更新料を不動産宛に振り込んだ後、大家に契約更新は難しいと言われた場合

先日アパートの契約更新の為に、不動産宛に更新料を支払いました。
その後大家さんに連絡を取り、契約更新は難しい旨を伝えられました。
というのも賃料を2か月分滞納していたからです。
契約書には3ヶ月以上滞納していなければ契約破棄はできない、とあったので当然更新料を支払えば更新可能だと思っていました。

又、更新が不可能な場合、先に支払ってしまった更新料は返還してもらえるんでしょうか？非常に不安です。
どなたか詳しい方、ご回答の方お願い致します。
それともう一つ、このまま解約手続きを行わず、今まで通り賃料を2ヶ月遅れで支払っていった場合、契約満了後も住み続けることは可能なんでしょうか？

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/11/21 16:17

３つの点を整理して考えましょう。

１つは＃７さんの指摘している借地借家法による大家による更新拒絶の条件
もう１つは契約書による解約条件
最後の１つは契約違反による契約解除です。

先ず借地借家法により大家が更新を拒絶する場合は、
１）半年から１年以上前に更新をしないことを申し出る
２）大家側に正当な事由があること
以上の２つが条件です。

通常の立ち退き要求では、１は簡単に行えますが、２が揃わないことが多いのですが、このケースでは家賃滞納という契約違反という正当事由がありますので２は認められる可能性が高いと思います。
しかし、１の条件を満たしていないので、更新は拒絶できないのではないかと思います。

つぎに、更新は拒絶できなくとも、更新に関する合意が得られない状態での更新となります。この場合の更新は法定更新となり期間の定めのない更新となります。期間の定めのない契約では、いつでも解約を申し出ることができることになっています。そして申し出から６ヶ月経過したとき解除となります。
つまりこのまま住み続けようとしても、半年間延長されるだけです。
そして更新はされているので、更新料は返還されません。

つぎに、契約書に定めてある３ヶ月以上滞納をしなければという文面ですが、家賃３ヶ月分の滞納なのか、滞納をしている期間が３ヶ月なのかはっきりわかりません。
普通は未払い分に次々充当されると考えるのが普通かもしれませんが、最初の滞納が未払いで、後の家賃が正常に支払われていると考えれば、最初の滞納分は既に３ヶ月以上未払い状態になっているのではないでしょうか？

また、一般に特約に記載がなくとも、３ヶ月程度未払いが続くと、契約違反による契約解除が認められます。この他契約解除理由として、信頼関係が崩壊していれば、認められます。
恒常的に未払い状態が続いていれば、信頼関係は崩壊しており、契約解除が認められる可能性は十分あると思います。

以上まとめますと、契約更新を拒絶すること自体は借地借家法によりできない時点にあると思われますが、更新しても半年延長される程度で、立ち退かされる可能性が高く、さらに恒常的に家賃滞納が続いているようですので、契約違反を理由とした即時解約ができる状態にあるのではないかと思います。

なお、家賃滞納が続けば、契約相手である質問者ではなく、保証人に対して家賃請求を行います（大家は遅延が始まった時点からいつでも請求できます）。
つまり保証人に迷惑がかかります。

いずれにしろ、滞納が続く状態では住み続けることは難しいと思います。
即時滞納分を清算して、お願いして更新してもらうか、退去するかどちらかを選ぶ必要があると思います。

更新をしないならば、更新料は返金されます。しかし、契約期間が切れても居座れば、法定更新されますので、更新料は返還されなくなります。
通常更新の手続きは契約期間切れの１ヶ月程度前に行うことが多いので、時間的に余裕がありません。

できるだけ早く決断した方がよいのではないでしょうか？

No.7 回答者： goold-man 回答日時： 2006/11/21 12:01

>大家には更新は出来ないと言われましたがこのような場合はどうすればいいのでしょうか

下記URL のどちらが有効になるかはわかりませんが、私は更新できると思います。（滞納は即解消することです）

（借地・借家法から一部抜粋）
家主は「期間がきれる６カ月以前に契約更新拒否して賃貸借契約の解約を申入れねばならない」

家主は賃貸者が「家賃を２カ月以上滞納したときは，何ら催告なく契約を解除できる。」（契約書に3カ月となっているとか）
(ハ) これらに借家人が違反したら契約を解除されることがある

参考URL：http://www.daiichi.gr.jp/soudan/handbook/syakuya …

No.6 回答者： chinya 回答日時： 2006/11/21 11:02

大家の更新拒否による解除の場合、更新料は当然戻ります。

ただし、更新料が戻るのは、更新拒否により契約が解除になった場合のみです。
このまま住み続ける場合、更新料はそのままで、かつ、速やかに滞納家賃２月分を追加でお支払いの上、更新を頼んでください。

また、更新した後で家賃滞納により契約解除となった場合は、更新は済んでおりますので、更新料は当然戻りません。

解除になって更新料が戻った場合も、それを速やかに滞納家賃に充当して、家賃精算をお済ませください。
この場合、引っ越し代、次の住宅の敷金・礼金・仲介手数料も別途かかってくるでしょうから、解除になってもいいと考えるか、何とか頼み込んで更新してもらうかは、よくお考えください。

現在の借家法では、入居者の立場が強いため、なかなか強制退去させられることはありませんが、だからといって今の状態で住み続けて大丈夫ですとお答えすることはできません。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/21 09:53

＃４です

更新しないなら更新料は返還されます

当たり前の話です

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/21 08:44

大家してます

＞契約書には3ヶ月以上滞納していなければ契約破棄はできない

この条項の前後の書き方も知りたいところです

この一文が有るから滞納が許されるわけでは無いでしょう

おそらく今後も恒常的に滞納されていれば更新は出来ますが契約解除になるでしょうね

速やかに滞納分を支払い正常な更新をして下さい

＞今まで通り賃料を2ヶ月遅れで支払っていった場合

この文に悪意を感じます、滞納は堂々と許される物では有りません

更新料を返還されても家賃の支払い義務はありますので実質手元に返るお金は無くなるのでは？

真面目に滞納を解消すればまだそのまま問題なく住めるでしょうからそうされる事をお勧めします

＞更新料は返還してもらえるんでしょうか？非常に不安です。

大家は

　「家賃を払って貰えるのかもっと心配です」

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

勿論自己の不誠実な行いにより、賃料を滞納してしまった点は言うまでもなく私の過失とするところです。

更新料が返還されれば、いち早く賃料を支払うことが可能です
ただ返還されなければ更新料の賃料1か月分が丸損になってしまうので
賃料の滞納分の返済も遅れてしまい、結果悪循環になってしまうので返還されるかどうかが不安だったのです。

お礼日時：2006/11/21 08:48

No.3 回答者： goold-man 回答日時： 2006/11/21 06:53

>契約書には3ヶ月以上滞納していなければ契約破棄はできない

更新はできるはずです（借家法であなたの権利が守られている）
延滞2ヶ月分はすぐ払いましょう。（3ヶ月以上滞納したらあなたの方が弱い立場に逆転します）

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

しかし大家には更新は出来ないと言われましたが
このような場合はどうすればいいのでしょうか？

出来ないなら出来ないでいいのですが不動産に支払った更新料は、更新手続きができないならば返還してもらいたいのですが（丸損になってしまうため・・）可能なんでしょうか？そこが知りたい点です。

お礼日時：2006/11/21 07:02

No.2 回答者： ultraCS 回答日時： 2006/11/21 06:48

どちらにしても、二ヶ月分が踏み倒せるわけではないので、更新料を充当することになるんじゃないですか。

自らの不誠実によって招いたことなのですから、まずは、滞納した家賃を払ってからでしょう。それをせずに居座ろうというわけでしょうか

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。

更新料は不動産宛に支払いました。
私が心配とするところは、不動産屋がそのまま更新料を横取りしてしまうことです。返還してもらい、賃料に充当というのが私も一番望むべきことなのですが・・

お礼日時：2006/11/21 07:00

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2006/11/21 05:09

更新をしない場合は、返してもらえますよ。

更新料は、更新しない場合　もらう根拠がないので
（振込手数料は、負担しなければならないかもしれませんが・・・）

まず、２か月分の滞納分をさっさと支払うことです。

その上で、更新を大家さんにお願いして下さい。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

更新手数料は大家にではなく、不動産屋に支払ったのですが（仲介制の為）確実に返して頂けるんでしょうか？

何度もすみませんが安くない金額ですので不安で・・・

お礼日時：2006/11/21 05:18