借地料が高いのですが、地主と交渉可能ですか？

家族（祖母）のことです。

現在３０坪程度の土地を借地しています。
寂れた駅前です。
２階建て店舗併用住宅を10年前に建替えしました。
建物固定資産税は50000円。
借地料220000万円/年
相場に比べて2倍くらいは取られてるのではないかと、近所の人から。最近、店舗併用住宅を止めて住居専用にしています。

今までは商売が順調だったため支払えていたのですが、止めて支払いが苦しくなっているようです。
年金暮らしで苦しいらしく、借地料がなんとかならないか相談を受けました。
また、万一のことのために、私と共有財産の手続きをしたいとのこと。
なにから調べて、相場を算出して交渉すればいいのでしょうか？月曜日にでも市役所に行って調べてこようと思いますが・・・。

また、共有財産とすることで私への不利益は何かありますでしょうか？私は会社員です。

No.3 回答者： jetaime 回答日時： 2006/08/13 11:24

こんにちは。

我が家も借地に住んでおります。

環境は、坪数29坪、東京23区内、最寄駅まで徒歩7分位、最寄駅から大手町(東京駅と地下通路連絡している地下鉄駅）まで10分の所です。

で、借地代は年間約28万です。

都税事務所で、借りている土地の固定資産税を調べたことがありますが、年間借地料の5分の１くらいでした。

ご質問者様のお祖母様の借地の固定資産税をお調べになってみて、地元の不動産屋さんに借地代の相場をお尋ねになってはいかがでしょう？

借りている土地の固定資産税は、借地人であれば知ることができます。（東京都以外は市町村役場が担当だと思います。）

で、相場より大幅に高そうだとなった場合は、値下げ交渉する余地はあるかもしれません。反対に相場並でしたら値下げ交渉は難しいかもしれません。

借地に建っている建物が店舗用だろうが自宅用だろうが、基本的に借地料は変わらないと思います。
ただ、建物が木造か鉄骨系かでは、更新年数・更新料・建替承諾料には差がでます。

10年前に建替えたとのことですが、通常は木造でしたら20年で更新となります。(鉄骨系でしたら30年）
あと10年ほどでまた更新料がかかる時期になりますが、そちらは大丈夫でしょうか？（地域によって慣習がありますので異なる場合もありますが・・）

「共有財産にする」ということは、借地権の権利を複数で持つということでしょうか？借地権料は更地代より安いですが、数百万・数千万になります。贈与税等が発生するかもしれませんので、専門家のアドバイスを受けたほうが良いと思います。

今後の借地代・更新料も厳しいという場合は、借地権を売って、公営住宅に入るという考えもありかもしれません。

この回答への補足

更新料、借地権料というものがあるのですね。初めて知りました。それがいくら位するのか分かりません。
それも贈与対象ですね。

補足日時：2006/08/13 14:24

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/13 00:30

？？220000円/年ですか？220000万円（22億円）/年ですか？

借地料が年に22万円とうことでしたら、ほとんどタダで借りているのと同じです。これで文句を言ったら地主さんがあまりにかわいそうです。

つまり、地主さんが支払っているその土地の固定資産税はおそらく、どんなに寂れていても駅前のことを考えると15万円程度はかかっているでしょう。そうなると月5000円程度の借地料です。ちょっとした街なら駐車場を借りる料金と同じくらいです。

また、建物が住居専用になったからといって借地料が減額になるものでもありません。

（年に22億円もの借地料を払うのは銀座１丁目でもないですね）

もしかして220万円/年の間違いですか？
22万円でも22億円でも、現実離れしているようで‥‥。

この回答への補足

２２万円の間違いでした。すみません。

そこらの時価相場は80万円がいいところではないかと思うのです。駅前以外は田んぼだらけの町です。
駐車場の１台あたりの賃料は月６千円が相場なようです。

補足日時：2006/08/13 08:49

No.1 ベストアンサー 回答者： mido0113 回答日時： 2006/08/12 23:30

アバウトな答えになりますがゴメンなさい。

私の叔母の所は、貴方と同じ寂れた駅前にある借地でしたが、年の固定資産だけでも100万位かかっていました。昔から借地だったので税金だけの借地代でしたが、それでも100万はしましたので、きつくなり郊外に新築した次第です。どうせ払うのならという事でした。貴方の祖母の家ですが、月に2万弱との事。ひょっとしたら税金くらいかも知れません。よく調べないと、やぶヘビになるかもしれません。交渉次第では高くなるかも……。もし調べるのでしたら先ずは土地の固定資産税。と、路線価格だと思います。路線価格は検索すれば出てきますよ。難しいようでしたら税務署でも教えてくれます。共有とするのであれば、大きく分ければ生前贈与になりませんか？そのへんも税務署に行った時に尋ねたらどうでしょうか？どこでも駅前という所は高いですよ。寂れていても……。