法人格で住宅ローン

これまで個人事業主を4期やってきました。

さぼっていたので年内に法人にする予定です。

昨年中古マンション（築30年くらい）住宅ローンを
個人で事前審査にもうしこんだところあと一歩でダメ
でした。

あと一歩というのは住宅ローンの支店長とお話し、支店長
からはOKみたいだったのですが、本店がダメだったみたい
です。

それからもう1期経過し、さらに4期連続黒字を達成しま
した（増収増益）。利幅は薄いですが・・・。

いま新築マンションをセカンドオフィスとして購入したい
と考えております。それも法人名義で。

ただ、昨年申し込んだ中古マンションと違い、価格も
高くローンがいまの年商・年収で借りられるのか疑問
なところです。
どうしても個人事業主のときは年収を
専従者給与などにして抑えめにしていたので年収は
低めです。

そういう場合、法人格にしてから申し込んだら有利になる
ということはないでしょうか？たとえば社長の年収では
なく法人化してからの会社の年商や経常利益にもとづいて
ローンを許可してもらえるとか・・・。

住宅ローンは個人で申し込んで変わりないでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/12 11:04

＃３です

＞信用が増すかも知れませんね。

それほどＵＰしません

法人ですと倒産しても経営者の財産までは追求できません

個人ですと破産するまで追い込めます

で、今の金融機関にとって優良貸付先は個人の住宅ローンになって居るんだそうです

貴方の場合、４年間の実績が有るのですから法人前に申し込んだ方が有利だと思います

一度金融機関で相談されてはどうでしょうか？

法人名義での事務所でしたら一般融資での申込みをお勧めします

＞どうしても個人事業主のときは年収を専従者給与などにして抑えめにしていたので年収は低めです。

これは事前に説明していれば大丈夫なはずです

「実質収益はこうなっています」．．．と。

昨年大きな借入をしましたが、その時の私の一昨年の青色申告は大幅な赤字でした．．．。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
いま個人の住宅ローンが銀行にとってよいのであればそれにあわせた対策が必要ですね。
自分の年収は個人としては、どうなんでしょうか？
借りる額が大きいだけに厳しそうな気がしてます。
でも、一回問い合わせてみますね。

お礼日時：2006/06/12 16:37

No.5 回答者： kpmg 回答日時： 2006/06/12 15:34

元銀行員です。

貴殿の場合、人格と信用力はあまり関係ないと思います。要は返済できることが一般書類（確定申告書や会社決算書）で確認できればいいだけのことです。
但し、購入目的は慎重に検討してください。住宅ローンは高度経済成長時代に、いわば個人の持ち家取得奨励のバックアップのような経緯で出来たものです。したがって、自分が生活するための場としての使用法が厳密に求められます。このため、返済期間が最長35年まで認められている点があげられます。
一方、オフィスとしての使用は上記商品趣旨に合致しないため、純粋な投資リターンの観点で吟味されます。事業資金融資となると、だいたい最長でも10年程度が融資期間の目安だと思います。さしたる利益を生まないオフィスを現在の利益水準（可処分所得ではない）で10年程度で返済できるかどうかよく考えてください。出来るのなら人格は関係ないはずです。だめな場合も人格に関係ないはずです。貴殿の商売の業況次第だと思います。
したがって買いたい物件が自宅として利用するのなら返済期間が長い住宅ローンを個人で申し込むのがいいと思います。住宅ローンであっても、個人事業主が占有面積の過半数以上を「自宅」として利用し、半分未満を「事務所」として利用する場合は「住宅ローン」としての商品要件に合致するはずです（但し最低占有面積何m2以上という決まりが銀行にあった。これは確認してください。忘れました。要はワンルームマンションは住宅ローン対象外という趣旨だったと記憶しています）。おそらく個人事業だと６畳から８畳１間ぐらいで事足りるのでは？　
個人事業主が住宅ローン審査に不利なのは収入証明に透明性がないことと業況が不安定だからです。業況は各人の事情があり、仕方のない面がありますが、透明性の高い収入証明と返済比率が合致すれば多分問題ないはずです（プラス頭金）。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
個人としては年収が低いので法人格で申し込めれば
そうしたいです。
個人だとかなり厳しいような気がします。
あるいは物件のランクを落とすか、です。
質問し法人格にする前に
一回銀行に聞いてみた方がよいと思いました。

お礼日時：2006/06/12 16:38

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/11 14:41

経験者です

住宅ローンは知りません

一般融資とアパートローンで中古物件を購入し賃貸経営をしています

融資の話で銀行と話したときの事です

「青色申告で処理している間は追加物件の購入資金を融資します」
「法人にすると最低３年間は追加融資をあきらめてください」

このような話でした（銀行は複数です）

会社員をやめて個人事業主３年間
その後法人３年間

最大六年間は「融資の審査以前で落とします」と言われました

今は誰でも会社を作れますので法人と言うだけで信用度が上昇するでしょうか？

以前（会社法）のように資本金に制限が有るなどすれば別だとは思いますが．．．。

資本金１００万円の会社に信用が有るとは思えません

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
実経験でとても参考になります。法人化は年内にやることを決定しております。もう一度その辺銀行にたずねてみてマンションを買うのを検討した方がよいですね。
ちなみに資本金は1000万でも大丈夫です。そうすれば信用が増すかも知れませんね。

お礼日時：2006/06/12 04:15

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/06/11 13:51

個人事業主から法人格にするとメリットもデメリットもあります。

信用度がアップします
　間違いなく個人事業主のときより信用度がアップします。
　合資会社、合名会社、有限会社、株式会社など色々あります。
　ローンの審査時には、
　　　　合資、合名＜有限＜株式
　と信用度が変わります。

年収が多分減ります
　個人事業主の場合、売り上げから経費を引いた額が全額収入になります。
　それに対して、法人格は給料（役員報酬）で収入が決まってきます。
　先月は売り上げ倍増したから、今月の給料は倍額といったことはできないはずです。
　それに法人化することによって間違いなく経費は増えますので、

　売り上げー経費－会社維持に必要なお金分

　は予め引いた上で、毎月の給料（役員報酬）額を決める必要があります。
　そうなると、同じ売り上げなら結局は年収は下がるはずです。


もしかしたら年数がリセットされるかもしれません。
　今まで４年個人でやってきて、今年法人にした場合
　もしかしたら１年未満にリセットがかかるかもしれません。

そうなると、法人化したことにより審査は　プラス査定されますが、年収が減るのでその分審査が厳しくなります。
去年までの個人事業主の年収で審査がＮＧだったことを考えると、あと２～３年待ったほうがいいと思います。



あと、マンションをオフィスとして購入する場合、法人化して数年は実績がないと厳しいと思います。
この場合、あなたの年収ではなく、会社がどのくらい黒字を出しているのかが重要になります。

　売り上げー経費－会社維持に必要なお金分－あなたを含む社員の給料（報酬）

を引いた上で、ローンを返済する体力が会社にあるかが問われます。こちらもやはり数年は待ったほうが無難です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

やはり年収は減ってしまうんですね。。。あまり年収は減らしたくないのでいままで法人化することなくやってきました。給料を決めるのもむずかしいですね。計算を細かくやってこなかったので。
審査がリセットされる可能性もあるのですね。それは避けたいところですが、あと２～３年が現実的というのは私自身薄々感じておりました。いずれにしても法人化していこうと思います。

お礼日時：2006/06/11 14:10

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/06/11 06:58

法人化することで信用が増します。

当然年商及び利益が決定する上での重要な要素です。

参考URL：http://www.fujisawa-office.com/hozin1.html

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。それはうれしいニュースですね。いままでビジネス上は法人化するメリットがなかったのですが、これからは住宅ローンのために要検討です。

お礼日時：2006/06/11 14:08