不動産売却時の取得費と譲渡費用

昨年、賃貸アパート（30年前に取得）を売却し300万ほどの譲渡益が発生しました。お手数おかけしますが以下の点をお教えください。

１アパートの売却は非居住用不動産と考えてよろしいのでしょうか。建物の場合は取得費から減価償却しなくてはならないようですが建売で購入したもので建物自体の価格がわからないのですが。

２、30年前ですので取得費にあたるその当時の購入のための仲介手数料、登録免許税がわかるものがありません。ただし購入金額は契約書にかいてありました。仲介手数料、登録免許税は取得費と認めらないのでしょうか。

３、アパートの部屋（各家賃2.5万）を長年、親戚と知人が借りており、立退き料は譲渡費用となることから立ち退き料の領収書は大家さんの言い値でいいとのこと。いくらぐらいであれば問題がないのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： kaya_taku 回答日時： 2007/01/26 17:46

譲渡申告は簡単な説明を受て指導すると間違う可能性が大きいです（条文の解釈により）参考だけにして専門家に必要書類を持参して直接指導を受けた方が良いかと考えます。

１　文面で判断する限りでは非居住用不動産です、何処までの計算で譲渡益が300万と出たのでしょうか？売却金額－購入金額（購入費用＋売却費用を含め）ですか？当時の評価額等がわかる書類は何もありませんか？固定資産税の通知書があれば評価額が載っているはずですが、これを基に購入価格がわかるようでしたら案分計算し建物を償却する。構造にも依りますが文面ではほとんど償却残はなく残存価格だけでしょうから案分した土地だけの価格かな？。最悪の場合は譲渡価格の5％（概算所得費）で計算
２　認められます購入時の仲介手数料、登録免許税（登記費用も含みます）、不動産取得税、契約書に添付の印紙代等
　　譲渡費用は勿論譲渡時の仲介手数料、印紙税、立退き料等
３　不動産所得の申告はされてますか？不動産収入が60万で経費がわかりませんので所得が黒字か赤字かで他の収入が皆無とは思えませんので当然申告の義務が生じます黒字の場合は納税、赤字でしたら他の所得内容によりますが損益通算の処理で税金が返ってきてたのですが。立ち退き料が適切かどうかは不動産業者ではないので仲介業者が詳しいかな？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

補足ですが
１、譲渡益300万とは売却金額－購入金額（わかる範囲の購入費用＋売却費用を含め）です。
売買契約書には建物と土地一括の金額で記載されており、建物の価格がわからないのですがこのようなケースではどうなるのでしょうか。固定資産税通知書は近年のものしかありません。

２売買契約書には購入時の仲介手数料、登録免許税（登記費用も含みます）、不動産取得税の記載がなく、また領収書もない場合、どのようにすれば認められますか。その当時の概算かなにかで計算できるのでしょうか

３．不動産所得は申告しております。一応、黒字で出しています。

以上　お手数ですがよろしくお願いします。

補足日時：2007/01/26 20:51

No.2 回答者： kaya_taku 回答日時： 2007/01/26 22:32

１）の件では当然土地建物合計で金額をそのまま計算されていますよね～30年前に（新築？）取得で年数がかなり経過してますから近年の評価額ではチョット無理な感じですね。

質問ですが不動産所得を申告されているのに建物の原価償却費を計算し経費としてなかったのですか？私が扱った方々の場合、18年度購入されて相談にこられる場合でも必ず上記のような書類を要求して申告しますので後々まで残るのですが？不動産所得決算書の償却欄ご存じですよね
何もない場合は前回の回答の譲渡価格の5％ですが5％で購入金額と開きが大きいなら契約書があり建物込みの金額はわかるみたいですので所轄の税務署の資産税担当者に相談が一番良い解決方法でしょう。調査する所轄の同じ課の人が結論づけたものをひっくり返すことはまずありませんから。申告されてて建物取得価格、当時の他の書類不明いうケースは初めてでしてすみません。