建付地の共有持分について

よろしくお願いします。
状況は以下になります。

土地と建物があります。
土地はＡ・Ｂにより共有されています（持分割合は半々）
しかし建物の所有はＡの単独所有となっています。

この場合、Ｂの土地持分の評価額は、
単純に土地全体の評価額の半分ではなく、
さらに借地権割合を控除した底地としての価額になると考えて間違いはないでしょうか？
つまり、借地権割合を５０％と考えるならば、
Ｂの持分は、
「土地全体の評価額×５０％×５０％」
で、求めると考えて間違いはないでしょうか？

すいませんが、ご教授のほど、よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： golf42 回答日時： 2007/05/25 14:50

質問の内容に不明な点が多いです。

・借地権が設定されているのですか？
・何のための評価ですか？（売却なのか相続なのか税負担のためなのか）
・売却だとして、誰に対して売却するときの評価ですか？（Ａに売却なのか第三者なのか）

土地の評価方法は１つではありません。
以上の点が不明な以上、答えることは不可能だと思いますが・・・。

No.3 回答者： un_chan 回答日時： 2007/05/25 12:42

　質問者の方が挙げられた、最判昭和44年11月4日は、かなり特殊なもので、共有と言っても、仮換地において実質的に分割して単独所有になっていたという認定が入ってますので、通常の共有地は射程外でしょう。

　ご質問の形だと、一般的には、法定地上権は成立しません。

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/05/25 11:59

そもそも何を目的としてＢの土地の金銭的価値を求めたいと考えているのでしょうか。

それによりかなり話が変わりますけど、基本的にＡ，Ｂ間で借地契約が締結されていないのであれば借地権割合は関係ありません。他の方への補足に書かれている法定地上権の判決は全く関係ない話ですよ。
あくまで借地権が存在しない場合に建物を保護する仕組みとして法定地上権というものを定めているのですから。

そもそも借地権割合とは借地契約において支払われた借地権を獲得するための代金をあらわすものであり、借地契約解除となった場合には持ち主のＢはその借地権を買い取ることになるから、その分土地の価値が低くなるというだけの話です。

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/05/24 23:32

借地しているわけではないので、そこに借地権割合が出てくる理由はないでしょう。

どうしても、Ｂのその土地に関する評価額を知りたいのならば、通常の更地としての価格ではなく、建付けされている土地だけの評価額を求め、その土地の評価額の１／２をＢの持分とするしかないと思います。
実際には更地としての評価額から若干安くなるだけでと思います。
具体的には、建付けされている家屋などその土地の状況を判断しないと評価額は出てこないと思います。

この回答への補足

一応、建付減価は考慮しない方向でお願いします。
気になっているのは、以下の判決です。

〔最判昭４４．１１．４〕
　土地の共有者甲・乙の一人甲が、予め他の共有者乙の同意を得て、その地上に単独で建物を所有している場合に、その共有者甲の建物に設定された抵当権が実行されたときは、法定地上権が成立する。

これを考慮すると、土地の半額の価値を認めても良いのか疑問に思っています。

補足日時：2007/05/25 00:19