長期修繕計画 修繕積立金

今度、新築マンションの購入を計画しているものです。

いろいろと説明を聞いているうちに、
気になることが出てきました。

長期修繕計画書というものを見せていただき（今後３０年分）、
そこに、修繕積立金の一覧がありました。

ふとみると、５年ほどごとに、修繕積立金があがっていくことと、
購入時に一括で２５万ほど、一時金を支払うのですが、
そのほかに、１２年ごとに、３０万か、もう少し位の
一時金？なのでしょうか？を支払う計画になっていました。

購入当初の積立金は月４０００円程度、そこから、５年程ずつ
２０００円程度くらいずつ金額が上がっていきます。
１２年後には30万以上のお金を用意しないといけません。

世帯数は大規模マンションで５００戸くらいだそうです。

この年々の上昇と12年後とのまとまった金額と言うのは妥当な
ものなのでしょうか？
実家（持ち家）暮らしと、今賃貸物件に住んでいまして
分譲マンションの適正な、こういう面での金額が一切わからず
質問させていただきます。
同じように分譲マンションにお住まいの方、また
不動産関係でこういった件に詳しい方よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2006/08/06 11:00

マンション管理会社に勤めています。

よく気が付きましたね。
たいていの方は、修繕積立金の金額まではチェックしないものですが・・・。

簡単に言うと、販売業者がマンションを売るときに、購入後の負担を少なく見せるために、修繕積立金を安く設定しています。そのため、徐々に値上げしていく必要があるわけですが、管理会社にとってはこれが頭痛の種でして・・・。

首都圏であれば、一般的に専有面積１平米当たり最低２１０円は必要と言われています。できれば１平米３００円あれば、相当な工事にも対応できるでしょう。
このレベルまで修繕積立金を早期に値上げできれば、一時金は不要です。

この値上げをどうするかを決めるのは、マンションの区分所有者の皆様次第です。
私が担当しているマンションでは、極力早く値上げの提案をしましたが、通ったところ、ダメだったところ、色々ですね。通らなかったところでは、いざ工事という時期になっても資金が無く、借り入れで大規模修繕をしたところもあります。長期修繕計画書ができているのであれば、第１回目の工事費用を２４０ヶ月で５００戸として割り算してみれば、月々の必要額は算出できるでしょう。一時負担金が嫌であれば、早めに値上げをすることです。

もっとも、長期修繕計画書も、販売時に作られているものは、建物の状況にぴったり合っていないことも多いです。できれば、竣工後に一級建築士に依頼して、きちんとした計画書を作成した方がよいでしょう。それに基づいて、きちんと工事ができるように修繕積立金を値上げすることをお勧めします。

この回答へのお礼

長期修繕計画（案）という紙が、重要事項説明書等と一緒に渡されまして、自分の部屋の管理費を確認しようと思ったら、？？？と
気がついてしまいました。

確かに修繕積立が安い！と最初に思ったと思います。
私の買う部屋が６５m2くらいなので、それにしては安いなと。
管理費と合わせると１７０００円くらいからのスタートです。
徐々に上がるのは、なんとなく、建物も古くなるから・・・と思いましたが、どのマンションも一時金を定期的に取るのか？と
疑問だったので、丁寧なご説明、とても嬉しく思います。

実際は、マンションが出来て皆さんが住み始め、
管理組合などの話し合いにもよると思いますが。

こういう計画が一切なく、住んだあとから突然、工事をするので
お金を集めます！とか、借り入れでの改修になるよりは
こういった計画書があるほうが安心なのかな？とも思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/07 12:17

No.6 回答者： rczd 回答日時： 2006/08/07 22:07

初期修繕積立金の低さは、マンション販売の悪弊ですね。

＃３の方が仰られるように、初期の管理費と修繕積立金のうち、後者を抑えることで月々の支払費用を抑えているのが実態です。毎月集金している管理費の中から、７割程度の支出は管理委託費に出ていっているのではないでしょうか。これは売主の子会社である管理会社に入っていくお金なので売主も抑える訳にはいかないみたいです。土地・建物を売って儲け、これから何十年も管理費でも儲ける。これが実態です。

４０００円というレベルは余りにも低すぎます。このままいくと、１回目か２回目の大規模修繕工事（１０～１５年周期）で資金が不足します。そのときに大概の場合、一時金を集めるのが困難ですので、金融機関から借り受けることになります。そのときに否応なく修繕積立金の値上げをせざるをえなくなってしまします。これは金融機関がちゃんと貸付資金を回収できる前提になっていないと貸してくれませんので。

最悪のシナリオは、修繕積立金の大幅値上げによって滞納が増えたり、区分所有者の実質的な不在に陥り滞納額が膨らんでいく…。こうなるとマンションは廃墟に向かって一直線です。何しろ修繕工事が足りないのですから、補修もできません。悪循環に陥ってしまいます。

ご自身のライフプランをお考えいただければと思いますが、元利均等で借りている場合、年を経る毎に支払が増えていきます。教育費も増えていきます。これに加えて修繕積立金も…。考えるだけでゾッとします。

ということで、修繕積立金の値上げはなるべく早く行った方が良いと思います。その原資の１つは、管理会社へ支払っている管理費の削減です。うちのマンションでは管理会社を変えました。費用の低減とサービスの向上で、今のところ満足行く結果になっています。

No.5 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/08/07 11:31

多くの方が修繕積立金にまで頭が回らない中で、疑問を持たれたということはとても有意義なことです。

デベロッパーは、月々の費用を少なく見せる為に良くこんな計画を作ります。
結果として後々値上げされた修繕積立金が支払えなくなる人や、一時金の負担に耐えられない人が出てくることが考えられます。

修繕積立金や管理費は管理組合が決めるものですから、出来る限り早い機会に見直しをする必要があります。
一概には言えませんが、１万円位を目安に考えてみて下さい。

また、管理組合に入る使用料（駐車場・専用庭・ロッカー等）を管理費ではなく修繕積立金に入れるようにすると、かなり楽になるでしょう。

一番大切なことは、管理組合が管理に関心を持ち、自分たちの財産を保全する為に良く話し合い、合意形成を諮ることではないでしょうか。

マンションを良くするも悪くするのも管理組合次第です。
値上げを同意してもらうのは難しいですが、避けて通ると後々自分たちに跳ね返ってくることになります。
これを機会に役員になって、理事会を盛り上げて下さい。

この回答へのお礼

そうですよね、
管理組合が実際に動き出して、いろいろと皆で話し合うことが大事ですよね。分譲マンションのあれこれが全くわかっていないので
いろいろ資料を見ると、いいこともあったり、あれ？と思うこともありで勉強の毎日ですが。

皆さんの回答のおかげで、こういうケースもよくあるパターンだと
わかり、勉強になりました。

管理会社にまかせっきりにせず、積極的に
自分の住まいに感心を持つことが大事！ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/07 12:19

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2006/08/06 16:31

＃３です。

すみません、２４０ヶ月じゃなくて１２０ヶ月でした。大体大規模修繕の時期は１０～１２年目ですから、１２０～１４４ヶ月で貯めると考えてみてください。

物件の規模にもよりますが、月１万円程度は見ておいた方が間違いないでしょうね。

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/06 00:44

物件によりけりなのでなんともいえません。

新築当初に修繕積み立て基金として25万。これは妥当です。
毎月の積立金を4000円からスタートするのは、安く設定しておいてあとで一時金を徴収するパターンですから、これも決して珍しいことではありません。
500戸という大規模マンションで、形状も単純な直方体ならば、普通は修繕積立金は5000円前後でいっても余るくらいで、あとから毎月の積立金を値下げすることもあります。
ただこれは本当に物件によります。
エレベーターの機数にもよりますし、高級マンションであればメンテナンスもそれなりにかかります。

この回答へのお礼

そうですよね、確かに４０００円からというのは安いですよね。
いろいろ、工事の予定収支の一覧とか、、毎月の管理費の使用用途の
予定表なども渡されているので、真剣に読んで見ます。

お礼日時：2006/08/07 12:13

No.1 回答者： qyb 回答日時： 2006/08/05 20:13

私も500戸のマンションに住んでいます。

長期修繕積立金は毎月定額で10000円です。

一戸建てに住んでいても10年に一度は屋根や外壁の塗り替え等で100万位の費用がいるのでマンションと変わりませんね

この回答へのお礼

そうですか。
実家の家も、やはり一戸建ての修繕に同じように費用がかかるから、
と言われました。
４０００円ちょっとというのが確かに安いとも思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/07 12:12