家賃収入の確定申告に関して教えて下さい。

素人質問で恐縮です。１９８６年に１５００万円で建てた一戸建てを２０１２年から７万円／月で貸しています。この収入に対する来年の確定申告についてですが、その必要経費として、固定資産税等の税金や保険料のほか減価償却費が申告できると聞きました。自分でネット等で調べたのですがどうも複雑で計算方法が分かりません。どなたかお教えいただけないでしょうか？すでに２６年経っているので償却費はほとんど期待できないくらいなのでしょうか?よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： daigo21 回答日時： 2012/10/23 01:30

A No.3です、補足・お礼有り難うございます。

＞何mmまでは不明ですがいわゆる軽量鉄骨構造です。
金属造・住宅用の法定耐用年数は骨格材の肉厚により、(1)3mm以下のもの19年、(2)3mmを超え～4mm以下のもの27年、(3)4mmを超えるもの34年 です。
骨格材の肉厚が分からないと、法定耐用年数がわからず計算できません。
(1)～(3)の三種類の計算値を回答します、探しても不明な場合は所轄税務署にて相談して下さい。


＞申告時は上記を証明できる資料が必要だと思いますが　コピーでも問題ないのでしょうか？
申告時に提出する必要はありません、申告時の手元参考資料としてコピー又はメモ等で良いと思います、税務署職員より質問された場合は自信を持って回答しましょう。


１．転用時迄の非業務期間の「減価の額」の計算
金属造・住宅用を1,500万円で1986年9月に新築し、2012年3月より貸家に転用した場合の「減価の額」の計算例。　
新築1986年9月～転用年月の前月2012年2月で経過年数25年6か月(6か月以上の端数は1年とし) → 26年。

(1)骨格材の肉厚が3mm以下の場合
非業務用の耐用年数、法定耐用年数19年×1.5＝28.5年(端数切捨) → 28年、旧定額法28年の償却率は0.036。
非業務期間の減価の額＝15,000,000×0.9×0.036×26年＝12,636,000円、
転用時の未償却残高＝15,000,000－12,636,000＝2,364,000円。


(2)骨格材の肉厚が3mmを超え～4mm以下の場合
非業務用の耐用年数、法定耐用年数27年×1.5＝40.5年(端数切捨) → 40年、旧定額法40年の償却率は0.025。
非業務期間の減価の額＝15,000,000×0.9×0.025×26年＝8,775,000円、
転用時の未償却残高＝15,000,000－8,775,000＝6,225,000円。


(3)骨格材の肉厚が4mmを超える場合
非業務用の耐用年数、法定耐用年数34年×1.5＝51年、旧定額法51年の償却率は0.020。
非業務期間の減価の額＝15,000,000×0.9×0.020×26年＝7,020,000円、
転用時の未償却残高＝15,000,000－7,020,000＝7,980,000円。



２．平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算
金属造・住宅用を1,500万円で1986年9月に新築し自宅住居用として使用後、2012年3月より貸家に転用した場合、旧定額法による減価償却費の計算例。


(1)骨格材の肉厚が3mm以下の場合の法定耐用年数19年、旧定額法19年の償却率は0.052。

H24年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.052×10か月÷12＝585,000円、
H24年分の期末残高＝2,364,000(転用時の未償却残高)－585,000＝1,779,000円。

H25年分償却費＝15,000,000×0.9×0.052＝702,000円、
H25年分の期末残高＝2,364,000－585,000－702,000＝1,077,000円。

H26年、前年の期末残高:1,077,000円－取得価額の5％:750,000円が前年の償却費:702,000円を下回り、95％に達する年です。

H26年分の償却費＝1,077,000－750,000＝327,000円、
H26年分の期末残高＝750,000円。

H27年分～H30年分の償却費＝150,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H27年分～H30年分の期末残高＝60万円(H27年分)、45万円(H28年分)、30万円(H29年分)、15万円(H30年分)。

H31年分の償却費＝150,000－1円＝149,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H31年分の期末残高＝1円。(償却完了)


(2)骨格材の肉厚が3mmを超え～4mm以下の場合の法定耐用年数は27年、旧定額法27年の償却率は0.037。

H24年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.037×10か月÷12＝416,250円、
H24年分の期末残高＝6,225,000(転用時の未償却残高)－416,250＝5,808,750円。

H25年分～H34年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.037＝499,500円。(10年間同一金額)

H25年分の期末残高＝6,225,000－416,250－499,500＝5,309,250円、
H26年分の期末残高＝6,225,000－416,250－499,500×2＝4,809,750円、
H27年分の期末残高＝6,225,000－416,250－499,500×3＝4,310,250円、
H28年分～H33年分の期末残高は計算して下さい。
H34年分の期末残高＝6,225,000－416,250－499,500×10＝813,750円、

H35年、前年の期末残高:813,750円－取得価額の5％:750,000円が前年の償却費:499,500円を下回り、95％に達する年です。

H35年分の償却費＝813,750－750,000＝63,750円、
H35年分の期末残高＝750,000円。

H36年分～H39年分の償却費＝150,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H36年分～H39年分の期末残高＝60万円(H36年分)、45万円(H37年分)、30万円(H38年分)、15万円(H39年分)。

H40年分の償却費＝150,000－1円＝149,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H40年分の期末残高＝1円。(償却完了)


(3)骨格材の肉厚が4mmを超える場合の法定耐用年数は34年、旧定額法34年の償却率は0.030。

H24年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.030×10か月÷12＝337,500円、
H24年分の期末残高＝7,980,000(転用時の未償却残高)－337,500＝7,642,500円。

H25年分～H41年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.030＝405,000円。(17年間同一金額)

H25年分の期末残高＝7,980,000－337,500－405,000＝7,237,500円、
H26年分の期末残高＝7,980,000－337,500－405,000×2＝6,832,500円、
H27年分の期末残高＝7,980,000－337,500－405,000×3＝6,427,500円、
H28年分～H40年分の期末残高は計算して下さい。
H41年分の期末残高＝7,980,000－337,500－405,000×17＝757,500円、

H42年、前年の期末残高:757,500円－取得価額の5％:750,000円が前年の償却費:405,000円を下回り、95％に達する年です。

H42年分の償却費＝757,500－750,000＝7,500円、
H42年分の期末残高＝750,000円。

H43年分～H46年分の償却費＝150,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H43年分～H46年分の期末残高＝60万円(H43年分)、45万円(H44年分)、30万円(H45年分)、15万円(H46年分)。

H47年分の償却費＝150,000－1円＝149,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H47年分の期末残高＝1円。(償却完了)

No.5 回答者： KoalaGold 回答日時： 2012/10/23 09:52

26年間に台所などの改築や畳の取り替え、カーペットも使用年数によって減価償却に含まれます。

計算は面倒くさくなりますので会計士に任せれば、会計士費用も経費計上でき、たいていは払った額以上の効果を納めます。不動産に通じた会計士を捜して下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。参考になりました。

お礼日時：2012/10/24 09:00

No.3 回答者： daigo21 回答日時： 2012/10/22 19:25

減価償却費の計算には、「建物の構造(木造・鉄筋コンクリート造・金属造は骨格材の肉厚で異なる、等)及び用途(住宅用・事務所用・店舗用、等)」、「新築(完成)年月」、「貸家開始年月」が必要です。

上記の記載が有りませんので、木造・住宅用の法定耐用年数22年、新築年月を昭和61年1月、貸家開始年月を平成24年1月と各々仮定して回答します。
建物の構造(金属造の場合は骨格材の肉厚が必要)及び用途、新築年月、貸家開始年月の補足が有れば、下記仮定の計算を修正し再(新規)回答します。

ちなみに、木造モルタル造・住宅用の耐用年数20年は存在しません、←これが記載されている耐用年数表は間違いです。
財務省の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の「別表第一」を参照。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000 …

省令の「別表第一」には木骨モルタル造・住宅用の20年が有りますが、木骨モルタル造は昔(40～50年前)は存在してましたが、大きな地震で倒壊した建物の大半がこの構造で耐震性の関係で消滅。(6年前の増田潔税理士事務所のURLに記載されています)
http://www2s.biglobe.ne.jp/~masu/zatsudan/000/10 …


償却資産(建物)を取得(新築)し非業務(自宅住居)用から業務用(貸家)に転用した場合
１．最初に非業務用期間における減価の額を計算します。
２．次に転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm
同上、「減価の額」の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm


１．転用時迄の非業務期間の「減価の額」の計算式 (「減価の額」の計算は常に旧定額法で計算します)
非業務期間の「減価の額」＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。
転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の「減価の額」。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

木造・住宅用・法定耐用年数22年(仮定)を1,500万円で1986年(昭和61年)1月(仮定)に新築し、平成24年1月(仮定)より貸家に転用した場合の「減価の額」の計算例。　
非業務用の耐用年数、法定耐用年数22年×1.5＝33年、
旧定額法33年の償却率は0.031。
取得昭和61年1月～転用年月の前月平成23年12月で経過年数26年。

非業務期間の減価の額＝15,000,000×0.9×0.031×26年＝10,881,000円、
転用時の未償却残高＝15,000,000－10,881,000＝4,119,000円。



２．平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12か月÷12は計算上省略します。
期末残高＝取得価額又は貸家転用時の未償却残高－償却累積額。

取得価額の95％に達する迄は上記の計算式で計算します。

前年の期末残高－取得価額の5％の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(残存簿価)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm


木造・住宅用・法定耐用年数22年を1,500万円で昭和61年1月に新築し自宅住居用として使用後、H24年1月より貸家に転用した場合、旧定額法による減価償却費の計算例。
旧定額法22年の償却率は0.046。

H24年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.046×12か月÷12＝621,000円、
H24年分の期末残高＝4,119,000(転用時の未償却残高)－621,000＝3,498,000円。

H25年分～H28年分の償却費＝15,000,000×0.9×0.046＝621,000円。(4年間同一金額)
H25年分の期末残高＝4,119,000－621,000－621,000＝2,877,000円、
H26年分の期末残高＝4,119,000－621,000－621,000×2＝2,256,000円、
H27年分の期末残高＝4,119,000－621,000－621,000×3＝1,635,000円、
H28年分の期末残高＝4,119,000－621,000－621,000×4＝1,014,000円。

H29年、前年の期末残高:1,014,000円－取得価額の5％:750,000円が前年の償却費:621,000円を下回り、95％に達する年です。

H29年分の償却費＝1,014,000－750,000＝264,000円、
H29年分の期末残高＝750,000円。

H30年分～H33年分の償却費＝150,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H30年分～H33年分の期末残高＝60万円(H30年分)、45万円(H31年分)、30万円(H32年分)、15万円(H33年分)。

H34年分の償却費＝150,000－1円＝149,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H34年分の期末残高＝1円。(償却完了)


収支内訳書の2頁の「減価償却の計算」欄に下記の様に記入します。
H24年分は下記の通り。(数値は上記計算による全て仮定値です)

減価償却資産の名称等：木造建物貸家
面積又は数量：　面積(m2)を記入して下さい
取得年月：S61.1
イ・取得価額(償却保証額は空欄)：15,000,000
ロ・償却の基礎になる金額：13,500,000
償却方法：旧定額
耐用年数：22
ハ・償却率又は改定償却率：0.046
ニ・本年中の償却期間：12/12
ホ・本年分の普通償却費：621,000
ヘ・特別償却費： 空欄
ト・本年分の償却費合計：621,000
チ・事業専用割合：100％
リ・本年分の必要経費算入額：621,000 (この金額を収支内訳書の1頁の経費欄の「減価償却費(7)」へ転記します)
ヌ・末償却残高：3,498,000
摘要： 空欄


平成23年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
(減価償却計算の仕方・減価償却費の記載例・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有り、ご参照下さい）

この回答への補足

ご丁寧な回答に感謝します。ではお言葉に甘えて、対象物件は
建物の構造(金属造の場合は骨格材の肉厚が必要)・・・何mmまでは不明ですがいわゆる軽量鉄骨構造です。
用途・・・自己の居住用です。
新築年月・・・１９８６/９月です。
貸家開始年月・・・・２０１２/３月からです。
なお申告時は上記を証明できる資料が必要だと思いますが　コピーでも問題ないのでしょうか？
よろしくお願いします。

補足日時：2012/10/22 19:58

No.2 回答者： Z31 回答日時： 2012/10/22 08:35

http://www.yokkaichi-hojinkai.or.jp/gennkasyouky …

No1の方が言われるように、木造と鉄筋造りとでは耐用年数が違います。上記の表によりますと、鉄筋なら耐用年数が47年ですから、あと21年償却期間がありますが、木造だと耐用年数が20年ですからもう築後26年の貸家は償却できません。

＞自分でネット等で調べたのですがどうも複雑で計算方法が分かりません

もし鉄筋造りでしたら、26年間をさかのぼって計算できますが、やはり複雑です。毎年税務署が申告シーズンに行う「申告コーナー」へ出向いて、教えてもらっとけば、確実と思います。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/22 19:19

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/10/21 21:03

＞１９８６年に１５００万円で建てた一戸建てを…

建物の造りは何でしょうか。

＞すでに２６年経っているので償却費はほとんど…

木造モルタル造りなら耐用年数 20年でアウト、鉄骨や鉄筋造りなら 47年でセーフ。

『書き方』の7ページ
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

＞どうも複雑で計算方法が分かりません…

別に難しい話ではありません。
まだ耐用年数が残っているなら、『収支内訳書』2ページ上の表を左から順番に埋めていくだけです。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/22 19:18