*土地取引の仲介手数料について

はじめまして。土地購入についてのご相談です。
＊経過
05年7月下旬：土地取引のお話が出る。
同年8月：当初借地契約ということで、契約書作成に入る。
同年9月：売主さんより、売買にしたいと申し出がある。→売買する事で合意。
同年10月：土地契約となる。
同年12月：土地決済→名義変更し取得。
今回のご相談の内容はこの時の仲介手数料についてです。
もともとこの知人(売主)はかなりの土地を所有しており、今回の土地の所有者は知人の母親のものでした。当初借地契約にしようと考えていたのは相続税対策の為です。
しかし、途中で売主さんの申し出により売買契約に変更しました。
今回の土地の取引について、売主さんの顧問税理士さんより不動産業者を紹介されました。
そして、１０月の契約の日、契約書類数通に紛れて『媒介契約書』というものを渡され、サインしました。
この時初めてこの契約は『媒介』だと言う事を知ったのです。
不動産業者に『媒介という話しは説明されていない。仲介手数料についても聞いていない。』と伝えました。
不動産業者も「説明不足」と認めて、「媒介・仲介手数料」については保留になりました。
(媒介契約書は日付のみ未記入)
そして今日、不動産業者の顧問弁護士より仲介手数料を支払うようにという「内容証明」が届きました。
私は今回のお取引について、『媒介』という形態であるということを全く知らされずに、契約書にサインさせられました。
仲介手数料を請求されましたが、支払う必要はあるのでしょうか？
支払わなければならないという法的根拠はあるのでしょうか？
どうぞご教授くださいませ。

No.1 回答者： foma902i 回答日時： 2006/01/21 19:41

売買契約が完了しているのであれば、貴殿に支払義務は発生します。

不動産の売買は当事者同士でも出来ますが、権利書や税金の問題、所有権の移転等の諸手続等に精通してないといけませんし、司法書士じゃないと出来ない手続きもあります。
そういった一連の煩雑な手続きを代行するのが不動産業者です。
知人との取引とはいえ、不動産は「高額商品」ですから、きちんと正規の手続きを踏んだほうが、よろしいかと思います。


なお、仲介手数料は「売買代金の３％＋６万円」ですが、これはあくまで協定料金（海の家と同じ）。
交渉次第では「３％を１％に値引きする」等、交渉の余地はありますから不動産業者に掛け合ってはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

早速のご返信、ありがとうございます。
「媒介契約」を不動産業者と結んでいなくても、契約が成立すれば仲介手数料を支払わなければいけないということですね。
お金を支払わない(支払いたくない)という事ではなく、何の説明のなされないまま仲介手数料を請求された事に違和感を感じております。

お礼日時：2006/01/21 19:56

No.2 回答者： merrychrist 回答日時： 2006/01/21 20:35

文面からは実際のところ売主と買主の直接取引のようにも読めますが，不動産業者は現実問題としてどの程度関与したのでしょうか。

実態が直接取引なら契約書に署名押印していても支払義務はないのが当然ですよね。仕事をしていないのだから。
実際に取引を仲介していたというのであれば支払義務が発生するのも当然です。
要するに，問題は契約書にサインしたかどうかではなく，業者が手数料に見合う仕事を実際にもしていたのかどうかです。契約書というのは契約の存在を推定せしめる重要な証拠でありますが，まったく反論を許さないものではありません。ただあなたの場合媒介契約書という契約書に署名押印してしまっているのですから困難が伴うことは否定できませんが。
なお，所有権移転登記等の手続は不動産業者の仕事ではありません。司法書士の仕事です。電話帳などで司法書士を探して委任すればそれでよいのです。融資を受ける銀行などでも紹介してくれます。不動産業者を通すというのが正規の手続ということではありませんので念のため。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
今回の不動産業者の仕事としては重要事項説明書と契約書の作成のみです。
(所有権移転登記は司法書士の先生にお願いしました。)
土地は現状渡しで、田畑の部分があったのですがこちらは売主さんと費用を折半し農地転用を行いました。
ポイントとしては
１．説明なく書かされた「媒介契約書」は無効になるのかどうか。
　　(日付が入っていないものは(不完全なもの)契約書として認められるのか)
２．宅建法違反になるのかどうか。
という点だと思うのです。

行政に確認したところ、２には抵触するだろうとのことでした。
また、１についてもその可能性が高いと。
従って、お支払いする必要はないように思うのです。
ただ、重要事項説明書にのっとって、今後土地についてトラブルがあった場合、その不動産業者が責任を負うわけなので何らかの手数料が必要になるかもしれないということも助言されました。
最初から『「媒介」で介入し手数料が発生する』と説明を受けていたのであれば滞りなくお支払いするのですが、不動産取引について無知なのをいい事に騙されたような気がしているので、納得できないのです。

お礼日時：2006/01/21 21:07

No.3 回答者： businesslawyer 回答日時： 2006/01/21 21:00

不動産会社が直接の売主なのか、それとも仲介なのか（取引の態様の別）は、宅建業法上、「広告の時点」と「購入の申し込み時点（注文の時点）」の双方に明示する義務があり（宅建業法34条）、これに違反した場合、監督処分として「業務停止処分」を受ける事があります。

ただし、不動産会社がこれに違反したからと言って、仲介手数料を支払わなくていいかというと、そうはならない、と考えられます。仲介手数料が、妥当な金額である限り、不動産をあくまで購入しようと考えるのであれば、支払いは必要だと考えます。ただし、「仲介手数料の支払いが必要ならそもそも買わなかった」と言う事なら、売買契約の合意が無効である可能性もあります。

質問者さんの現実的な対応としては、前述した「宅建業法違反（取引の態様の明示義務違反）がある事」及び、それを監督官庁（国土交通省または都道府県知事）に伝えれば、監督処分が下される旨、弁護士さんに伝え、仲介手数料の減額交渉をしてみたらいかがでしょうか？　なお、「取引の態様の明示義務違反」は、監督処分の中の「業務停止処分」に該当し、一年以内の一定期間、業務の一部または全部の停止を命じられる、厳しい処分となります。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
今回のお取引は不動産業者が直接の売主ではなく、個人間の契約をスムーズにするために入っていただいただけです。
行政に確認したところ、９月の売買契約の方向で話を進めることに合意した時点で速やかに「媒介契約」について説明をする義務が生じるため、１０月の契約時に初めて「媒介」であったと(しかも、こちらが説明を求めなければ説明する様子はなかった。)説明するのは明らかに宅建業法違反であると考えられるとの見解でした。

＞「仲介手数料の支払いが必要ならそもそも買わなかった」
と、考えています。
しかし、土地の契約は完了してしまっているので、白紙に戻すわけにもいかないのですよね？
そもそも知り合いの方からの購入なので、知り合いの方にはご迷惑をおかけしたくないのです。

仲介手数料の減額については一度３０万円引きで提示されたのですが、その根拠がはっきりしないので態度を保留にしたところ、今回は法定の金額で支払い請求がきました。
前回の提示金額は書面で残っているのですが、こちらはどのような扱いになるのでしょうか？
(今までに３回金額変更で請求されています。)

ある程度のお支払いは必要かと考えていますが、その根拠が曖昧なので納得したうえでお支払いをしたいと考えています。

お礼日時：2006/01/21 21:20

No.4 回答者： businesslawyer 回答日時： 2006/01/21 21:40

「仲介手数料」の支払いの根拠を要求されているようですが、それは、仲介している以上、法律上当然に請求できるものです。

ただ、今回の場合には、前述したように、事前に仲介である事を明示する義務に違反したに過ぎず、質問者さんは、この物件を購入する以上、相手方が違反したからと言って、支払う義務が消滅するわけではないと考えられます。後は仲介手数料の存在の不知を理由に、売買契約の無効を主張する事も考えられます。

ですから、今回の事を法律どおりに考えると、質問者さんが購入しようとする限り、仲介手数料は満額支払わなければならない、しかし、その不動産業者は、質問者さんが監督官庁に申告すれば、前述したような「業務停止処分」に科せられると言う事です。

しかし、質問者さんの現実的な対応としては、できるだけ出費を少なく抑えたいであろうと予測できるので、「宅建業法違反行為」である事を盾に、仲介手数料を減額させたらどうか？と、私は先に述べたわけです。

この回答へのお礼

度々のアドバイス、ありがとうございます。
契約が成立してしまっている以上、仲介手数料はお支払いしなくてはならないのですね。
少しずつ、理解してきました。
でも何だか、試食品だと思って食べてしまったら後からお金を請求されたみたいな(ちょっと例えはおかしいですが・・・)腑に落ちない感じです。
(商品だったら食べなかったのに。。。と思います。)
とりあえず、先方の弁護士さんとお話しをしてみたいと思います。

お礼日時：2006/01/21 21:55