土地と家屋のトラブル

　土地と家屋の所有権についての質問です。昭和57年頃宅地を父から生前贈与で私に名義変更しましたが、家屋は未登記です。
私には伯父が３人おりますが、そのうちの一人のために50-60年前でしょうか伯父（Ａ伯父とします）の結婚した相手の両親が建てたものらしいのです。その家屋を３５年ほど前に父が数百万円かけて改築（骨組み以外全部）し、そこに平成元年まで居住しておりました。もちろん、税金関係は全て私が払っております。
昨夜、もう一人のＢ伯父から電話があり、弁護士から土地と家はＡ伯父のものだというような話を聞かされたそうです。つまり、返せということらしいのですが、Ａ伯父とは付き合いがまったくなく、法律にも暗いため途方にくれています。法律的な面など、色々な面からアドバイスお願いします。

No.1 回答者： nta 回答日時： 2006/03/07 01:07

　土地は登記されている以上所有権の対抗力はありますが、建物についてはこの経過だけではなんともいえません。

　A伯父から父へ権利が移った理由により権利関係が異なります。権利関係を固めるためには時効取得にいたるのかどうか、権利移転した正確な日時が必要になります。司法書士さんに持ち込んで過去の登記を調べるなどでチェックしてもらった方がいいと思います。

この回答への補足

ありがとうございます
司法書士さんに相談してみます

補足日時：2006/03/07 22:06

No.2 回答者： bobviv 回答日時： 2006/03/07 18:18

　家屋が未登記というのは、未登記建物なのか、それともあなたが権利を取得したのだけれどまだ移転登記を済ませていないのか、どちらの意味なんでしょうか。

　35年前の改築以来、ずっと継続してあなたないしあなたのお父さんがそこに居住し固定資産税等を支払い続けてきたのでしょうか。それともここ数年だけのことでしょうか。
　仮にあなたに家屋の所有権がない場合であっても、伯父さんの側は改築によって価値が増加した部分の最低でも現存価額分はあなたないしあなたのお父さんに支払わなければならないことになる可能性が大ですし、土地に対する利用権の問題も絡む可能性もあります。
　いずれにしろあなたに不利な要素は少ないケースじゃないでしょうか？
　

この回答への補足

　アドバイスありがとうございます
　建物は未登記です、父は改築して平成元年に死亡するまで、居住し納税しておりました。

補足日時：2006/03/07 18:34

No.3 ベストアンサー 回答者： bobviv 回答日時： 2006/03/16 07:06

　・土地について

　
　お父さんからの生前贈与により名義変更なさったということですから、おそらくは質問者さんは善意無過失です。ということは善意無過失で占有を開始してから10年が経過した時点（平成4年ごろ）で、土地の所有権を取得している（民法162条2項）と思われます。

　・建物について
　建物については少し不明な部分がありますが、おそらくは土地と同様に時効取得している可能性が高いと思われます。
　質問者さんはお父さんの死亡以来およそ17年間、建物を占有なさっているわけですが、もし当初（お父さんの相続時）からこの建物が本来は伯父さんの所有物だということをご存知だった場合には少し問題が生じます。この場合には悪意占有なので質問者さんご自身の17年間の占有だけでは時効取得を主張することができず、前主であるお父さんの占有も併せて主張する（民法187条）ことになるのですが、お父さんの占有が所有の意思のある占有（民法186条）だったかどうかは不明だからです。ひょっとしたら、身内の暗黙の合意で本当は所有者ではないのだけれど使わせてもらっている、という状態で、それをお父さんも日ごろから認めていたという場合もないとはいえないからです。この場合には結局、時効取得することはできません。（ただし訴訟上は占有に所有の意思のないことの立証責任は向こう側にあり使用貸借の場合は向こう側の立証は困難を極めると予想されるので、訴訟戦略としてはこの場合でも時効取得の主張を一回はしてみても損はないでしょうが）
　仮に建物の所有権を取得できておらず、かつ改築部分は附合（民法242条）した（たぶんそうでしょう。手元に判例集がないので確認できず）としても、35年前にお父さんがなさった改築によって建物の価値が増加した分は償金請求（民法248条）をすることができます。このケースでは基礎と骨組みのみ残しての大改築のようですから、この償金の割合は建物全体の価額に対して相当の割合に上ると予想されます。
　しかも、この場合伯父さんの建物は土地に対しての利用権があやふやです。使用貸借契約の存在推認は両者の疎遠な関係からして無理がありますし、基本的には無権利でしょう。ですから伯父さん側としては苦労して建物の所有権だけを確保したとしても、建物収去土地明け渡し請求をされたら自分の負担で取り壊すしかなく、そのうえ前述の償金も支払わなければならなくなります。
　
　以上総合すると、質問者さんに有利な内容ばかりで、伯父さんは弁護士を立ててまで争ってもそれに見合う利益は得られないケースでしょう（建物が常軌を逸して価値のある物件ででもないかぎり）。
　質問者さんは自分に所有権があると主張なさってかまわないと思いますよ。ただしこのアドバイスは限定的な情報に基づいていますのであくまで参考程度にお願いします。

　法律論はさておき、いきなりお住まいの土地・建物について親戚の方から弁護士を立てられて自分のものだと主張される・・・なにか淋しいものを感じます。これがお通夜や葬儀の席でのことならもう最悪ですね。
　
　

　　

この回答へのお礼

ありがとうございます。なんだかすっきりしました。
補足ですが、土地は売買で父に名義変更して、建物のみが残っている状態です。といってもボロ家ですけどね
　台風シーズンも近づくし、解体したほうがすっきりするかもしれません＾＾ありがとうございました

お礼日時：2006/03/16 13:57