借地契約を解除した場合の建物の取扱いについて

現在、土地は借地（旧法の借地借家法が適用されると思います）、建物は自己所有しておりますが、近年目の前でビルが建ってしまい、昼間もほとんど日が当たらなくなってしまいました。そのため、転居を検討しているところですが、この借地権及び建物をどう処分したらよいのかで困っています。
一番良いのは、地主の承諾を得た上で、借地権及び建物を売却することだと思いますが、建物の築年数が古い（30年程度）ため、売却するのは難しいのではないかと思います。
したがいまして、借地契約を解除するしかないのかと思いますが、その場合、建物をそのまま残していってもよいものなのでしょうか？　都合のよいことを言えば、建物を（少額でも良いので）地主に買い取ってもらえるのでしょうか？　逆に建物を取り壊して更地にしなければいけない場合は、その費用は当方と地主のどちらが負担するのでしょうか？　ちなみに、土地自体が袋小路のようになっており、自動車が入ることはできませんので、建物を解体するにもかなりの金額がかかるのではないかと危惧されます。
ご回答をよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/11 18:32

　貴方の立場からいえば、法律により手厚く保護されている借地権を単に放棄することは経済的ではないといえます。

　通常、貴方のもつ借地権と地主のもつ底地権とを、7:3なり6:4なり(多いほうが借地の分です)の割合で等価交換する方式がよく行われます。それを骨子に、委細については双方で話し合いで決めればいいと思います。　その後、所有権を取得した土地を活用するなり売却するなりして運用換金します。
　本件ではその土地が袋地ということなので、換金価値が大幅に減少してしまうことが予測され(半分以下?)、買主が見つかり難いといわなければなりません。但し、隣接する土地の所有者にとっては意味のある土地だと思われますので、その方々に予め購買を打診してみるというのも一法です。
　以上のような計画・実行は、資産運用の事業といえますので、信頼できる専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

この回答へのお礼

早速ご回答いただきましてありがとうございました。
借地権を簡単に放棄しないほうが有利なのですね。
ただ、借地権と底地権を等価交換する方式とは、どういうことなのでしょうか？
もしよろしければ、教えてください。

お礼日時：2002/03/11 19:20

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/11 20:22

　お話の限りいわゆる旧法借地権が存在しているとすれば、その土地の上には、あなたの持つ「借地権」という財産と、便宜上の言葉として地主のもつ「底地権」という財産とが同居しているものと考えられます。

土地を100としたとき、借地権の価値はその6～7割、底地権の価値は4～3割というのが通例のようなので、仮に3割と固定して考えると、土地が1,000万としたら、貴方は700万、地主は300万の価値をもっていることとなり、この場合の等価交換というのは、土地を7:3に分筆して、7の部分の所有権を取得することをいいます。逆に、地主は底地権ではなく3の部分の所有権を同様に取得することになります。このような等価交換の場合は、現金授受がないので、土地の価格は税務署で認める限りいくらでもいいのですが、比率が問題になります。
　なお、等価交換ではなく、借地権を買い取ってもらう、という方法もなくはありませんので、換金方法としては有効ですが、地主さんがどう考えるかによりけりです。その場合ですと、等価交換のときと違い、譲渡の所得税の心配もしないといけなくなります。

この回答へのお礼

等価交換の意味がわかりました。大変ご丁寧に説明していただき、どうもありがとうございました。

お礼日時：2002/03/11 21:26

No.3 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/11 23:06

　当初のご質問の方向性を変えてしまって申し訳ないのですが、同様のケースで私が扱ったことのあるケースで、借地権の問題よりも建築基準法の問題(10m2超の大改修と再築の建築確認不可)が壁になったことから、じわじわ建物を修繕というのがありました。

　貴方の建物が30年以上前とすれば、ちょうど昭和45年12月25日施行(記憶なので違うかも)の建築基準法以前の建物であるかも知れず、その場合で同法上の道路への接道が2m未満ですと、一旦解体をしてしまうと再建築が不可能である可能性があります。このため、借地関係があまりシャープでないことを前提としますが、借地権とともに売却されるという場合、上記のような方法も念頭におかれてはどうでしょう。

この回答へのお礼

この土地は恐らく建築基準法上の道路への接道が２ｍ未満ですので、借地権とともに売却する場合、建築基準法上の問題も出てくるわけですね。とすると、全く関係のない第三者へ売却することは難しいと思われますので、交渉相手は自ずと地主あるいは隣接者に限定されるような気がします。鋭いご指摘、ありがとうございました。

お礼日時：2002/03/12 15:11

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#154219 回答日時： 2002/03/12 12:58

私が実際に業務上で経験したことですが借地権者から売却依頼を受けたときは地主に借地権を引き取ってもらいました。

路線価上の借地権割合は借地７：底地３でしたが５：５の売買でした。地主に引き取ってもらう場合はこのケースが慣習的に多いようです。この場合は地主に資金力があったため可能となりましたがそちらの地主がどうなのかという点と周囲の土地の状況や地主にメリットがあるのかという点などを総合的に考えなければならないと思われます。

この回答へのお礼

ご回答いただきまして、ありがとうございます。やっぱり地主に引き取ってもらうケースが多いのですか。私の場合も、まずは地主に相談したほうがよいようですね。

お礼日時：2002/03/12 15:23