固定資産評価額を調べる方法あったら教えてください

ずぶの素人です。教えてください。昭和５７年に父が土地を購入しその一部に二階家を立て、一階が店舗として貸し二階を家賃を払い私たち夫婦が住んでいました。父が他界し、住居している部分の土地と建物を一階も含めて相続しました。今回店舗契約が打ち切られたので売却進行形です。
譲渡所得の計算で父が購入したときの諸経費として登録免許税も認められると聞きました。
当時の権利書もなく役所では５年間保存なのでそれ以前はわからないと言われてしまいました。
何とか調べる方法はないでしょうか

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/10/14 23:26

確率的に非常に低いです。

承知の上でお読みください。

不動産を父が購入したときに、所有権移転登記申請を依頼した司法書士が、当時の資料を保存している可能性があります。
当時の資料の中には、当然に登記時の登録免許税額の記載があるはずです。
さて、当時依頼した司法書士が誰であったか？が問題となります
１、「父はあの司法書士に依頼していた」と分かるならばラッキー。
２、当時の権利証、正確に言うと「登記済証」があると、その時代ですと紙で記録されてますし、その記録は表紙付けされていて司法書士の氏名が入っている可能性があります。
３、土地を購入し、その後建物を建ててますから「建物図面」が必ずあります。
　どのような土地にどのような建物を建てるのかと地図上の位置関係を記した書面です。
　これに「作成者」が記載されていて「司法書士〇〇」となっていればラッキーです。
　逆に初めから建物図面を法務局で閲覧した方が、早くたどりつけるかもしれません。
４、上記の建物図面は永久保存のはずですので、昭和５７年のものもあるはずです。

こうして、司法書士を探して「当時の登録免許税額」を具体的に知ることが可能です。
冒頭に申しましたように、当時所有権移転を依頼した司法書士がわかったとしても、既に廃業してるかもしれませんし、死亡してお子さんが事務所を継いでるかもしれません。
そのうえで「昭和時代の記録なんて残してない」かもしれません。
ですから「まずわからないだろう」覚悟は必要です。

５、士業（司法書士も士業）は、一般常識では考えられないほど「資料は捨てない」方がいます。
司法書士で言えば、事業を開始して以来の資料は捨ててないという処もありえます。
これに期待するしかありません。

６、ところで、、の話。
　不動産を譲渡した際の取得費がより高ければ、譲渡にかかる所得税は低くなります。
既述の登録免許税が仮に４０万円かかっていたとすれば、それだけ譲渡所得の圧縮ができますので、むざむざ無視しなくてもよいわけです。
　考えどころは「手間暇と金をかけて調べるほど経済効果があるか」です。
登録免許税が４０万円でも、同額分譲渡所得が圧縮されると約８万円の節税効果を生みます。
しかし、昭和５７年となるとバブル期が始まっていたとはいえ、そうそう固定資産税評価額が上がっていたと思えません。
すると登録免許税額が３万円程度だった、ということも考えられます。
３万円の譲渡所得圧縮ができて、経済効果はその２０％（譲渡所得にかかる税率です）ですので、６千円程度の額になります。

さて、その額のために、司法書士を探して、その司法書士に依頼してという作業をしなくてはなりません。
気の良い司法書士でないなら、日当を請求しかねません。
保存してる書庫から、期待に応じる「資料」を探す時間と手間暇が必要だからです。
従業員一人に指示をしたら、その従業員の一日分給与額は、手間賃として欲しい処です。
これが、当時の登録免許税額（今はわからないです。それを知りたいわけです）の約２０％を超えてるばあいには「コストの方が高いやんけ」となります。

現在の固定資産税から当時の登録免許税を推測し、その２０％の額以上が「調べる手間賃」「自分が一日でかせぐ給与額」以上でしたら、費用倒れになってしまいます。

取得費そのものが仮に「不明」の状態ですと、譲渡価格の５％を取得費とする特例がありますが、この５％には登録免許税や仲介手数料などが含まれてます。
５％特例を使う予定でしたら、そもそも「登録免許税額はいくらだったのか」を調べる必要性が全くありません。

この回答へのお礼

事細かに説明を頂き有難うございました。視野が広がり気持ち的にも楽になりました。感謝致します

お礼日時：2017/10/15 00:56

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/10/14 15:01

＞父が購入したときの諸経費として登録免許税も認められると…

それはそうですが、父が買った値段そのものは証明できているのですか。
買値自体も分からないのなら諸経費だけ積み上げても意味ありませんのでね。

もし、買値も正確には分からない、だいたいウン百万ぐらいと聞いていたなどあいまいな数字しか示せないのなら、売値の 5% を買値 (＋買ったときの諸経費) と見なすことになっています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞一階が店舗として貸し…

35年前の確定申告書を保管してあったのでない限り、今さら当時の固定資産税評価額を正確に知るのは無理です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。初めての利用で文章不足とお礼が遅くなりすみません。ご指摘の買値は分かっていて総面積から相続の面積を単純に割り出してよいと税務署の了解をとっています。

お礼日時：2017/10/14 16:45

No.1 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2017/10/14 15:00

基本的には方法はない、例えば金額が解っても、お金の授受があった証明にはなりません。

契約書や領収書です。

判らなかったら、売買額の５％が取得価格です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。文章不足を痛感しています。父の買取金額だけはわかっておりますが、素人では無理ですかね。
初めての利用なので回答を頂いただけで感激です。ありがとうございました

お礼日時：2017/10/14 16:59