借地権の売買は、できますか？地主さんは販売は認めないと言われました。地主さんの言う通りですか⁇

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質問者：モナーナ
質問日時：2021/09/10 17:15
回答数：5件

借地権の売買は、できますか？
地主さんは販売は認めないと言われました。地主さんの言う通りですか⁇

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No.5

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2021/09/13 12:52

その「借地権」が「地上権」の場合は地主の承諾はいりませんが，「賃借権」の場合は地主の承諾が必要な場合があり，実体としては，地主の承諾を要する賃借権が圧倒的に多いです。

借地権についての定義は借地借家法2条1号にあり，「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」とされています。
建物所有を目的とする土地の貸借には使用貸借もありますが，これは借主貸主間の特別な関係を前提とするものであり，借地借家法で保護するまでもないということで抜けている（わざと抜いている）のだろうと思います。

地上権は他人の土地を使用収益できる物権です（民法265条）。物権ですので地上権者には地主に対して登記請求権を有し，登記していなければ地主以外に第三者にこの地上権の存在を主張できません。なので登記するのが普通で，登記簿謄本を見れば地上権かどうかがわかるのが普通です。
地上権は物権という第三者にも対抗できる強い権利ですから，地主の承諾なしに譲渡転貸を自由にすることができます。

一方，賃借権は民法601条に規定される債権です。債権というのは債権者がは務者に対してあることを求めることができるだけの権利しかなく，賃借権の場合は，土地の賃借権者は地主に対して目的物の使用収益をすることを求められるだけの権利でしかありません。そして，民法612条で「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定めています。賃貸借契約の内容として「譲渡，転貸ができる」という特約がない限りは，譲渡の都度，地主に承諾を得なければなりませんし，承諾なくして行った譲渡は，地主にその譲渡を主張できません。
賃借権は債権であるために，当然に登記ができるものではありません。土地の賃借人と地主との間で登記をする旨の取り決めがあったときだけ登記できますが，たいていは地主が嫌がって登記しないのが普通です。なので賃借権の内容は，その契約書を確認しないとわからないのが普通です。

ということで，土地の登記簿と借地契約の契約書を確認し，地上権であれば売買は自由ですし，賃借権であっても契約書に「譲渡ができる」という特約があれば地主の承諾なくして売買は可能ということになります。

ただ契約条項の引継ぎ等で，借地権の買主と地主と間でトラブルが発生した場合，売主もそのトラブルに巻き込まれるおそれもあります。あまり強引に手続きを進めない方が良いように思います。

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No.4

回答者： tanzou2
回答日時：2021/09/11 06:39

借地権には地上権と賃借権の２種類があります。

地上権の場合は、譲渡するのに地主の承諾を必要としません。
したがって、承諾料も支払う必要はありません。

ところが、賃借権の場合は、民法の規定により、
他人に売却や転貸（又貸し）をするときは賃貸人（地主）
の承諾を受けなければなりません（民法612条1項）。

つまり、借地権の性質による、ということですが、
現在では賃借権の場合が多いです。