ある喫茶店をしたいとします。
その際300万円保証金が必要として
それを払った後、保証金を管理している オーナー?の会社が倒産するとその保証金はどうなるのでしょうか?保証金とはそもそも誰が管理しているのでしょうか?不動産やさんとしても、そこが倒産するとどうなるのでしょうか?

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A 回答 (2件)

>オーナー?の会社が倒産するとその保証金はどうなるのでしょうか?


>保証金とはそもそも誰が管理しているのでしょうか?

yuka99さんが店舗を借りるとすれば家賃は貸し主に支払います。(当然ですが)保証金も貸し主に支払います。契約解除時の返還額なども契約時にとりきめておきます。従って、借り主と貸し主の間のことですから契約解除時の返還も貸し主から受けます。例外として裁判所の競売となってときは、その買受人から受け取ることができます。ただし、yuka99さんが借りたとき抵当権がなかったときだけです。借りるときにその店舗に抵当権の設定があれば買受人には請求できません。貸し主も破産状態なら回収の見込みはありません。実務では95%以上の確率で抵当権の設定登記がされています。従って、貸し主の財産や経済状態を知っておく必要もあります。倒産すれば「まず戻ってこない。」これがほとんどです。
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一般的には、保証金は不動産の持ち主が管理しています。


もし、持ち主が倒産した場合は、債務の状況によっては保証金の回収が難しくなります。

その様な場合に備えて、契約時に特約条項を定める方法も有ります。
参考urlをご覧ください。

賃貸物件の登記を定期的に観察して、抵当権の設定状況などに注意する必要も有ります。

参考URL:http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/newpage224.htm
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Aベストアンサー

>保険契約人は義父です。保険料支払人も義父です。受取人は義母です。
そういうことですか。では贈与税がかかるというのは全くの勘違いだと思いますよ。
#5さんのいうように相続税の対象で、今回の場合非課税になりますね。

ただし、義母の1000万で家を建てる場合には、次のどちらかにしないと贈与税がかかります。

1.家代金のうち義母が出した1000万の分だけ義母の持分を登記する。
建物2000万としたときに、ご質問者1000万、義母1000万として持分を出資した割合にするということです。
これを行わずに義母の1000万をご質問者の持分として登記すると義母よりご質問者への贈与になります。

2.義母の実の娘に義母が贈与することにし、このときに相続時精算課税制度を利用する。
 相続時精算課税制度は、65歳以上の親から20歳以上の実の子供への贈与で、贈与税が2500万までかからないと言う制度です。
 贈与した年の翌年3月15日までに申告することが必要です。

 なお、住宅取得目的の場合は親が65歳未満でもこの制度を選択でき、また特別非課税枠が1000万あります(つまり合計3500万)。
 適用要件が色々ありますので、税務署にご確認下さい。
 基本的には贈与のあった年の翌年3月15日までに居住していることが要件です。

 このとき家の持分はご質問者と妻で持分登記します。(親から娘への贈与となったので、妻が出資したことになります)

以上1か2の方法をご選択下さい。
土地の名義は誰の物であってもかまいません。但しローンを組む場合は土地の持ち主も物上保証人か連帯保証人になることを求められます。

>保険契約人は義父です。保険料支払人も義父です。受取人は義母です。
そういうことですか。では贈与税がかかるというのは全くの勘違いだと思いますよ。
#5さんのいうように相続税の対象で、今回の場合非課税になりますね。

ただし、義母の1000万で家を建てる場合には、次のどちらかにしないと贈与税がかかります。

1.家代金のうち義母が出した1000万の分だけ義母の持分を登記する。
建物2000万としたときに、ご質問者1000万、義母1000万として持分を出資した割合にするというこ...続きを読む

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http://www.isize.com/marriagelife/life/junbi/012_03.html

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参考URL:http://www.isize.com/marriagelife/life/junbi/012_03.html

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http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol21.html
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Aベストアンサー

不動産の仲介現場では、最近こういった破綻した物件の仲介が増えて、5割以上となり、こういった処理に、結構詳しくなりました。
そういった、現場からのアドバイスとして参考にしてください。

まず、差押とは担保権実行の為の手段であり、
債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

今後、競売と任意売却が、同時進行で処理が進められると思われます。

さて、
競落される迄は、販売元の不動産会社に所有権そのものはあるのですが、
ここには、お金がない訳。
  これって、中古マンションの競売では、前所有者が住んでいて、
  競落後にやっと明け渡しの話し合いが執行官とか、競落人と交渉になる。
競落人は、その滞納管理費分を減額して、競落すると推測されます。

その安くなる分は、債権者=銀行など金融機関が損を被る訳。

また、ここで、任意売却の場合に損失の拡大を嫌がり
往生際の悪い金融機関が、最近多いと聞きます。
よって、任意売却の期間が長くなったり、競売の結果待ちになったりします。

最終的に、競落人は、必ず滞納管理費分を支払う義務がある。
というよりも、その前に、
滞納した物件をそのまま、再分譲しても、滞納してますなんて
次の売買の重要事項説明書に恥ずかしくて書けないので、
絶対支払いますよ、この競落人、もしくは、任意売却の買い主は。

それまでの維持管理費用は、管理組合が支払っていかないと、
生活出来なくなる可能性があるから、立て替え払いは致し方なし
と思われます。
もし住んでいなければ、どうでも良いのでしょうが!!!
これって、共用の電気代と水道代くらいでしょう。
あと、EVの点検費用くらいです。

以前、賃貸マンションのオーナーが破産した時、
共用の電気代が滞納されたので、関電が電気を止めようとした。
しかし、電気が止まると、給水ポンプが止まるので、大変だ。
ということで、
その時は、抵当権を根拠に、家賃を受け取っていた
債権者である銀行に連絡して、
共用部分の電気代をこの銀行から、支払わせた事があります。
水道が止まったマンションなど家賃の支払い義務も無くなるぞと
理屈を付けましたが。

> また現時点でこの管理会社と手を切り、
>次の事業者がみつかるまでは清掃等自分達でできることは
>自分達でするとした場合、支障があるでしょうか?
経費節約の為には、自主管理が、正解ではないでしょうか・・・
競売など、ホントにやると1年とか2年とか
         結構時間がかかったりするので。

不安なら、実績のあるマンション管理士もしくは、弁護士を探して、理事会の顧問に迎入れて、
アドバイスを受ければ良い。

なお任意売却なら、実務上、半年もかからないと思います。
話が決まれば、代金を支払って抵当権を抜いて終わり、
   鍵を渡して・・・・  10日もあれば十分だ。

差押えは、登記簿謄本の甲区に載りますから、確認を!
裁判所とか、債権者にも連絡して、競売の進み具合と、
 競売前日までは、任意売却に変更になる可能性もあるのでご注意を。
   こういった物件の任意売却は、販売元の不動産会社とか、
   債権者の関連の不動産仲介会社が間に入る場合が多い。
その場合は、当然に、裁判所の執行官とか、不動産仲介会社の方から、
管理組合へ、管理費等の滞納額の問い合わせがあるはずです。

しかし、売れ残りの方がここまで多いのも大変ですね。
そして、かなり値下げしての再販になると思いますが、
この差額は、何処にも請求出来ないのでしょうね。

------------------------------------------------------
これから、こういった事例が増える可能性大と思われます。
お奨めリンク先
競売物件購入のチェックポイント
http://www.shirahama-lo.jp/column/keibaipoint.html
競売後の債務はどうなるの?
http://www.yomigaeru.org/keibai/

なお、最初から入っている管理業者は、所有者である不動産会社の関連会社が多いので、連鎖倒産にご注意を・・・
連鎖倒産を免れても、収益面で安定してない可能性大なので、ボッタくられる可能性は大きいと考えられる。

参考URL:http://www.shirahama-lo.jp/column/keibaipoint.html

不動産の仲介現場では、最近こういった破綻した物件の仲介が増えて、5割以上となり、こういった処理に、結構詳しくなりました。
そういった、現場からのアドバイスとして参考にしてください。

まず、差押とは担保権実行の為の手段であり、
債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

今後、競売と任意売却が、同時進行で処理が進められると思われます。

さて、
競落される迄は、販売元の不動産会社...続きを読む


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