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借地していた接道部分を契約解消された土地
建築士です。お客様は元の持ち主の息子さんです。
接道幅が足りなくてお父様が建築当時隣地から土地を借りて接道部分を広げて建築したそうですが、隣地の代がかわり、高齢で認知症ぎみのお父様にその借地の解約の印を息子さんの知らないうちに押させてしまったそうです。
現在、売却や建築不可能なのでリフォームのお話がきております。
しかし、確認申請が不要なリフォームをおこなってもこのような状態で火災などあれば消火が遅れ大被害が起きるかもしれません。幸い現在は隣地の方が駐車場で貸しており空地はありますが駐車場ですのでいつ建物が建ってもおかしくは無いのでどうにか正常化の道筋をつけたいと思っています。
このような契約が不履行でなければ困ると建築士としては思うのですが、法的に解約の不履行を申し立てることができるポイントがこの事案にあるのかがわかりません。
(1)お父様が認知症ぎみである(2)建築基準法上違法になってしまうこれでは無理でしょうか。
お話の様子では法定後見人を選定しているということではないようです。

もちろん建築基準法的に申請の状態を維持する義務が建築主にあることは理解しています。
弁護士相談の前に何か参考になることがございましたらどうぞご教授ください。

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A 回答 (1件)

参考にもならないとは思いますが…



法律はそれぞれが独立して作られているので、基準法上違法になってしまうことが契約解消を取り消す根拠にはなりにくいのではないでしょうか。
借地権というものもありますが(専門外ですが)、突然の解約などから借地権者を保護する内容はあっても、解約合意後にそれを覆す根拠にはならないように思われます。(実効期間の猶予はあるみたいですが)
合意(契約解消)の際の不手際とか詐称などがあれば、糸口になり得るかも知れませんが、ご質問文を読む限りでは難しそうな…

仮に、その借地部分が所有地であったとして隣家と売買契約をして手放した後に、基準法上違法になるからと言う理由で売買契約を無効にできるかというのと同様ではなかろうかと。
また、法的に「囲尭地」という概念があることからも、そういう形態の土地が有り得るものということになっていると思われます。(土地としてはあり得るけれど、建物は建てられないだけ)
別途、買い取る又は再度借地するという交渉は、解約と関連のない、別の方法として残されているとは思いますが。


その他の建築関連の解釈などについては、釈迦に説法でしょうから述べません。
「建築」のカテゴリーよりも「法律」や「民事」のカテでご質問なさった方が、適切な回答が得られるのではないかと思いますが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そうなんです。この事案では契約不履行は厳しそうで弁護士相談さえも悩んでいるところです。
「根拠にはなりにくい」やはりそう思われる方がいるというだけでも参考になります。ありがとうございます。
JR快速停車駅から5分の商業地域で地価も高く借地者が貸したくない気持ちもわかりますし、現実購入するには多額な費用がかかるのも目に見えています。つらいところです。
ただ、計画道路が接していてその事業計画の決定がされれば接道は満たします。が、事業の全体を調査すると10~20年では厳しいようですが、駅近で役所との間の土地なので数十年後にはおそらく事業決定し使い物になる土地になる希望もある土地です。せめてそれまで今の家に住まわせてあげられればという気持ちです。でも、安全だけはどうか確保しないと・・・。
法律カテそうですね。こちらを閉めてそちらでも聞いてみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2010/09/15 12:42

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Q袋地の新築と接道義務

袋地のK宅が建築確認が下り建築が始まりました(既設建物取壊し建て替え)状況として現在K宅が袋地通行権を行使している囲繞地A宅の通路(間口1.5mの通路)は接道義務を果たせませんので他の囲繞地の敷地を借地して敷地延長として接道義務を果たし合法建築となりました。借地した土地は建物はなく駐車場とし使用しています、境界は波板トタン塀で仕切られていました。その仕切り塀を2m取り壊し敷地延長として建築確認が下りました。K宅は建築検査後に境界の仕切り塀を元に戻して借地した土地を元の駐車場にして敷地延長した通路を建築完成後閉鎖してもA宅への袋地通行権の行使は可能となるのか? K宅への接道義務は違法とならないのか?  民法、建築基準法 法律に詳しい方がおりましたらご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

ANo1です。 再度補足を拝見しました。

建築指導課の回答はまさにお役所的な建前の回答です。

建築基準法上は、建築確認した適法な状態を維持してください。と言うしかありません。

しかし建築確認後に借地契約を当事者同士で解除することを、役所からの指導で解除させない、などという事は不可能ということです。

なぜなら借地料を○○ヶ月滞納すれば、契約違反で解除とする。などと定めるは普通のことですが、ならばわざと○○ヶ月滞納して解除にしてしまうのを止める方法がありますでしょうか?

つまりその後の状況の変化で既存不適格になるのは、役所としてもどうしようも出来ない、という事です。



また例えばその通路借地が借地借家法の適用を受ける土地であったとしても、競売になった場合にその借地権が対抗力を持たず解除になる場合があります。

これは競売の根拠になる抵当権の設定日より後に借地契約を結んだ場合は、競売の落札者に借地権者は対抗することが出来ません。

これは借地が抵当物件であること(万が一競売になれば追い出されること)を承知で借地契約をしたことになりますので、競売に於いてその権利は保護に値しないということです。

ANo1です。 再度補足を拝見しました。

建築指導課の回答はまさにお役所的な建前の回答です。

建築基準法上は、建築確認した適法な状態を維持してください。と言うしかありません。

しかし建築確認後に借地契約を当事者同士で解除することを、役所からの指導で解除させない、などという事は不可能ということです。

なぜなら借地料を○○ヶ月滞納すれば、契約違反で解除とする。などと定めるは普通のことですが、ならばわざと○○ヶ月滞納して解除にしてしまうのを止める方法がありますでしょうか?

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Q建築基準法の接道について

 2mの接道要件について共有通路の場合持分割合は問題にならないか教えてください。 
 幅4mの通路を3軒で共有(各1/3)しています。
土地の販売代理人は『1軒は公道に接道していて通行権確保のための持分であるため、他2軒で通路の1/2を接道部分として建築確認申請できる。通行にしか使用しない特約がある部分であり、持分があるから通行権が確保できているため申請にあたって共有者の承諾は必要ない』とのことでした。

(1)1/2の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか?
(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他 人の権利を侵害していることになりませんか?
(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あく までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が なくても問題ありませんか?
(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか?
(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

Aベストアンサー

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)が幅員2mを満たさず、お隣さんから借りてくれば2mを満たすという状態であっても、その通路の借用証なりがあれば、建築確認申請がおりる、と言うことがあります。但し市町村により異なる場合があるかもしれませんし、そのお隣さんが以後、貸すのは嫌だと言えば、再建築できない土地となります。権利上は不安定であっても、建築確認上は話が別なのです。

(2)は、したがって、登記上の権利を侵すことはない(というかこれを理由に人の土地を取ることもムリです)ため心配する必要はありません。但し、共有上はあくまでも1/3なので、ここはデリケートな問題を含んでいるとも言えます。例えば、共有者は通行にしか使用しない特約がある、というのと共有者が土地の所有権を主張する、というのは別問題であり、例えば役所等に確認申請上の1/2というのはウソで、この人は1/3の権利しか持っていないと密告され、協力を得られないなどのトラブルになる恐れもありますので、「申請にあたっては共有者の承諾は必要ない」という理屈はいかがなものか、と思います。このあたりは役所の窓口、あるいは担当者によっても判断が異なることもあろうかと思います。

(3)ですが、持ち分さえあれば・・・と言うところが微妙ですが、共有の所有者というもっとも強力な権利といいましょうか、これを得ることによって通路を使用する権利を確保しているので、特別な取り決めがない限り、あるいは常識的な範疇で、結果的に通路のどの部分でも使用できる状態だといえます。また、おっしゃるとおり図面上で確認できればよく、周囲と話が付いている状態であれば相当する持ち分が無くてもかまいません。(言うまでもありませんが、通路の残り1/2はお隣さんが同じように申請するとなると公道に面した土地の方は通路部分を接道として申請できなくなるのですが、公道に面しているわけで、それでも問題ないわけですね。)

(4)土地の販売代理人さん(不動産業者?)からどのように説明を受けてこの土地を購入されたか(どのような事情を含んだ土地なのか)が関係あります。例えば役所の判断として、共有者さんから承諾書をもらってきてください、という話になった場合、スムーズに話が通るようになっていれば必要ないでしょうし、若干でも交渉が必要な状態であれば何らかの料金が発生するかもしれません。

(5)例えば必要な持ち分を賃借権を設定して賃借するのか、気持ちとしていくらか払うだけでいいか、未来永久に確実にしておくため何らかの権利を設定させてもらうか(もらえるかどうかは別として)、公道面の隣家の人がいらないなら買い取るか、の方法がありますので、当然、強力(?)な権利ほど高く付きますね。

建築する際には建築業者さん、あるいは設計事務所さんに相談することになると思いますので、そちらで詳しく調べてくれるはずです。
心配するほどでない場合もあれば、専門知識や交渉が必要な場合もあるため、ぜひ相談してみて下さい。たとえ買っていない土地でも建築会社さんなどは調べてくれる場合がありますよ。

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)...続きを読む


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