不動産の相続税と所得税について

親族の遺産相続について質問があります。

先日叔父が亡くなり、その不動産（マンション）を
法定相続人で遺産分割するのですが、親族の一人から
「中古マンションだから、相続税は掛からないが所得
税は掛かるのではないか？」と言われました。

法定相続人は３人で、私が代表として相続登記をして
売却して、３人で分割するのですが、この売却（所得）
に所得税が掛かるのでは？と言うのです。

物件は、約２０年前に約1,500万で購入していた物で、
先日、800万で売却しました。
（諸費用を引いて一人250万の遺産分割です）

相続税は、8,000万まで無税と聞いていますが、この
場合、私に所得税は掛かるのでしょうか？

どなたかお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： siba3621 回答日時： 2006/10/11 11:41

国税庁のホームページ　【参考１】 土地や建物の譲渡所得のあらまし

http://www.nta.go.jp/category/shinkoku/data/h17/ …
ここの２枚目３３ページにあります。

０．９は、定額法による計算の際に乗ずる率です。

０．０１５は、(鉄骨)鉄筋コンクリートの建物を居住用に使用していた場合の償却率です。

No.4 回答者： siba3621 回答日時： 2006/10/09 17:56

譲渡所得の計算を概算でしてみると、

収入金額　８００万円
取得費
　購入価額１，５００万円（土地５００万円、建物１，０００万円）とする。
償却費相当額＝１０００万円×0.9×0.015×２０年＝２７０万円
取得費＝５００万円＋（１０００万円－２７０万円）＝１２３０万円
譲渡費用　（仲介料＋収入印紙代）

譲渡益＝８００万円－１２３０万円＝△４３０万円

以上のように購入価額が証明できれば所得税は、課税されません。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。
一件質問ですが、
償却費相当額＝１０００万円×0.9×0.015×２０年＝２７０万円　の
計算式の詳細（0.9、0.015は乗数ですか？）を教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします

お礼日時：2006/10/11 01:12

No.3 回答者： ichimoku 回答日時： 2006/10/09 17:48

次に、マンションの譲渡所得の計算は複雑です。

建物は、取得価額から減価償却費を差し引いて取得費を計算しますが、
大抵、土地と建物の価額が区分されていないと思いますので、
まず、両者を区分する必要があります。

下記情報のように、建物の標準的な建築価額をもとに算定しても
差し支えないとされています。



No.3261 建物の取得費の計算
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3261.htm


資産税課情報 第25号 平成12年8月29日 国税庁 資産税課
建物と土地を一括で取得している場合の「建物の取得価額」について
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syot …

No.2 回答者： ichimoku 回答日時： 2006/10/09 17:36

その不動産を、遺産分割協議によって、どのように分割することに

なったのでしょうか。

換価分割であれば、共同相続人がそれぞれ譲渡所得の申告をすることになり、
税負担もそれぞれが負担することになります。

代償分割で、単独でその不動産を取得したのであれば、取得した相続人だけが
譲渡所得の申告をすることになり、当然税負担もその者が全額負担することに
なってしまいますが。

文面からは、前者のように思えますが。




相続税基本通達
（分割の意義）
19の2－8　法第19条の2第2項に規定する「分割」とは、相続開始後において
相続又は包括遺贈により取得した財産を現実に共同相続人又は包括受遺者に
分属させることをいい、その分割の方法が現物分割、代償分割若しくは
換価分割であるか、またその分割の手続が協議、調停若しくは審判による
分割であるかを問わないのであるから留意する。
　ただし、当初の分割により共同相続人又は包括受遺者に分属した財産を
分割のやり直しとして再配分した場合には、その再配分により取得した財産は、
同項に規定する分割により取得したものとはならないのであるから留意する。

（注）「代償分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの１人又は数人が
　　　相続又は包括遺贈により取得した財産の現物を取得し、その現物を取得した
　　　者が他の共同相続人又は包括受遺者に対して債務を負担する分割の方法を
　　　いい、「換価分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの１人又は
　　　数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の全部又は一部を金銭に換価し、
　　　その換価代金を分割する方法をいうのであるから留意する。

No.1 回答者： hayateE2-1000 回答日時： 2006/10/09 14:51

>この売却（所得）に所得税が掛かるのでは？

課税されます。
長期譲渡所得(国税15%地方税5%)

>相続税は、8,000万まで無税
基礎控除5000万＋相続人控除1000万円×３
なので非課税。

>法定相続人は３人で、私が代表として相続登記をして
これは換価分割ではなく代償分割です。
あなた以外の相続人は所得税を負担する法的理由はありません。

後は話し合ってください。