住宅分譲会社から共有道路を購入してほしいと要望された。購入する必要があるのか？

平成６年に分譲された土地つき住宅１件（同時分譲６戸)を購入しました。昨日（平成１８年９月２日)になって、住宅メーカー所有になっていた共有道路部分を購入してほしいと取締役の方が訪問されました。費用は登記費用＋今後の固定資産税です。購入時にこのような説明はありませんでした。分譲前は畑だったらしく、共有道路は、おそらく住宅メーカーで整備されたものでしょう。今月中旬より、下水道工事が始まるのですが、何か関係があるのでしょうか。出来れば購入したくありませんが、常識的に見てどうなのかご相談したいと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： question99 回答日時： 2006/09/03 09:14

こんにちは。

共有道路の購入についてのご質問ですね。
恐らく共有道路は私道扱いになっているのではないかと思います。

一般的に現在の建築基準法では間口２ｍ、前面道路は４ｍを有する必要があります。（一部例外あり）
そして、道路として使用することが明確な場合は自治体に買上てもらい公道とするか、位置指定道路として公道に準ずる扱いにすることが一般的です。

たとえば、私道の場合は下水道を設置することも、その管理も全て所有者の管理になります。ですから税金もかかるわけです。公道ですとそれはありません。

では工務店が購入を依頼するのは何故でしょうか？
それは公道や位置して道路の基準を満たしていないことが考えられます。分譲住宅のミニ開発でよく見られるのは、袋小路部に自動車転回が出来るスペースを設けてないなどです。開発を小分けに申請することで、そのような規制を逃れることがあります。

ですから、住宅メーカーさんに(1)自治体に買上てもらい公道にしてほしい　(2)位置指定道路の申請をメーカーですれば良いのではないか。・・・という要望を出すのが先ではないかと思います。それが出来ないのならその理由も明確にしておく方が良いでしょう。

共有道路の単なる名義変更でも将来に渡り負担が生じるのに購入となれば大きな問題です。充分検討されることをお勧めします。

住宅メーカーが私道を転売するなど脅しをかけることもありますが、そんな土地を買う人間はいません。
それより位置指定を取るよう要望し、将来に渡り安心して使える道路にすることをお勧めします。　

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
質問に一部誤りがありました。
『共有道路を購入してほしいと』ではなく『名義変更してほしい・・・』が正しい質問です。
ご指摘のとおり袋小路ですが、自動車転回部があります。土地代はタダでいいから、登記費用をみてくれということかもしれません。もう一度よく確認してみることにします。

お礼日時：2006/09/04 22:32

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/09/03 10:00

費用は登記費用＋今後の固定資産税です。

購入時にこのような説明はありませんでした。分譲前は畑だったらしく、共有道路は、おそらく住宅メーカーで整備されたものでしょう。今月中旬より、下水道工事が始まるのですが、何か関係があるのでしょうか。出来れば購入したくありませんが、常識的に見てどうなのかご相談したいと思います。


ご質問内容だけでは正確な判断が出来ません。
その道路は４ｍの幅員はありますか？
あるいは４．５ｍなど４ｍを超える幅員がありますか？
＃１さんのような推測も考えられますが、昔は開発道路なども所有者をそのまま建築会社の物にしておくことが少なくありませんでしたので、開発逃れなのかは調べないとわかりません。
今では通常は分譲するときに私道負担として必ず私道持ち分も共同所有にします。
これは、敷地に接続する道路の持ち分がないと、道路の所有者ともめることがあり（たとえば今回で言えばご質問者の住宅で下水道工事をしようとすると、道路所有者の承諾が必要です。そこではんこ代を請求されるなどのトラブルが生じることがあります）、今では銀行は敷地につながる道路については、公道であれば問題ないけど私道の場合には持ち分がないと融資してくれない、あるいはその私道への抵当権設定を求めるようになりました。（そこでまた道路所有者とお金の問題が出ます）

今回下水道工事実施で役所からその会社は下水道敷設の同意を求められたため、その道路がまだ会社所有であることがわかり、悪意がない場合には単にそれは会社にとって煩わしいものなので、さっさと所有権を移転してしまおうと考えたかもしれません。

ただ、ご質問できになるのは固定資産税が今後かかるという所です。
これは住宅会社が私道に課税されると言っているのですか？
通常開発道路にしても位置指定道路にしても、私道であっても公共に提供する道路という形になるため固定資産税は非課税です。

もし住宅会社が固定資産税が課税されると言っているのであれば、開発道路や位置指定になっていない可能性があり（この場合にはもしかすると但し書きの道路かもしれません）、この場合にはさらにやっかいです。

何にしても自分の敷地につながる道路というのは非常に重要なので、所有権を持つのは望ましいのですが（道路所有権がなく泣いている人は結構います）、まずはその道路がどういうものなのかを調べた方がよいです。
これは建築士や宅建主任などに聞けばわかります。

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/03 10:18

＞住宅メーカー所有になっていた共有道路部分を購入してほしいと

購入された住宅が基準法上の道路に２ｍ以上接道していれば、購入する必要なし。
手元にある確認申請副本の配置図で確認できます。

また、（同時分譲６戸)ですから、開発許可は一般的に５００m2以上の「区画形質の変更」ですので開発許可の写しが副本の中に入っていれば絶対購入の必要なし。

※県によっては、１０００m2以上で開発許可になりますので核確認する必要があります。


共有名義の土地は、あとあと揉め事の元になります。


＞下水道工事が始まるのですが、何か関係があるのでしょうか。

一般的に下水管は公道を開削し布設しますので無関係だと思われます。


＞出来れば購入したくありませんが、常識的に見て

相手が非常識ですね。

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/09/04 09:42

＞常識的に見てどうなのかご相談したいと思います。

不動産は売りに出るとと安い、買いに行くと高い

住宅に必要な道路なら買われれば良いと思います

価格は最低なら「無料」での取引になります

後は状況次第ですね

専門家（プロ）に相談されるのが良いと思います

私なら無料で買います、売り手にはもう無駄な土地ですから．．．。

将来貴方の土地を手放すときにも有利にはなっても不利にはならないでしょう

No.5 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/09/04 13:46

6戸の分譲住宅の中の袋小路の様な私道のイメージでしょうか。

色々な理由があるのでしょうが、常識的に見てどうかと問われればそもそもその私道部分だけが住宅メーカー所有となっていた事が疑問です。通常は各戸の持分（今回であれば6分の1ずつ）を付けてそれもセットで分譲します。

その様な袋小路は市道等の公道にする要件を満たしませんので私道という扱いになる事は止むを得ませんが、皆の共有私道で位置指定道路に認定して貰い、維持整備に付いては場合によっては補助が出る場合があるものの基本的には所有者負担となります。しかし位置指定道路であれば課税地目も公衆用道路等となり固定資産税は非課税となる事が通常です。

今回購入するかどうかの以前に、まずはどうしてその私道部分だけ無意味に住宅メーカーの名義が残ってしまっていたのかの経緯の確認が必要だと思います。
その上で本来どうあるべきだったのか、公道にはならないのか又は位置指定道路にはならないのか等の確認は必要でしょう。私道でもきちんとした道路の体裁が取れていれば少なくとも非課税扱いには出来るはずです。

質問者宅がその私道部分のみの接道条件で建築されているとした場合、その私道の持分を所有しておくことは通常の概念ではそうした方が好ましいでしょう。
しかし先にも書いた通り、なぜ今更そういう話になるのか、取得する事でどの様な負担が必要かは要確認です。

No.6 回答者： rou-rou 回答日時： 2006/09/04 19:32

建物を建てる事の敷地条件については皆さんの書かれているとおりだと思います。

考えられますに分譲時に共有道路（位置指定道路）を各宅地に６分の１ずつの所有権として登記する必要があったのですが、何らかの原因でできなかった、忘れていたのではないでしょうか？
当然、購入時の不動産登記費用にて含まれているべき内容だと思いますので、今回の登記費用は再登記の為ということになるのではないですか？

また、現状で共有道路が不動産会社のものであるとしたら、現時点共有道路にしか面していない宅地は接道のない家と言うことになりますので、不動産の価値は極端に低くなり、不動会社の許可がないと建替え等ができない土地ということになってしまいます。