不動産担保ローンの返済方法

不動産担保ローンの返済方法について
現在不動産担保ローンで１０００万の枠で年利１４％で借りています。
事業資金捻出と投資資金のため借り入れましたが失敗して現在９５０万程度の借金を背負ってしまいました。
自己破産はしたくないです。
毎月１５万程度は自由に貯金できるお金はあります。〔手取り額は２５万くらい〕
会社の社宅が空いて引越ししようと思っています。
現在はマンションで一人で住んでいて住宅ローンなしの約２０００万
の一括で購入しました。
そこでマンションを引き払い不動産担保抵当抹消してしたいのですが
９５０万程度の借金を返済するため、不動産担保抵当の設定のまま不動産屋等に
売却してその資金で全額借金を返済できないでしょうか？
要するに不動産屋等に売却することを契約して売却資金を先に
立て替えてもらいそのお金で不動産担保抵当抹消して借金を返済することです。
現在の法律では可能なことでしょうか？
アドバイスお願いいたします。
新築購入2LDkの３年落ちの物件です。

No.1 ベストアンサー 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/09/10 19:14

いわゆる、「同時抹消」でいけるのでは？

不動産価格が１０００万円（プラス諸経費）以上だったとして、
買主（お客）が付いたとします。
不動産の時価が「担保割れ」してない（１０００万円以下じゃない）事が条件です。

例えばですが、
・あらかじめ買主と売主で売買契約書を作成（署名捺印）。
　＊キャンセルの場合は手付け金が流れます。
・平日の午前中、買主がローンを組む銀行の会議室か応接室で、
　売主（貴方）に決済する。
・手にした現金は、そのまま右から左に貴方の債権者へ。
・債権者は現金を手にしたら、抵当権抹消に同意（委任状に署名捺印）する。
・代書屋はその足で法務局に行って、同日に全て手続きをします。

＊実務では、代書屋はトラブル防止のため、
　当日の朝一番で、
「他に抵当権が無いか（貴方が不動産担保で新たな借入をしてないか）」
　法務局で「履歴事項全部証明書」を取得します。
　地域によって、最近ではネットでも取得可能ですが・・・。

コレをやるには、
銀行、買主、売主、貴方の債権者、代書屋（司法書士）、不動産屋（宅建免許）
が顔を揃えて、必要書類を揃えて、
(所有権移転や抵当権抹消）登記のための委任状に署名捺印が必要です。

代書屋や不動産屋へは、代書料や仲介手数料が発生します。
あと、ローンが無いと言う事なので、
売って現金を手にしたら所得です。税金もかかりますよ。

なお、上記あくまでアドバイスです。
詳しくは、仲介をやっている不動産屋等、プロに相談してください。
大変でしょうが、どうか、頑張ってください。

この回答への補足

bungy1234223様わかりやすくてご丁寧な回答ありがとうございます。

同時履行の要求
抵当権とは、特定の債権を担保するために不動産に設定する物的担保のことをいいます。
これに対し根抵当権とは、不特定の債権に対し、極度額を限定し担保する、同じく不動産に設定する物的担保です。
不動産の購入者の立場からは、両者は基本的に同じ効果を持つに過ぎず、抹消すれば問題ありません。
不動産に抵当権や根抵当権が付いていること自体は良くあることです。
要は、買い主が抹消を確認してお金を払い、売り主がお金を確認して
抹消手続きをするというお互いの利益確保手続きを同時にすればいいだけです。
この要求をお互いが出来ることを、法律的に「同時履行の抗弁」といいます。
具体的には、契約時に当事者の他に仲介業者や司法書士、融資銀行の担当者に立ち会ってもらい、
お互いの債務を同時に行い、その足で司法書士が登記所に向かい、抹消登記手続きを行います。
そうすることによって、抵当権（根抵当権）のない、権利上きれいな更地を手に入れることができます。

上記の意味合いでいいのですか？
法律上できそうですね。
ところで税金ですが、何％くらいの税金が課税されるのでしょうか？
この税金は株の損失や事業での失敗した損失も確定申告で控除されるのでしょうか？
厚かましい質問ですみません。

補足日時：2006/09/10 20:59

No.2 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/09/10 23:15

＞ところで税金ですが、何％くらいの税金が課税されるのでしょうか？

メインの質問とは違うので、補足と言う事で。
本当はルール違反かもしれません。ご理解下さい。

所有期間が５年以下の不動産は「短期譲渡所得」です。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3211.htm

ただし、「マイホームを売ったときの特例」が認められています。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm
これだと３０００万円まで控除が認められます
が、
「マイホームかどうか？」の判断は、貴方でも私でもなく、
最終的に税務署が判断します。
上記リンクの内容にあるように「別荘などは対象になりません」

ですから、具体的な相談は、
国税庁の税務相談室で聞いたらいかがでしょうか？
下記参考ＵＲＬは税務相談室です。
匿名による無料相談ができます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。

＞この税金は株の損失や事業での失敗した損失も確定申告で控除されるのでしょうか？
株などの損失は、「上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除」があります。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1474.htm

他にも不景気のときの政策で、特例などがボコボコあるので、
買った時期により、どれが当てはまるか、
具体的な事はプロに聞いたほうがいいと思います。
税金については、有料の税理士相談（３０分５千円～）等をご利用ください。
所得税は、住民税にも影響します。
いずれにしろ、不動産は大きなお金が動くので、
慎重に進めたほうがいいかと思います。

どうか、頑張ってください。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

この回答へのお礼

ご指導ありがとうございます。
税金関係や不動産売買に興味持ちました。
頑張ります。

お礼日時：2006/09/11 00:02