土地の売買契約不履行について

新築を建てるため昨年12月に不動産業者と土地の売買契約を交わし、手付金(40万円)を渡しました。3月には県の認可もおり、4月には造成も完了するということでした。しかし1月になり市に申請を出したときに、農地転用ができていない土地がある事が発覚し、農地転用の手続きを行い、再度申請の出し直しをする必要があるとの連絡が不動産業者からあり、土地の引渡しが6月末か7月になるとのことでした。仕方なくそれまで待つとの回答をし、待っていたところ、不動産業者から5月の半ばになり、香川県より申請を却下するとの連絡があったとのことでした。4月1日より禁止とされていた手続き(申請)をしていたため却下となりました。どうにかしてほしいと不動産業者に言っていたところ、今度は土地の売主から売らないと言われたようです(工事費が嵩む事がわかり、その費用を売主に要求したようです)。
結局、不動産業者から「いつ土地ができるかわからないし解除しないか」との打診があったため、家族と話し合い、解除することを業者に伝え、契約不履行だから違約金(手付けの倍返しと契約書に記載)を払ってほしいと言ったところ、「うちには非がないため、違約金は一切はらわない。裁判でも何でもしてもらって構わない」と言われました。
このような場合、契約不履行にならないのでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/06/05 16:43

＞契約不履行にならないのでしょうか

契約不履行かどうかは、その「契約内容」が不明では答えようがありません。契約書があるのでしたら、それを熟読すれば判断できるでしょう？

契約不履行と手付解除というのは、厳密には異なります。
相手方（質問者にとっての売主である不動産業者）の都合により手付解除する場合には手付の倍返しが必要ですね。今回の内容であれば、これが該当すると思います。非があるかどうかは関係ありません。契約に条件でも付していない限りは、一方的都合による解除となりますので手付は倍返しです。ややこしいですが、契約不履行による違約金と混同しないようにしてください。
ただ、3の方の指摘はもっともで、文面だけ読むと解除を申し出たのは質問者側になっていないか？という疑念があります。

後は全体的な話になりますが、

＞昨年12月に不動産業者と土地の売買契約を交わし、手付金(40万円)を渡しました。3月には県の認可もおり

これは宅建業法違反です。第36条 参照。

＞土地の売主から売らないと言われたようです

この部分も断言は出来ませんが、違反の可能性を含んでいます。第33条の2 参照。

皆様書かれていますが、直接話をしても仕方ないと思いますので、管轄行政に相談した方が良さそうです。

この回答へのお礼

southwest様、回答有り難うございました。
早くこの業者と縁を切りたいため、私から連絡したのが間違いでした。ただ6月1日時点で「売主が売らない」と言い出したと業者から報告があり、このときに契約を解除してもらえないかとの打診はありました。このときに「家族と相談して連絡します」と言っていたため、連絡した次第です。
相手はこの業種のプロですので、こちらも不動産契約に詳しい人を交えて交渉しようと思います。
違約金はもらえないかもしれませんが、この不動産業者をこのままにしておくのは許せません。県の窓口には必ず報告し、然るべき対応をしてもらおうと思います。

どうも有り難うございました。

お礼日時：2007/06/05 23:13

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/05 16:13

＞解除することを業者に伝え、

これはまずかったですね。
これでは合意による契約解除とも取られてしまいます。

＞このような場合、契約不履行にならないのでしょうか。

あくまで、相手側理由による解除にするためには、期限をきって瑕疵のない状態での引き渡しを要求し、期限内に引き渡せなかったら履行遅延または履行不能の問題として処理すれば相手側の問題になったのですし。

今のままだと仲介手数料を取られ損になりかねません。

業者の対応もまずいですね。
＃１さんの言うようにまずは役所に相談してみてはどうでしょうか？
それでだめなら、弁護士さんですかね。

売り主からは無理でも、仲介業者から仲介手数料の返金や業者の調査ミスを理由とした損害賠償などができるかもしれません。

この回答へのお礼

semi-zzz様、回答有り難うございました。
確かに私が浅はかでした。さっさとこの不動産業者と手を切りたかったため、こちらから連絡をとってしまいました。
住宅メーカーの営業の方にも相談したところ、住宅メーカーの不動産部門の方をアサインしてもらえることになり、その方に契約書を見てもらい、対応方法を考えてもらえる事になりました。
あと県の窓口には必ず報告します。違約金はもらえなくても、手のひらを返して、言われたひどいことは許せません。泣き寝入りはしたくありません。

どうも有り難うございました。

お礼日時：2007/06/05 22:59

No.2 回答者： wonder555 回答日時： 2007/06/05 16:12

売買契約書を良く見てください。

停止条件　という項目や　特約条項　という項目に～～で引渡しが出来ない場合は契約書を撤回する。　などと書かれていませんか？そうかかれていなければ手付倍返しで戻ってくるかもしれません。契約書を持って県の相談窓口に行くことをお勧めします。まあ相手の裁判してもらっても構わないというのはプラフかこの条項が契約書に含まれていて強気なのかどっちかですけどね。ちなみに悪徳業者はユーザーが県の窓口に相談に行かれるのを相当嫌います。下手すると免許が無くなりますからね。

この回答へのお礼

wonder555様、回答有り難うございました。
不動産売買契約書を見ると、”停止条件付契約”がありました。その中に”～当該県知事(または農林水産大臣)もしくは当該市町農業委員会の許可または届出書受理通知がなかったときは無効とし～”という文書があります。
おそらく業者はその条文を盾に取るものと思われますが、私が最終的に解除しても良いと決心したのは、「売主が売らない」と業者が言い出したためです。県の窓口にはっきりと説明しようと思います。
これまでのいきさつの中で、私も含め家族もかなり馬鹿にされた言い方をされました。それを我慢してきたのは、新築を立てるための土地を入手するためでしたが、土地が得れないとなれば業者を擁護する必要もありません。
違約金はもらえないかもしれませんが、県に事実を報告します。

どうも有り難うございました。

お礼日時：2007/06/05 22:43

No.1 回答者： yanemoto 回答日時： 2007/06/05 15:24

不動産業者に、非がないというのは、理解できませんね。

業者が、売主なのか、媒介なのか解りませんが、仮に売主ならば、
認可等がおりていない土地を売ることは、宅建業法違反、
媒介ならば、重要事項説明違反にあたると、思います。
おそらく、こんな業者とは交渉しても無理なような気がします。
宅建業者を監督する、官庁（県の担当課）に相談することを、
お勧めします。

この回答へのお礼

yanamoto様、回答有り難うございました。
不動産売買契約書を見ると、売主には不動産業者になっております。そのため、土地の所有者は不動産業者になっている(名義変更ができている)と思っておりましたが、最近になって売主がこの不動産業者に売らないと言い出したそうです。理由は、3月には県の認可が下りると言っていたのに未だに認可が下りていないことと(売主はお金を必要としているのにお金が入らないため)、水道工事費が嵩むことがわかりその費用の半分ぐらいを見てほしいと言ったため、腹をたてたそうです。
新築のために住宅メーカーも決めており、営業の方にも相談したところ、住宅メーカーの不動産部門の方をアサインしてくれる事になり、契約書の内容を確認してもらい対応方法を考えてもらえる事になりました。
違約金はもらえないかもしれませんが、県には報告して法に委ねようと思います。
本当に有り難うございました。

お礼日時：2007/06/05 22:26