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お世話になります。父がなくなり、その相続した不動産(建物+土地)を名義変更後、不動産(土地)を売却しました。来年、確定申告しなければなりませんが、その計算で譲渡費用と取得費について、領収書を整理しています。
以下は、譲渡費用、取得費として計上できると考えています。
<譲渡費用>
不動産仲介手数料、解体費用、移転登記+滅失登記費用、印紙代
<取得費>
30年前の不動産代金(領収書あり)⇒家(土地+建物)の料金
★純粋な土地価格が不明なため、税務署に計算してもらう
ここで質問です。
以下は譲渡費用、取得費として認められますでしょうか?
<譲渡費用>
不用品廃棄費用、ピアノ処分費用、引越費用
<取得費>
30年前の不動産購入時の登記費用、火災保険料、その他各種手数料

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A 回答 (1件)

おおまかに合っています。

但し土地の売買契約書に解体更地渡し等と記載されていた方が突っ込まれません。引っ越し代?というのは不明ですが、第三者の立ち退き費用なら認められます。ご自分がお住まいになっていたなら自己居住で3000万控除が使えます。また取得費は売買額の5%の方が実際の取得額より高い場合はそちらを申告します。純粋に取得や売却の為にかかる経費が算入出来るもので固定資産税や火災保険など維持にかかる様な費用は対象となりません。整地やその他売却費用は多少水増し大丈夫です。
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この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。
元々、母が1人で住んでいたのですが、事情があり、
子供(私含む)2人との共有名義にして、不動産売却したのです。
引越代とは不動産売却に伴い母の荷物を引越先に持っていく引越代
のことです。これは譲渡費用に認められませんよね。
母は3000万控除が適用できますが、私と姉は住んでいないので控除
の対象にはなりません。それで確定申告に向け準備した次第です。
維持にかかる費用は対象とならないのですね。理解できました。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/08/02 21:59

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Q解体した建物は取得費を計上できない?

譲渡所得を申告する際の、「建物の取得費」について教えてください。

35年前に購入した土地・建物を、12年前に建物を取壊して更地にし、去年、売却しました。

建物の取得費=建物の取得価額(約120万円)-償却費相当額

とあるのですが、23年目で解体しているため、償却費相当額を計算するのに用いる「経過年数」を何年にすれば良いか分かりません。
次のうちのいずれでしょうか?

1.利用した23年
2.35年
3.建物を取り壊しているので、償却済み。建物の取得費は0円
4.その他

どうかよろしく、お願い致します。

Aベストアンサー

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産の譲渡に要した費用」とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1)資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2)(1) に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

ということで、取得費ではありませんが、譲渡費用として控除できると思います。

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産...続きを読む

Q不動産譲渡所得の取得費の立証方法

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別控除も受けられません。)
このような場合に、次の点について教えていただければ助かります。
(1)当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか?
(2)当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか?
(3)仮に上記(1)が認められる場合昭和60年の公示地価はどこに行けば調べられるのでしょうか?

最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?
例えば、9000万円で土地を買った人が1億円で売却したが、その売買契約書や領収証が火事で焼失してしまったときも、税務署は1億円の5パーセントしか取得費を認めないということになると思いますが、これはあまりにも不当な取扱だと思うのですが、どうでしょうか。
それに、昭和60年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それにもかかわらず、時間が経過して、納税者が高齢になって売買契約書や領収証が見あたらなくなってからの売買でについては、その売買代金額の20パーセント(15パーセント+5パーセント)の税金を支払えというのはおかしいという気がします。
やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別...続きを読む

Aベストアンサー

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。(このマニュアルは大きな本屋さんならどこでも売っていますから「概算取得費控除の特例」という項目だけでも立ち読みして、ご自分の眼で確認してみてください。

「納税者が立証したとき」とありますから、税務署に立証を期待するのはそもそも無理です。それと土地は1物4価となっている現実がありますから、上手に活用すれば領収書がある場合より有利になることも有り得るでしょう。

私なら、基本的には本件、辣腕そうな税理士さんを探し出して依頼して、税理士さんの権威を利用して立証する作戦を立てますが、その前に立証作業がどの位の難易度か見当をつけておくでしょう。そして自分でそろえられる資料は揃えておけば、税理士さんも気分よく引受けてくれるはずです。私は素手で税理士さんの門戸を叩けば「5%で計算するより方法がないでしょうね」と冷たくあしらわれると予想しますが・・・

1固定資産税評価額
 これは一番安い価格ですから、これを使って立証することは愚の骨頂というべきで、私なら無条件でパスします。

2路線価格(相続税評価額)
大きな図書館では古い路線価格図が閲覧できます。たとえば東京なら都立中央図書館に行くと、かなり古い年代の路線価も判ります。昭和60年というと、かなり古いですから国会図書館にでも行って、どういう機関が古い路線価格図を持っているか聞いてみるのはどうでしょう。
3公示価格
私なら昭和60年の日経新聞を大きな図書館で調べますね。日経新聞は毎年公示価格特集号を出しているからです。物件の近くの公示価格から単価を知ることはできるでしょう。朝日とか読売、毎日は購読していないので良く知りませんが調べてみる価値はあるでしょう。
4時価
領収書がなくても、日記とか手帳のメモが残っていないか、私なら探してみますね。おじさんとかおばさんに、聞いてみるのも良いでしょう。
質問者さん自身も記憶をたどって、何千何百万位かは思い出すと良いでしょう。登記簿を見ると誰から買ったかわかりますから、売ってくれた人に記録が残っていないか、念のため調べてみることもやってみます。不動産取引は金額が大きいから普通の人なら、大事に取っておいていることはあり得るでしょう。
5地価動向資料
地価の動向、上昇・下降傾向をマクロ的に把握し、自分の計算が正しいことも「立証手段」になるでしょう。自治体に聞いて、地域の地価を負っている資料を刊行していないか、私なら聞いて調べます。経済白書とか物価についての経済企画庁、国土交通省など政府刊行資料も調べてみますね。

万一、税理士さんに冷たくあしらわれたら、私なら自分で確定申告やってしまいますね。

確定申告では特別の資料を提出する義務はないですから、申告書だけ出して、後日税務署からの呼び出しを待ちます。呼び出されたら、上の資料、計算根拠資料を持参して、協議開始です。

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所...続きを読む

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q確定申告書の「続柄」欄について

 私ghq7xyは来年の春、確定申告(還付)をする予定でいます。
 さて、確定申告書の本人氏名を書く欄の下には、「世帯主の氏名」と「世帯主との続柄」を書く欄がありますね。私の家の世帯主は私の父ですが、父から見て私は長男です。
 そこで、こういう場合、「世帯主との続柄」欄には、私を基準として「父」と書くべきなのか、それとも世帯主である父の立場を基準として見た「長男」と書くべきなのか、どちらでしょうか?
 確定申告はまだ先のことですが、気になりました。国税庁のHPで確定申告書の見本をプリントしてみたので、気になった次第です。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

「世帯主との続柄」というのは、「世帯主からみたあなたの続柄」なので、
世帯主がお父様であれば、「お父様からみたあなたの続柄」です。
なので、この場合は「子」または「長男」です。

世帯主があなたであれば「本人」です。

#1の方と回答がことなりましたが、下記のHPを参考にしてみてください。

参考URL:http://www004.upp.so-net.ne.jp/hitosen/zokugara2.html

Q保証料の戻りがあった場合の処理の仕方なのですが・・・

保証料の戻りがあった場合の処理の仕方なのですが・・・

銀行からの借入を繰上げ返済した際、県の保証協会の保証料の戻りが発生しました。
ただ、この借入の保証料なのですが借入をしていた際、毎年保証料が口座より引き落としされており、経費として処理されておりました。
私が関与前からわざと経費として処理してあるようなので何らかの意図があるのかと思うのですが・・・(本来であれば保証料全額を一旦前払費用として計上して毎年按分した分を経費として処理するのでは?)

まず、今期は保証料(経費)の発生が全くない為、単に保証料(経費)の戻しとしてしまうと保証料の科目がマイナスとなってしまいます。
ですのでこの場合、科目は雑収入にするのが良いでしょうか?
もし、雑収入にする場合、消費税はかからないという解釈で良いと思うのですが、こちらも合わせて教えていただければ助かります。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

信用保証料の支払においては、質問者が言われるように、前払費用で会計処理するのが正しいです。
〔借方〕長期前払費用☆☆☆☆☆/〔貸方〕普通預金☆☆☆☆☆

そして毎期末に、当期分の保証料を費用化します。

また、繰上返済を行って保証料の戻りがあった場合は、長期前払費用を戻す仕訳を行います。
〔借方〕普通預金◇◇◇◇/〔貸方〕長期前払費用◇◇◇◇

ですから、信用保証料の全額を費用化してしまったのであれば、保証料の戻りがあった場合は、
(1)戻り額が多額ならば、
〔借方〕普通預金○○○○○/〔貸方〕前期損益修正益○○○○○
(2)戻り額が少額ならば、
〔借方〕普通預金○○○○/〔貸方〕雑収入○○○○


>もし、雑収入にする場合、消費税はかからないという解釈で良いと思うのですが・・

勘定科目が何であれ、信用の保証料は消費税は非課税です。消費税法基本通達6-3-1の(2)において、信用の保証料は消費税非課税と定めています。↓

消費税法基本通達6-3-1
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shohi/06/03.htm

従って信用保証料の戻りも消費税は非課税です。

信用保証料の支払においては、質問者が言われるように、前払費用で会計処理するのが正しいです。
〔借方〕長期前払費用☆☆☆☆☆/〔貸方〕普通預金☆☆☆☆☆

そして毎期末に、当期分の保証料を費用化します。

また、繰上返済を行って保証料の戻りがあった場合は、長期前払費用を戻す仕訳を行います。
〔借方〕普通預金◇◇◇◇/〔貸方〕長期前払費用◇◇◇◇

ですから、信用保証料の全額を費用化してしまったのであれば、保証料の戻りがあった場合は、
(1)戻り額が多額ならば、
〔借方〕普通預金○○○○○/〔貸方〕前期損益修正...続きを読む

Q確定申告譲渡所得で郵送する時の添付資料は?

今回の確定申告で、居住用財産の譲渡所得の申告しようと思っています。
申告書はパソコンの「確定申告書作成コーナー」で作成して「郵送」したいと思っていますが、その時の添付書類の件で質問します。
記入の元となる売却時の契約書や、その物件の取得時の契約書や領収書などは、添付する必要はないのでしょうか?税務署も確認するのかと思うんですが…。 でも契約書の原本などは送るわけにいかないのでコピーなどを送るのでしょうか?
申告書の手引き等見ても必要な添付書類の項目には記載されていません。
直接行って申告するときには、色々な書類を持参すると思うのですが、確定申告は初めてなので教えてください。

Aベストアンサー

>記入の元となる売却時の契約書や、その物件の取得時の契約書や領収書などは、添付する…

必用ありません。
添付が必用なのは、サラリーマンが給与を確定申告する場合の源泉徴収票と、医療費控除を申告する場合の医療費領収証だけです。

>税務署も確認するのかと思うんですが…

申告書の体裁が一通り揃っている限り、書かれた数字は信頼してもらえます。
国家が国民を疑うようなことは、通常しませんのでね。

ただ、内容に不審な点があればお尋ねが来ますから、そのときは返信用切手と封筒を同封して原本送るか、持参するかします。
でも、そうそうお尋ねが来るものではありません。

>直接行って申告するときには、色々な書類を持参すると思うのですが…

まあ、こちらからじっくり見てくださいとでも言えば別ですが、わざわざ足を運んでも
「そこの受付箱に放り込んでいって」
と言われるだけですよ。

Q賃貸物件を売却したときの必要経費(固定資産税について)

お世話になります。
賃貸物件を売却したとき、買主さんから固定資産税の精算金(日割り)を受け取ったのですが、私が調べたところ、これは売却代金に加算して譲渡所得の確定申告をすべきだという事でした。
この物件、売却するまでは不動産所得があったので、去年支払った固定資産税は必要経費になると思うのですが、満額必要経費にしてしまって問題ないのでしょうか?
最初は支払った固定資産税(一括払い)から精算金を引いて必要経費にしようと思っていたのですが、精算金を譲渡収入に加算するというならば、不動産所得の必要経費に満額のせないと損なような気がするのですが……。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

Aベストアンサー

全額不動産所得の経費に出来ます。(受取った精算金は譲渡所得の収入)
その年分に必要経費に算入する租税公課は、その年中に納付額が具体的に確定したものです。
納付書が届いた時点で、貸付不動産にかかる固定資産税を全額経費に出来ます。

なお、賃貸物件(業務用建物)を売却した場合、譲渡所得を計算する上で、取得費の計算が居住用物件とは若干変わりますのでご注意下さい。
不動産所得の計算上で登録免許税・不動産取得税等経費にしたものは、取得費に算入できない。
取得費から引く減価償却額は、不動産所得の計算上で必要経費とした減価償却累計額。

詳しくは、税務署又は税理士にお尋ね下さい。

Q譲渡税の申告をしましたが、住民税はどのように申告して支払うのでしょうか?

譲渡税の申告をしましたが、住民税はどのように申告して支払うのでしょうか? 父名義の土地が今年の5月に売れて、本日分離申告をしてきました。譲渡税(所得税)の申告はしましたが、住民税の申告は何時、何処で幾ら納めるのでしょうか?国税(所得税)15%と地方税(住民税)5%を納めるものだと思うのですが、本日の税務署では譲渡税しか申告しなかったです。教えてください!

Aベストアンサー

税率はご存知のようですので、税額はだいたいおわかりになるかと思いますが、譲渡所得の確定申告を税務署に申告した場合、その申告内容の一部はお住まいの管轄の役所のほうに送られることになります。

そのデータをもとに役所が税額を計算し、御質問者さんのところへ後日納付書が送られてくることになりますので、確定申告をした場合は、役所へ住民税の申告はする必要がありませんので、とくに何もする必要はありません

納税見込額は払えるように置いておいたほうがよいかと思います。

Q法人税申告書の代表者署名について質問です。

代表者に変更があったときに、申告書署名をどちらの代表に頂くかという質問です。

例:
事業年度:H20.10.1~H21.9.30
申告日:H21年11月30日(申告書提出日)
決算確定日:H21年11月20日

質問(1)
もし、代表者がH21.11.30日に変更・就任した場合は旧代表と新代表のどちらの署名を頂けばよろしいのでしょうか??

質問(2)
また、署名に決算確定日が影響するかはわかりませんがH21.11.20に同様の代表者変更があった場合はどちらの署名を頂くのでしょうか・・・

質問(3)
また、上記質問(1)・(2)で登記が済んでいる場合と登記が未完了の場合とでは処理が変わってくるのでしょうか??そうすれば『登記済』と『未登記』の場合にどうなるかも教えていただけたらと思います。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>代表者がH21.11.30日に変更・就任

確定申告書の代表者は、確定申告書を提出する時の代表者です。
但し変更の場合は事前に”異動事項に関する届出”を提出しておいてください。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_5.htm
  税務署に確認すると、このような回答になります。

 ※11月30日に代表者を変更すると、厳密には変更が確定した後には
  新代表者となりますが、実務上は登記をして異動届出を提出して
  から新代表にて申告します。
  ※代表者変更の届出書は登記簿(登記事項証明書)の添付(確認)を求
    められる事があります。この場合には登記がされていないと届出書の
    提出ができない事になります。

 一般的には、本例では異動届出書を提出していませんから、前の代表者名で
 申告する事しかできないと思われます。
 (その場合であっても、本件の例示であれば法的な問題はありません)
  ※速やかに届け出なければなりませんが、当日変更になった代表者を当日
   に届出しなければならない規則はありません。

>署名に決算確定日が影響するかはわかりませんがH21.11.20に同様の代表者変更があった場合はどちらの

決算確定日ですから、一般的には株主総会の行われた日ですね。
(会計監査人設置会社は別の日の可能性もありますが)
20日に代表者が変更であれば、申告書提出日の30日迄に届出書を提出(登記完了)
する時間が十分ありますので、30日には余裕で新代表者で申告できます。
しかし、決算確定日自体には、代表者変更に関する関連性はありません。


>上記質問(1)・(2)で登記が済んでいる場合と登記が未完了の場合とでは処理が変わってくるのでしょうか??

実務上は
変更届出書の提出が間に合えば、新代表。
変更届出書の提出が間に合わなければ、旧代表
にて申告書を作成して下さい。

>代表者がH21.11.30日に変更・就任

確定申告書の代表者は、確定申告書を提出する時の代表者です。
但し変更の場合は事前に”異動事項に関する届出”を提出しておいてください。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_5.htm
  税務署に確認すると、このような回答になります。

 ※11月30日に代表者を変更すると、厳密には変更が確定した後には
  新代表者となりますが、実務上は登記をして異動届出を提出して
  から新代表にて申告します。
  ※代表者変更の届出書...続きを読む

Q外構工事費用は不動産取得費でしょうか?

家を建て直しました。請負価格は3000万円で、私と妻で費用を出し合います。追加で外構工事を頼んだところ、150万円を契約価格に上乗せされました。この場合、不動産取得費は150万円をプラスして、3150万円となるのでしょうか?言い換えると、持ち分を決めるための分母は、3000万円なのでしょうか?3150万円なのでしょうか?妻が600万円、私が残りを出す予定ですので、取得が3000万円だと、私が80/100、妻が20/100の持分になり、取得費が3150万円だと私が81/100、妻が19/100になると思うのですが、どちらで登記をするのが正しいのでしょうか?

Aベストアンサー

 1番回答者です。補足を拝見しました。

> 今回土地は購入しておりません。

 あ、そうですか。なるほど、たしかに。

> 隣家の塀の新調、駐車場の土間打ち、サイクルポートの屋根など

 なるほど。

 それらは、我々賃貸業の立場からすると「償却資産」ということになる物ですが、いわゆる建物つまり不動産ではありませんので、施工したからと言って登記もできません。

 税務署は時々、経費になるものならないものを混ぜて発注したりすると「全部経費ならない」と認定したりしますが、今回は「追加」として、明確に分別されています。

 そんなことから考えて、お尋ねの外構設備費は、「建物の取得費」にはならないと考えます。
 


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