土地選び 擁壁物件

土地探しをしていて、金額的・地域的にも条件に合う土地が見つかったのですが、擁壁の上にある土地なので皆さんのご意見お願いします。

道路側は平坦な道なのですが、裏手は２ｍの高さがある擁壁で下は川沿いの４ｍ道路が走っています。
土地は現在更地で、周りは住宅街です。

裏側は道路が低くて、人の視線が気にならなくていいなと思ったのですが、よく考えると地震で崩れたり地盤沈下の可能性もありますよね？？
それは事前の地質調査などでわかるものなのでしょうか？
また、その調査の信頼性は高いのでしょうか？

どなたかよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： devolatilizer 回答日時： 2006/09/06 23:08

こんにちは。

よう壁の管理については、土地を購入する時の重要事項説明書に記されていますし、不動産屋さんにたずねれば、教えてもらえます。高さ2mを超えるよう壁は建築確認をする必要があります。必要な申請されていない場合家を建てる際の障害になると思います。勝手に積み増しを行っている場合もあるそうです。申請がきちんと通っていれば、強度的にはある程度信用できるかと思います。

2m以下でブロック積みの場合は、崩れるかもしれないという前提で考えた方がいいのかもしれません。30度よりもなだらかならば、よう壁などは必要ありませんので、この角度を取れるよう、高さ2ｍでしたら3.5mほどよう壁から引いて家を建てられたほうがいいと思います。

地盤は調べればどの程度の補強が必要かが分かりますし、現在は基礎を設計するために必要な値となっていますので、必ず検査すると思いますし、その値に従って適切な基礎が選ばれます。よう壁で盛り土の場合はあまり地盤がよくないので、杭基礎などが必要になる場合もありそうです。

私も土地を買うときによう壁の土地も検討しました。価格的には割安でしたがやめました。一番大きな理由は、土地に面したよう壁はその持ち主がもので管理する必要があるとの説明で、万一壊れた時にマンションとかと一緒で自分の所だけ直すとかできないことです。

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2006/09/06 11:31

　擁壁とありますが、形態は、いわゆる崖状でしょうか？　或いは、コンクリートで擁壁部分が覆われていますでしょうか？

　高低差が２ｍですので、急傾斜地指定は無いと思いますが。又、崖地の造成関係で、市の建築課が関係しているかどうかをも含めて、一度市の建築課で確認された方が良いかと思います。
　又、＞裏手は２ｍの高さがある擁壁で下は川沿いの４ｍ道路が走っています。＜・・・とありますので、もしかしたら下の道路は公道又は河川の管理道路かもしれません。
　仮に公道だとしますと、道路に接する崖は、道路保護の為に市が維持管理してるかもしれません。
　本来は、逆で、崖上の道路の場合ですが、まれに崖下の道路でもあります。（例：河川整備の為に４ｍの管理道路を造る為に、土地を削った為の崖のケース）
　いずれにしろ、その擁壁が積み上げた（嵩上げ地だと、地震で崩壊、地盤沈下の恐れ有り）土地でない限り、住宅地には理想的です。
　欲を言わして貰えれば、そちらが南向きだと良いのですが。　

No.2 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/09/06 08:35

その擁壁の状態にもよります

古い擁壁で 認定の取れてない擁壁だと
がけ条例（自治体によって違うかもしれません）に
ひっかかる可能性があり 希望の建物が建たない可能性もあります
詳しくは 役所の建築指導課に行くと教えてくれます

地盤沈下というよりは その擁壁が崩れたりする可能性が
高いのかどうかの問題があります
ブロックで作っている擁壁だと 強度は弱いでしょうから
地盤調査をして 仮に地盤が問題ないとされても
保証はしてもらえません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
擁壁はほぼ直角で、何十メートルも河川横の道路わきに沿って続くコンクリートです。
がけ条例というものがあるのですか！
初耳です。勉強不足でした。
不動産屋さん任せではなく、自分で積極的に調べないとだめですね。
まずは建築指導課にいって来たいと思います。

ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/06 11:48

No.1 回答者： tokyo-bomber 回答日時： 2006/09/06 06:59

はじめまして。

私も土地を探している最中です。なかなか金銭的、地域的に縁のある土地が
見つからないままです。
質問者さんは条件に合った土地が見つかったようで羨ましい限りです。

参考になるかどうか分かりませんが・・・
私達は土地を決める条件のひとつとして今から３０年後の自分達の生活を仮定して選んでいます。
例えば、自分達が高齢になって急な坂道の上にある土地の家では不便だし、
裏山がある土地は土砂災害に遭う可能性もあります。
私達は土地を購入したらそこで一生過ごす考えですので、災害等の可能性が
他の土地と比較し、高いと思われる土地については候補から外しています。
つまり土地に不安を感じながら生活を続けるような場所については、金銭的に合ったとしても私達は避けております。

質問者さんとしては、土地にご縁を感じておられるのであれば、書かれてますように事前の地質調査を実施は必要かと思います。調査の信頼性については何とも言えませんが、購入後に「こんなはずではなかった」と言う事だけはお互いに避けたいですね。

（決して質問者さんの土地を否定するものではなく、ひとつの意見として書かせて頂きました。）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ぴったり希望どうりというわけではなく、何十件と見てきて一番妥当な場所ってだけなんです・・・
家づくりには時間をかけなくてはいけないと思いつつ、来年の長女の入学までだんだんと時間が無くなってきて焦ってしまって・・・

でもおっしゃるとおり、納得のいくまで調査や確認をして無理なら潔くあきらめることにします。
率直なご意見ありがとうございました。

土地探しってこんなに何ヶ月もかかるものなのですね。勉強不足でした。
お互い、いい土地に出会えればいいですね。

お礼日時：2006/09/06 11:36