売買価格と評価額の差

不動産の価格について質問があります。

購入を検討している中古物件があるのですが、
参考までに役所にて評価額の算出をしてもらいました。

中古戸建てで、建物自体はかなり古いため評価額は
ほとんどゼロで、その計算によると評価額は
売買価格よりも2700万、安価でした。

売買価格には業者の利益が上乗せされるのですから
高くなるのは理解しているのですが、
数千万もの差が出るものなのでしょうか。

自分でも比較してみようと調べてはみたのですが、
土地は距離、広さや形状など、一様ではなく
上手く結論が出せませんでした。

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2006/02/28 18:34

役所の評価額＝税金の基準となる価格ですから

土地の価格は公示価格で計算されます＝税金の基準額

中古戸建てで、建物自体はかなり古いため評価額は
ほとんどゼロ　

建物の税金の基準は０円

って意味です


実際に売り買いされていいる実勢価格とはかなり開きがあります

この回答への補足

ありがとうございました。

説明が悪くて申し訳ありません。
中古戸建てで建物の価値は無い様な物件ですので
売買価格も評価額もどちらも土地のみの価格ですと
いうつもりでした。

その土地のみ（古屋有り）の価格でおよそ2700万の
差が出るという事が普通なのかどうか
（割高なのではないか）が
知りたいと思い投稿させて頂きました。

補足日時：2006/02/28 18:50

No.2 回答者： usami33 回答日時： 2006/02/28 18:39

お役所の場合、建物は１０年で０査定ですね。

でも、実際の中古の査定の場合、
デザイン、材質、利用価値などなど、色々な理由で値段が付きます。
土地もそうですね。

※土地の場合は逆の時もありますよ。
なんの利用価値も無い変則な土地や急斜面でも、
回りの公示価格で計算されるので、
価値の無い土地でも相続税とか取られます

この回答への補足

ありがとうございます。

古屋の値段は役所・業者ともに見ていないため
土地のみの価格で売買価格は評価額を2700万ほど
上回っていました。

不動産の価値というのは難しいですね。

補足日時：2006/02/28 18:53

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/02/28 18:49

評価額というのは、固定資産税評価額のことを指しているのかと思いますが、

まず根本的なことを言ってしまえば、その「評価額」というのは取引の指標とするようなものではなく、登録免許税や不動産取得税、固定資産税等の各種税金を算出する為の基礎的数値として設定されているものなのです。

ですから、土地にせよ建物にせよ、売買するにあたりその評価額の水準通りということはまずありません。市場価格というか取引価格とは一線を画して考えた方が良いです。利益が乗るとか乗らないとかとは別問題です。

土地に関して言えば、取引の指標とすべく数値「地価公示」というものがあり、概ねの水準としては地価公示10に対して路線価（相続税・贈与税等の算出の基礎になる地価）が8、（固定資産税）評価額が7というのが目安にはなります。

しかし実際の取引では路線価の倍もするような事例だっていくらでもありますし、路線価以下の事例もいくらでもあります。

建物も同様です。一例を出しますと新築2,000万円で造った家があったとしても、評価額を見るとおそらく1,300とか1,400万円の水準になっているでしょう。これは税額算出の数値ですから流通価格とは別物と見たほうが良いです。逆に築20年だから「建物分は0円です」と言われても評価額だけは300万円とか残っているケースだってあります。

「路線価」や「評価額」が全く役に立たないと言うつもりはありませんが、「ある程度の目安」としての参考数値として見ておくくらいで良いと思います。

参考にすべきは同地域同条件の取引事例等で相場観を掴むことだと思います。