注文住宅の予算とメーカーについて教えて下さい！

首都圏で土地は約60坪、親との二世帯住宅で玄関と風呂は共通、計50坪くらいの家を半年以内に建てようと思ってます。できれば3階建て、あるいは2階建てで天井を高くして天窓を付けたいです。今ある家を壊して立て直しなので土地はあります。予算は取り壊しとか外構とか全部で3000万強です。（工事中のアパート代は除きます。）少し無理をすれば3500万です。
軽量鉄骨なら丈夫だし当たり外れがないし工期短いし大きな部屋が作れるので、トヨタホーム、大和ハウス、セキスイハイムを考えてます。積水ハウスは評判があまり良くないですね。ヘーベルとパナホームは坪単価が65万以上と言われてやめました。木造は、材木、大工に当たり外れが大きいので考えてません。

以上の条件で、お薦めのメーカーと大体の総額をアドバイスください。
あと、坪単価×坪数以外にどのくらいかかりますか？ トヨタでは50万×50坪＋1000万と言われ、驚きました。

No.4 回答者： alias3 回答日時： 2006/02/25 17:14

#4です。

私の過去の回答に全て目を通していただいたとは、非常に光栄です。
私自身、そのようなことは不可能だと思いますので（笑

さて、補足いただいた文面から見積もりを事細かに解析できるほどその道に長けてはいませんので、一般論として捉えてください。ただ、雲を掴むようなお話はするつもりはありません。
あくまで、方向性を探る手掛かりとして参考程度にお聞きいただければ幸いです。

値引き後の総費用が3,300万、旧家屋の解体費用が180万ということは外構＋建物が3,120万ですね。
外構は車庫1台分と塀ですか。
これも物にもよりますし、特に塀は材質と施工面積にもよります。
何れにしても50坪の建物に3,000万弱の建物となります。

となれば、60万/坪。
1世帯の2階建て住宅であれば大手HMでも総2階の真四角の箱を作るのであれば十分手が届く範疇です。
2世帯とする際、トイレが2箇所というのは1世帯用でも現在では標準仕様である場合が多いですし、坪60万でも全く予算的には問題ありません。
システムキッチンを2箇所に設置する場合はそれなりに費用が嵩みます。
特に、1Fと2Fでキッチンを振り分けることをお考えであれば尚更です。
水周りの取り回しとキッチンユニットの増設を考えると、そこそこのものを揃えるのであれば、200万は見ておきたいところです。
すると、50坪で50万台。

こうなると、必然的に設備や建材等のランクを落とさざるを得ません。

重要なのは、新築住宅を建築する場合、先行投資をする箇所とそうでない箇所を明確に分けて考えることです。

例えば、屋根材や外壁材等、施工面積が広く、耐久性を要するようなところは先行投資、つまり、予算の許す限りお金を掛けるほうが、長スパンでみると経済的なのです。

今のご予算では、恐らくこういった部分にお金を回すことが非常に難しいと想定されるのです。

施工面積が40坪前後の場合、60万/坪のお金を掛けられるのなら、ちょっとした希望を取り入れた物件を設計できます。
が、50坪であれば、折角の注文住宅でも、費用的に注文の範囲は大きく限定されてしまいます。

今回のご予算はこれを大きく下回る50万台中盤/坪。
建てる事は可能でしょうが、かなりの妥協をせざるを得ないと予想されます。

設備や室内建材、内装材をできるだけ最低ランクのものに落とし、オール電化は止め（灯油ボイラーに比べ70～100万程度コストを下げられます）たほうがよろしいでしょう。

が、こういった条件を飲んでまで直ぐに家を建替えなければならないでしょうか？
ある程度ご予算がご希望の範疇に達するまではまだ頑張り時かと思います。

トヨタ系列にお勤めであれば割引率の関係もあるでしょうから止めはしませんが、もう少し他のHMにも目を向けられるようお勧めします。
それは全国区の大手HMではなく、地場の中小HMです。
実績や評判をリサーチしてお探しになってみては如何ですか？
大手HMよりは概ね低コストで同様の広さの家を建築することができます。

新築の夢や希望を壊すつもりは毛頭無いのですが、現実には目を背ける事はできません。
そういった意味で、いつも少々厳しいことを書かせて頂いていることはご承知おきください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。ということは、あと200万プラスすれば最低ランクではないものが選べる、という事ですね？
オール電化でない場合、プロパンガス給湯器になります。灯油ボイラーとは、暖房の事ですか？今のところ、床暖房は考えてません。ハイムのみ、蓄熱床暖房が60万で造れるそうなので、ハイムにした場合はつけます。
トヨタホームとは、何の関係もありません。ただ、社員割引価格で受けてくれるそうです。3月のみ自動車工場が暇になるので3500万から270万割引する、と言われました。ということは、割引前の3500万で計算するなら上記の問題ない坪単価になります。

地元工務店は、内外装が安っぽかったので考えてませんでした。あと、工期が長いです。半年くらいでしょうか。大きな部屋も造れないのではないでしょうか？

補足日時：2006/02/26 06:35

この回答へのお礼

だいぶお返事が遅くなってしまいました。トヨタは、あとから色々追加され、最終的には外構、解体費等全部込みで総額3800万以上になってしまいました。間取り的にも希望のサイズでできず、除外になりました。ダイワとハイムは、なかなかいいです。

お礼日時：2006/03/23 04:55

No.3 回答者： alias3 回答日時： 2006/02/22 21:23

解体工事が200万であれば上物＋外構で2,800万ですか。

一般的な話をさせていただきます。
RC造は別として、木造、軽鉄についてはそれほど施工単価の違いはありません。
単純に、2,800万でご希望の建坪50坪を割り戻すと、56万/坪の物件となりますね。しかも外構含みでこの価格です。

で、外構は正直、ピン桐です。お金を掛けようと思えば上限はありませんから。
ですので、最低限の線で出してみましょう。
車2台分の駐車場コンクリート打ち込み+カーポート設置+インターロッキング施工で100万とみましょう。

これで坪54万となりました。

2階建てでそれほど凝った仕様にしなければ十分建つと思われます。
ただし、ご希望の3社ですと予算は完全に足りないでしょうね。
これはあくまでも1世帯用2階建ての話です。

で、これを2世帯用とします。
ご質問のご条件ですと、システムキッチン、トイレは倍掛け、水道の取り回しも工数が大きくなります。
照明、空調もそれに伴い増設、建具や建材、及び造作点数も跳ね上がります。
最低ランクの設備を使っても500万はかかるでしょうか。できれば1,000万は見たいところです。

また、これを3階建てにしようとしますと、建材の点数は2階建ての比ではなくなります。
乱暴に言えば、2階建ての1.5倍は見ておきましょう。

整理しましょうか。

ご予算：3,000万
解体費用：▲200万
外構：▲100万
建物に掛けられる費用：2,700万

1世帯用2階建てを建てる場合→坪54万ならば可能
2世帯用2階建てを建てる場合→最低プラス500万必要
2世帯用3階建てを建てる場合→プラス1,400万程度必要

一番お望みの2世帯3階建て住宅を建てるにはまったくご予算が足りません。

地場の工務店ですと、ご予算内でプランが立てられるかも知れませんが、お望みのトップライト等は厳しいでしょうね。

自力で2世帯を建築するのは現状ですと非常に困難な状況だと思います。
大手HMをお望みであれば尚更です。
一緒にお住まいになるご両親からの援助を受ける等、ご予算を大幅に上げないとご希望の物件にお住まいになるのは非常に困難と申し上げます。

この回答への補足

詳しい回答、ありがとうございます。alias3さんの過去の回答履歴を全部読んでたので返信遅くなりました。かなり詳しい方のようですので教えて下さい。
システムキッチンとトイレは２つずつ、約25+25坪の2階建て、天窓なし、駐車場は1台で手動式のシャッター付き、敷地は60坪、下水管の移設あり、オール電化、塀造り替えです。トヨタが出した見積もりでの解体費は180万です。壊すのは20+10坪の木造です。
解体費、外構、水道、電気、カーテン、照明器具等全て込みで、トヨタの現在の見積もりが3300万弱くらいです。最初3500万と言われましたが、200万円強値引きありです。もっと値引きができそうですが、内装で追加料金が発生したら逆に上がる可能性もありますね。
alias3さんの数字だと、最低3500万という事ですが、現時点で3300万ですのでこれは割安、という事なのでしょうか？ それともこれから色々追加されて高くなるのでしょうかね？ トヨタの人は総額で3300万くらい、と言っているのですが。

補足日時：2006/02/24 22:02

No.2 回答者： mio_design 回答日時： 2006/02/22 13:47

軽量鉄骨は殆ど、木造軸組工法と変わんないですよ。

柱や梁など主要なパーツを鉄骨に置き換えただけですし。材木の当たり外れですが、JISで規格化されているので、最近はあまりありません。むしろ軽量鉄骨だと、火災（熱）や結露に弱いので、そういう部分で注意が必要です。

工期が短くて、丈夫さをとるなら、大成建設のパルコンとかRCパネル工法の方がいいんじゃないでしょうか？

この回答への補足

いくら規格があっても、それを守ってない材木が使われるかもしれないですよね。また、軽量鉄骨が火事や結露に弱いなんて聞いたことがありませんが。在来木造だと工期が3ヶ月くらい長くなる、大きな部屋が作れない、と聞きました。
パルコンはこれから調べてみます。

補足日時：2006/02/23 06:09

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2006/02/22 13:35

まず、周辺を見渡して、ご希望のような家がありますか？　あれば大丈夫でしょうが、無いと、建てられない場合もありますので、ご注意ください。

建蔽率、容積率は合っていますか？　高さ制限などはありませんか？

また、鉄骨造の場合、重いので、地盤調査の結果、杭打ちなど改良工事が必要な場合があります。それだけで１００万円以上かかります。現在の家の解体だけでも１００万円はみておいたほうがいいでしょう。
そのほか、外構だの諸費用だのということも考えると、建物だけで２５００万円くらいで、ということになるでしょう。となるとざっと坪５０万円ですから、かなり厳しい予算ということになります。

建物の形も、四角い（長方形）であれば割安ですが、形が複雑になるとどんどん高くなりますし、使う窓の大きさなどによっても、お値段はかわります。
坪単価いくら、というのはあくまで目安であって、実際には、標準パッケージから追加と減額をしていく、ということになります。

木造でも、２×４やパネル工法などは地震にも強く、建て方も規格化されていますので、あたりはずれというのは少ないと思います。２０畳以上の部屋も作れますよ。
なおどのような工法でも内装には木材を使いますから、大工さんは入りますし、目に付くところはそういう部分になります。

この回答への補足

回答ありがとうございます。容積率、斜線規制等は役所で調べてもらったので大丈夫です。地盤改良は必要ないと思います。下水管の位置を変えるのでそれにかなりかかるみたいです。解体費は200万くらい、と言われました。
木造だと規格外の柱が使われていても分からないですよね。あと、工期が長いのも気になります。工事中の家賃は月13万ですので、木造だ5ヶ月、軽量鉄骨なら2ヶ月として40万の違いですね。まあ、家全体の工事費と比べればたいした違いではないですが。木造でも大きな部屋を作れるのは知りませんでした。
あとは、内外装のデザインの問題ですね。展示場で木造メーカーで安いところだとどうしもて安っぽい感じがしました。

50坪くらいの軽量鉄骨2階建てだと、総額3500万円くらいするものですか？

補足日時：2006/02/22 16:24