏、床下及びパイプスペースは専有部分に含まれない。
(3)玄関扉は、錠および内部塗装部分を専有部分とする。
(4)窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれない。
3. 専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、
  専有部分とする。
 
(共用部分等の範囲) 
  対象物件のうち共用部分等の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。
別表第2
共用部分の範囲

1.ビロティ、玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター機械室、電気室、受水槽、ポンプ室、高架水槽、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、パイプスペース、屋上、塔屋、MDF室、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」

2.エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷針設備、消防設備、配線配管等専有部分に属さない「建物の付属物」

3. 管理事務所、集会所およびそれらの付属物

今、給水管工事をすすめている築23年のマンションです。 管理規約によると各戸内給水管(枝管)は共用部分と解釈していますが、各自のみが使う給湯管(天井内配管)温水管(床下、床スラブの上に軽量コンクリートで温水管を固定しています。)は、どのように解釈したらいいのでしょうか? 
管理会社にたずねても、専有部、共用部と弁護士により意見が分かれているとのことです。

以下の管理規約の場合
戸内の給水管、排水管(一部階下配管となっています。)、給湯管、温水管は、専有部分か共用部分 どちら...続きを読む

Aベストアンサー

マンション管理会社の社員です。

変わった管理規約があるマンションですね。これではもめるのもわかります。
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Aベストアンサー

面積だけなら構いませんが、構造などが異なれば、同一の物とみなされないので、補正されます。

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マンションの専有部分と共有部分について

 スラブの上にコンクリートで埋設した給水管は専有部分か共有部分かについて教えてください。
 
 漏水して階下の天井から水が染み出て困っています


 

Aベストアンサー

「専有部分」と「共用部分」の争いに関する判例として、
以下の類似する判例があります。

最高平12.03.21 区分2-3
特定の専有部分のために利用される配水管の枝管
(建物の給水装置でないことに注意する。)は、当該特定の専有部分
からの点検及び修理は不可能である等の理由により、共用部分に当たる

この判例が、そのまま適用出来るか、上記判例の事例と同一かは
現状を見ていないので判断に苦しみます。

>スラブの上に・・・・・・・
この箇所が少し引っかかります。
給水管がスラブの上に埋設されているのか、給水管を固定するために
ポイント的に固めているのかがわからないからです。

判例通りの状況であれば、共用部分との解釈で良いと思います。
床を外し、区分所有者さんが修理できるので有れば、専有部分との
解釈となります。

上記判例をご自身で再度ご確認下さい。

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そこで管理費、修繕積立金を店舗と住居に分けて負担するような規約に
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ということになりました。
ところで、この一部共用部分とは区分所有法の考え方又は標準管理規約(複合用途型)では「○○部分の区分所有者のみの共有」といった記載になっています。本件区分建物では店舗部分に関する専有部分は一つ
しかないため、共有といった概念では不適当であると思われます。かといって「共用部分を単独所有する」という表現も違和感を覚えてしまいます。共用部分の単独所有でも一部共用部分といった概念が成り立つのでしょうか?詳しい方がいらっしゃいましたらご教示下さいますようお願い申し上げます。

複合用途型の区分所有建物の一室を所有している者ですが、今般新たにこの区分建物について管理規約を作成する予定です。
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そこで管理費、修繕積立金を店舗と住居に分けて負担するような規約に
した方が良いと考え、一部共用部分(店舗部分と住居部分)を設けよう
ということ...続きを読む

Aベストアンサー

>店舗部分に関する専有部分は一つしかないため、共有といった概念では不適当であると思われます

「共有」と書くと語弊がありますが、まず区分建物の中の分類として「専有部分」と「共用部分」とに分類されます。

「共用部分」と聞くと何となく複数で使用するような語感があるのは理解できますが、そういう感覚的な問題ではなくて区分建物の中で「専有部分以外の部分は共用部分」なのです。

そして更に、共用部分の分類として全体共用部分と一部共用部分とに分類されると考えれば、一部共用部分の対象となる区分所有権が一つのみ(単独)か複数かという問題はあまり関係がないということがお解かりになるかと思います。

もし「単独使用だから共用部分ではない」というような解釈をするのであれば、上で書いたような大元の分類に立ち返って「共用部分でないならば専有部分である」という方向に戻ってしまいます。

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こんにちは。初心者な質問ですがよろしくお願いします。
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Aベストアンサー

それは1階部分と3階部分とが内階段で接続されたメゾネット物件ということでしょうか?(そんな物件があれば,ですけれど)

区分建物の登記は必ずしも住戸1戸ごとに区分しなければならないわけではなく,たとえば1フロア3戸を1つの専有部分として登記することもできますが,その場合,その3戸の住戸は接している必要があります。「接している」というのがポイントで,それ以外では認められていないはずです。

もしもご質問の建物がそういう構造にはなっていない(1階部分と3階部分は接しておらず,単に種類が店舗であるからという括りで考えているだけ)のであるならば,それは1つの専有部分として登記できるものではないので,そのような申請は却下されるでしょう。

ただ片方を付属建物として登記する(ちゃんと主従関係がある)ならば,1つの専有部分として登記することもできるかもしれません。ですが片方が倉庫であるならばともかく,そうでないのであれば主従関係には立たないように思えますので,1つの専有部分として登記するのは難しいように思えます。

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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