不動産売却益＝譲渡所得になるのでしょうか？

不動産売却益＝譲渡所得になるのでしょうか？

私は，不動産賃貸業（事業的規模）をしている個人事業主です。

数年前に中古物件（土地・建物）を購入しましたが，昨年末，
建物を取壊して貸地としておりましたところ，今年に入って
購入希望者が現れ，条件の折り合いがついたので売却しました。

この土地売却に伴って不動産売却益（事業主借）が生じましたが，
その金額がそのまま譲渡所得になるのでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.5 回答者： fwyokota 回答日時： 2010/08/05 15:54

不動産賃貸業（事業的規模）は判明、

取得目的は他人にはわかりません。

従って答えは本人で判断、

No.4 回答者： reikei 回答日時： 2010/08/05 12:04

土地等の譲渡は原則として、分離課税の譲渡所得に該当します。

　しかしながら、「不動産売買業（不動産貸付業とは異なります。）」を行っている者が取得等した土地等を譲渡した場合は、その販売の規模に応じて、事業所所得又は雑所得となります。（所得税法：33-2）
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX …
（販売目的の棚卸資産となります。）

　「不動産売買業」ですから、営利を目的として反復継続して不動産の売買を行う必要があります。
また、「不動産売買業」以外でも、相当規模（概ね３千m2超）にわたり、土地等を区画形質の変更を行った場合、土地の上に建物を立て建売として譲渡した場合、水道そのたの施設を設け宅地等として譲渡した場合にも事業所得又は雑所得となります。（基本通達：33-4）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …
（付加価値をつけて販売しているため、事業又は雑所得となります。）

　別な角度からは、「不動産売買業」を行っている者が、販売目的として取得（棚卸資産）した土地等
を一時的に貸し付けた場合の収入は事業所得の付随収入として事業所得となり、販売目的以外の目的で取得した土地等を貸し付けた場合の収入は不動産所得となります。（基本通達：26-7）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …

　したがって、質問者様が、当該土地等を取得したときに販売目的として取得していたのか（確定申告に際して、事業所得の計算上棚卸資産として計上していたのか）それ以外の目的としていたのかにより、貸地の収入は事業所得か不動産所得に区分されます。

　結果、事業所得としていたのであれば本件土地の売却益は事業所得に該当し、不動産所得としていたのであれば譲渡所得に該当する異なります。

　譲渡所得＝譲渡益（譲渡収入-取得費-譲渡費用（建物の取得費+建物の取り壊し費用を含む））

　*建物及び建物の取壊し費用を不動産所得の必要経費に算入できるのは既に賃貸している建物を取り壊　　す場合であり、取り壊してから貸し付ける場合には、必要経費に算入できません。（所得税法：51-4）http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX …

　　　土地を更地にして売却するために建物を取壊したが、すぐに売却できず一時的に貸し付けていたも　　のとして譲渡費用に算入することは可能。（基本通達：33-8）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/ts …

この回答への補足

参考にさせて頂きます。

補足日時：2010/08/05 21:41

No.3 回答者： tamiemon96 回答日時： 2010/08/05 07:16

・　不動産の「貸付」を業としている「オーナーさん」であって、不動産の「売買や仲介」を業とする、いわゆる「不動産屋さん」ではないのですよね。

・　この場合は、あくまでも「譲渡所得」ですよ。


・　ちなみに、売却金額から「土地の購入金額」を差引いて、譲渡所得の金額になります。（細かく言えば仲介手数料などの譲渡費用も差引きます）


・　このほかに、経費の可能性としては、建物の取り壊し費用を不動産所得の必要経費にあげていなければ、今回の譲渡で土地の購入価格（取得費）に加算できます。


・　不動産所得に言う「事業的規模」とは「５棟、１０室以上」という基準のことで、おもに専従者給与の可否、青色特別控除６５万の可否、貸倒（試算損失）の計上時期の違い　などに関係してきますが、「不動産所得（貸付による所得）」であることに変わりはありません。

・

この回答への補足

> 不動産の「貸付」を業としている「オーナーさん」であって、不動産の「売買や仲介」を業とする、いわゆる「不動産屋さん」ではないのですよね。

　そのとおりです。（単なる大家です）


> ちなみに、売却金額から「土地の購入金額」を差引いて、譲渡所得の金額になります。（細かく言えば仲介手数料などの譲渡費用も差引きます）
> このほかに、経費の可能性としては、建物の取り壊し費用を不動産所得の必要経費にあげていなければ、今回の譲渡で土地の購入価格（取得費）に加算できます。

　少し詳しく申し上げますと，購入時点から店子が付いておりましたが，
　この店子が退去した後に，建物を取壊しました。
　当初から不動産収入を得ることを目的に購入しておりますので，取壊
　費用等この物件に掛かった経費は，これまでの不動産所得の必要経費
　として計上してきております。

　今年の経費（仲介手数料など）については，譲渡費用にできるという
　ことですね。
　短期譲渡（税率が高い）になりますので，不動産所得の必要経費では
　なく譲渡費用できるのはありがたいです。
　他に譲渡費用にできるものはないでしょうか？
　例えば，支払利息はいかがでしょうか？

　また，実際の申告時には，次の計算式になろうかと思いますが，
　　譲渡所得＝土地の売却金額－土地の取得費－譲渡費用
　この「土地の取得費」については，固定資産台帳の簿価になるので
　しょうか？
　それとも，購入時の契約書等から算出しなおすのでしょうか？

補足日時：2010/08/05 21:36

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2010/08/05 00:07

事業として行ってるのですから、事業所得でしょうね。

譲渡所得ではありません。
不動産を持っていて貸してるのが事業規模でなければ「不動産所得」、ご質問者のように事業的規模でされてるなら事業所得になりますので、購入した不動産は商品です。
雑所得という考えもあるでしょうが、事業的規模でされてるなら、事業所得とするのが素直だと思います。
いずれにしても譲渡所得ではありませんので、総合課税の対象になるわけです。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/08/04 20:59

＞私は，不動産賃貸業（事業的規模）をしている…

ということなら、商品としての土地・建物の売却益は譲渡所得ではありません。
「雑所得」のようです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm