借地に建つ家の処分

現在両親の住む家なのですが、借地で、建物がすでに亡くなった叔父の名義になっています。

祖父母の時代からの家で、築50年にはなるかと思います。
ねずみや害虫の被害がひどく、母が引っ越したいと言っているのですが、その際は家を解体して更地にして地主に返さないといけないのでしょうか？

また、父が死んでもこの家から動く気はないと言いはっていて、父の元気なうちはどうする事もできません。

私はすでに嫁いでいるのですが、子供は私一人なので、父の死後は私に家の処分などの義務が課せられるのでしょうか？

土地や不動産に関する知識が全くありません。
どうぞよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： swat0000 回答日時： 2007/08/02 16:57

専門家の意見です

まずは旧法の借地契約なら絶対に建物は取壊してはいけません
財産が全て無くなりますよ・・大損します
簡単に説明しますね
あくまでも旧法の場合の話です
何処に住まれているか分かりませんけど・・・
建物がどんなにボロボロでも価値／借地権利はあります
法律的に説明しますと地主より借地権者が保護されています
例えば地主が借地権を購入する場合には借地割合で購入をしなければなりません　場所によって違いますけど　関東だとだいたい4割6割です
その土地売却相場が坪100万円だとします
地主が貴方から買取る場合には坪60万ださないと買えません
だだし提訴等になれば和解ですので5割5割がおおいいですね
逆に貴方が土地を買取る場合でもそうです
もし貴方が土地を坪50万円で買っても坪100万で売却出来たら
坪50万円は利益が出ますよ。。。
だから絶対に解体はしては行けません・・・
建物が存在しなければ・・借地権は消滅します　
地主は無料で土地が返って来た事になります
借地権は他人にも売却出来ますよ　
売却する場合には色々とありますけど。。。その辺は専門知識が無いと失敗しますね　普通の不動産屋では無理ですね
借地権は法で守られていますので・・・
ただ注意は・・地主の承諾を要するもの等は
地代は滞納すると解除になりますので注意してくださいね
相続登記する場合には承諾を要します　承諾料がかかります
建物の建て替え等も承諾＆承諾料がかかります
その他にも色々とありますね

まずは貴方の借地権はいくらか調べた方がよいですね
最寄の税務署にて路線価格を取ります　
路線価格を取ると借地割合が記載されてます　
あとはその土地が市場でいくらで売買されているかですね
坪単価×借地権割合が貴方の借地権の財産となりますね
解りずらいと思いますけど・・参考にして下さい・・・
質問があればどうぞ

この回答へのお礼

大変詳しくありがとうございます。
全く知らないことだらけでした。
借地権を売却する場合、普通の不動産屋では無理とのことですが、どこに相談したら良いのでしょうか？

お礼日時：2007/08/03 18:08

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/06 12:32

＃１，４です。

補足と訂正です。


借地法などの借地の目的というのは、住むことが絶対条件ではなく、建物を所有する目的が絶対条件ですので、住んでいないからといって、契約違反などで契約が解除されるようなものではありません。

地主から立ち退きを要求があった場合、地主には正当な事由がなければ、法的に立ち退かせることができません。
正当な事由は具体的な内容は決まっていませんが、これが不足するとき立ち退き料を支払うことで正当な事由を補充することができます。

また、建物の使用状況、その建物を必要とする状況などが正当な事由の１つになりますので、住んでいないと立ち退きが認められやすくなるだけです。

質問者の状況を考えると、引っ越したいが、建物を取り壊したり、地代を支払い続けるほどの余裕がないということのように思いますので、欲を出さずに、地主が立ち退きを要求しやすい状況というのをつくり、立ち退きを要求されるのを待つというのも１つの方法としてありかもしれません（この場合借地権という財産は失うことになりますが）。

次に、借地上の建物は借地している人の所有物です。普通自分の所有物は自分の自由で処分・使用することができます。本来売買や賃貸することも所有者の自由です。

しかし借地契約では、建物を売買するということは、建物を所有すること自体を売買することになり、借地契約の本来の目的まで売買対象となります。このため、借地契約の相手である地主に大きな影響を与えますので、大家の原則として承諾を必要とします。また承諾の見返りに承諾料（建物所有者が変わると借地契約者自体が変更になるので名義書換が必要なため名義書換料ともいう）が必要となります。

また、借地自体を他の人に貸すことは民法などで原則禁止している転借に該当しますので、契約違反となります。

しかし、借地上の建物自体を賃貸させること自体は、土地のまた貸し行為ではありませんので、地主の承諾なしに建物に対して借家契約をすることはできます（契約に賃貸禁止の条項がある場合を除く）。
http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/totimudan. …

その根拠としては、普通借家契約をした場合、最高裁判例（昭和５６．６．１６）などにより、借地契約を終了させるに当たって、借地上の建物の借家人の事情は考慮する必要がないとなっていること（借地上の建物の目的がアパートになっていることを前提とした、借地契約のように地主が承諾している場合は必要なこともある）から、地主との間の借地契約には影響を及ぼさないため、独立した契約と考えられているからです。


つぎに、自分の書き込みに問題箇所がありましたので訂正補足します。

＃４で、リフォームについて書きましたが、建物の増改築は地主の承諾を必要とする事項ですので、リフォーム内容によっては、契約違反になります。この点は注意が必要であり、うかつにはできないことを追加訂正させていただきます。

同様に、賃貸する場合は、今度は質問者が大家として多大な義務を負いますので、借地借家法に基づく慎重な契約をしないと大変なことになりますので、注意が必要です。


＞父の死後は私に家の処分などの義務が課せられるのでしょうか？

借地権は相続の対象ですので、相続することができ、相続した場合はそれに伴う負債もついてきます（法定相続人としては、妻と子供ですね）。
が、他に資産がなければ、相続を放棄すれば、責任は負いません。つまり相続の際に、他の資産とともに借地権を放棄することにより家の処分義務からも逃れることができます。

No.6 回答者： swat0000 回答日時： 2007/08/04 09:58

そうですね

相続であれば書換料はないです

No.5 回答者： swat0000 回答日時： 2007/08/04 09:55

メールありがとうございます

注意して下さいね　賃貸で貸す事は基本的には出来ませんかね
地主の承諾は絶対に要しますかね。
おそらく契約書にも記載されていると思います
もしやたらに貸してしまうと・・今後提訴等になった場合には必ず不利になります。
借地権はあくまでも借地権者が他に住むところが無いと言う事も大切な要素ですからね。
逆のことも言えます　地主が他に住むところが無い場合にも返却訴訟を求めて来ます。極まれにですけどね

メール頂いた質問に回答します
現在のお住まいは分かりませんけど・・・
まず詳しい情報が無いと・・・今の状態では判断が難しいですね

売却にあたり一番大切な事は地主はそこの土地を買い戻したいかどうかですかね　地主には買取り特権があります

一番高く売却するには
実際に買主を見つけ売買契約を締結します
注意契約書には必ず地主の承認が取れない場合には本契約は無条件にて解除とかは記載した方が良いですね
提訴すれば必ず借地権の譲渡は認められますけどね
地主には譲渡書換え料は取られますけどね
売却価格の3％～5％です
締結後、売却の意思を告げる内容証明を地主に送ります
そこで地主は買取特権を行使するかしないかですね
行使した場合には先日説明したように借地権割合が大切になりますね

2番目に高く売却するには
まず土地を借地権割合にて購入します
購入後、本地になりますからご自由に売却出来ますね
購入するには地主が売却してくれるかどうかですね
土地が大きければ半分返すから半分無償で貰う方法等もあります

売却するにはそれなりに不動産の知識や法律知識が無いと・・
弁護士はあてにはなりませんからね　不動産屋もですね
僕はたまたま両方に知識がありますから　
下手な弁護士は金を取るだけですからね
今まで駄目な弁護士は色々と見てきましたよ
一般の不動産屋も借地権は買取らないから逃げますね

情報を色々とくれれば僕がアドバイスしますよ
離れていても弁護士などをこちらのペースで操ればよいのでから
ちなみに僕は関東です







　

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/02 19:17

＃１です。

＃２，３さんの回答にあるように、借地権って大きな資産になります。借地代さえ払っていれば、建物がある限りのその資産を持ち続けられます。

実際済んでいないと立ち退きを要求されたときに若干影響しますが、基本的に自分たちが住んでいることが借地権を守る絶対条件ではありませんので、地代を支払っていれば、別のところに住んでもかまいません。

地主さんが立ち退きを要求するまでは地代を支払って借地契約を続けていれば、いいんじゃないでしょうか？

また、若干リフォームする余裕があるのなら、その家を賃貸に出してみるという方法もあるのですが。賃貸に出す分には地主の許可は不要ですから。

なお、他人に権利を移動する場合は必要ですが、相続の場合は名義書換料（承諾料）はいらないと思いますが。
http://minami-s.jp/page025.html

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。
借地権が資産になるとは、全く知りませんでした。
残念ながら、年金暮らしの両親ですので、リフォームするゆとりはないようです。
サイトも参考になります、ありがとうございます。

お礼日時：2007/08/03 18:11

No.3 回答者： swat0000 回答日時： 2007/08/02 17:01

ごめんなさい

追加で・・・・

建物は築70年だって平気ですよ　あくまでも借地権の権利が大切なので
先日僕がお手伝いした方は地主には30万で退室しろと言われてましたよ
でも結果は約2500万円地主が払いました^^

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/01 12:53

借家法時代の借地契約ですね（現在は借地借家法）。

借地法はあまり詳しくないので間違いがあるかもしれないことを前提に読んでください。

地主側から立ち退き要求があれば、建物買い取り請求ができたと思いますが、借り手の方から立ち退きを申し出た場合は、更地にして返す必要がありそうですし、また、契約内容によっては途中解除ができない場合もあります。

なお、おじさんの名義ということは誰が相続したのでしょうか？
借地契約の本人はその相続者だと思います。
普通叔父の遺産はその妻（質問者の義理の叔母）と子供（質問者のいとこ）に行くのですが。
何らかの事情で、おじさんの兄弟（質問者の父）が相続しているのでしょうか？

親戚といえども借地権限のない人は、借地契約をどうこうすることはできませんので。

質問者の父が相続している場合は、借地権はその妻（質問者の母）と質問者が相続することになりますので、処分義務はかかってきますね。
但し、地代を払っていれば、建物が滅失するまで借地契約を存続させることができます。

なお、原則として地主さんの許可が必要なのですが、建物の価値があれば、それを売却することができます。この際高額の名義変更料が必要にはなるのですが。

この回答へのお礼

叔父には妻子がなかったので、父が相続しました。
というか、もともと叔父は住んでいなかったのですが、独り者の叔父を不憫に思った祖母が、叔父名義にしてしまったようです。

建物は相当古く、価値は全くないと思います。
やはり更地にして返却しないといけないのですね…
ありがとうございました。

お礼日時：2007/08/02 09:14