歯ブラシ選びの大事なポイントとは?

現在両親の住む家なのですが、借地で、建物がすでに亡くなった叔父の名義になっています。

祖父母の時代からの家で、築50年にはなるかと思います。
ねずみや害虫の被害がひどく、母が引っ越したいと言っているのですが、その際は家を解体して更地にして地主に返さないといけないのでしょうか?

また、父が死んでもこの家から動く気はないと言いはっていて、父の元気なうちはどうする事もできません。

私はすでに嫁いでいるのですが、子供は私一人なので、父の死後は私に家の処分などの義務が課せられるのでしょうか?

土地や不動産に関する知識が全くありません。
どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

専門家の意見です


まずは旧法の借地契約なら絶対に建物は取壊してはいけません
財産が全て無くなりますよ・・大損します
簡単に説明しますね
あくまでも旧法の場合の話です
何処に住まれているか分かりませんけど・・・
建物がどんなにボロボロでも価値/借地権利はあります
法律的に説明しますと地主より借地権者が保護されています
例えば地主が借地権を購入する場合には借地割合で購入をしなければなりません 場所によって違いますけど 関東だとだいたい4割6割です
その土地売却相場が坪100万円だとします
地主が貴方から買取る場合には坪60万ださないと買えません
だだし提訴等になれば和解ですので5割5割がおおいいですね
逆に貴方が土地を買取る場合でもそうです
もし貴方が土地を坪50万円で買っても坪100万で売却出来たら
坪50万円は利益が出ますよ。。。
だから絶対に解体はしては行けません・・・
建物が存在しなければ・・借地権は消滅します 
地主は無料で土地が返って来た事になります
借地権は他人にも売却出来ますよ 
売却する場合には色々とありますけど。。。その辺は専門知識が無いと失敗しますね 普通の不動産屋では無理ですね
借地権は法で守られていますので・・・
ただ注意は・・地主の承諾を要するもの等は
地代は滞納すると解除になりますので注意してくださいね
相続登記する場合には承諾を要します 承諾料がかかります
建物の建て替え等も承諾&承諾料がかかります
その他にも色々とありますね

まずは貴方の借地権はいくらか調べた方がよいですね
最寄の税務署にて路線価格を取ります 
路線価格を取ると借地割合が記載されてます 
あとはその土地が市場でいくらで売買されているかですね
坪単価×借地権割合が貴方の借地権の財産となりますね
解りずらいと思いますけど・・参考にして下さい・・・
質問があればどうぞ
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この回答へのお礼

大変詳しくありがとうございます。
全く知らないことだらけでした。
借地権を売却する場合、普通の不動産屋では無理とのことですが、どこに相談したら良いのでしょうか?

お礼日時:2007/08/03 18:08

#1,4です。



補足と訂正です。


借地法などの借地の目的というのは、住むことが絶対条件ではなく、建物を所有する目的が絶対条件ですので、住んでいないからといって、契約違反などで契約が解除されるようなものではありません。

地主から立ち退きを要求があった場合、地主には正当な事由がなければ、法的に立ち退かせることができません。
正当な事由は具体的な内容は決まっていませんが、これが不足するとき立ち退き料を支払うことで正当な事由を補充することができます。

また、建物の使用状況、その建物を必要とする状況などが正当な事由の1つになりますので、住んでいないと立ち退きが認められやすくなるだけです。

質問者の状況を考えると、引っ越したいが、建物を取り壊したり、地代を支払い続けるほどの余裕がないということのように思いますので、欲を出さずに、地主が立ち退きを要求しやすい状況というのをつくり、立ち退きを要求されるのを待つというのも1つの方法としてありかもしれません(この場合借地権という財産は失うことになりますが)。

次に、借地上の建物は借地している人の所有物です。普通自分の所有物は自分の自由で処分・使用することができます。本来売買や賃貸することも所有者の自由です。

しかし借地契約では、建物を売買するということは、建物を所有すること自体を売買することになり、借地契約の本来の目的まで売買対象となります。このため、借地契約の相手である地主に大きな影響を与えますので、大家の原則として承諾を必要とします。また承諾の見返りに承諾料(建物所有者が変わると借地契約者自体が変更になるので名義書換が必要なため名義書換料ともいう)が必要となります。

また、借地自体を他の人に貸すことは民法などで原則禁止している転借に該当しますので、契約違反となります。

しかし、借地上の建物自体を賃貸させること自体は、土地のまた貸し行為ではありませんので、地主の承諾なしに建物に対して借家契約をすることはできます(契約に賃貸禁止の条項がある場合を除く)。
http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/totimudan. …

その根拠としては、普通借家契約をした場合、最高裁判例(昭和56.6.16)などにより、借地契約を終了させるに当たって、借地上の建物の借家人の事情は考慮する必要がないとなっていること(借地上の建物の目的がアパートになっていることを前提とした、借地契約のように地主が承諾している場合は必要なこともある)から、地主との間の借地契約には影響を及ぼさないため、独立した契約と考えられているからです。


つぎに、自分の書き込みに問題箇所がありましたので訂正補足します。

#4で、リフォームについて書きましたが、建物の増改築は地主の承諾を必要とする事項ですので、リフォーム内容によっては、契約違反になります。この点は注意が必要であり、うかつにはできないことを追加訂正させていただきます。

同様に、賃貸する場合は、今度は質問者が大家として多大な義務を負いますので、借地借家法に基づく慎重な契約をしないと大変なことになりますので、注意が必要です。


>父の死後は私に家の処分などの義務が課せられるのでしょうか?

借地権は相続の対象ですので、相続することができ、相続した場合はそれに伴う負債もついてきます(法定相続人としては、妻と子供ですね)。
が、他に資産がなければ、相続を放棄すれば、責任は負いません。つまり相続の際に、他の資産とともに借地権を放棄することにより家の処分義務からも逃れることができます。
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そうですね


相続であれば書換料はないです
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メールありがとうございます


注意して下さいね 賃貸で貸す事は基本的には出来ませんかね
地主の承諾は絶対に要しますかね。
おそらく契約書にも記載されていると思います
もしやたらに貸してしまうと・・今後提訴等になった場合には必ず不利になります。
借地権はあくまでも借地権者が他に住むところが無いと言う事も大切な要素ですからね。
逆のことも言えます 地主が他に住むところが無い場合にも返却訴訟を求めて来ます。極まれにですけどね

メール頂いた質問に回答します
現在のお住まいは分かりませんけど・・・
まず詳しい情報が無いと・・・今の状態では判断が難しいですね

売却にあたり一番大切な事は地主はそこの土地を買い戻したいかどうかですかね 地主には買取り特権があります

一番高く売却するには
実際に買主を見つけ売買契約を締結します
注意契約書には必ず地主の承認が取れない場合には本契約は無条件にて解除とかは記載した方が良いですね
提訴すれば必ず借地権の譲渡は認められますけどね
地主には譲渡書換え料は取られますけどね
売却価格の3%~5%です
締結後、売却の意思を告げる内容証明を地主に送ります
そこで地主は買取特権を行使するかしないかですね
行使した場合には先日説明したように借地権割合が大切になりますね

2番目に高く売却するには
まず土地を借地権割合にて購入します
購入後、本地になりますからご自由に売却出来ますね
購入するには地主が売却してくれるかどうかですね
土地が大きければ半分返すから半分無償で貰う方法等もあります

売却するにはそれなりに不動産の知識や法律知識が無いと・・
弁護士はあてにはなりませんからね 不動産屋もですね
僕はたまたま両方に知識がありますから 
下手な弁護士は金を取るだけですからね
今まで駄目な弁護士は色々と見てきましたよ
一般の不動産屋も借地権は買取らないから逃げますね

情報を色々とくれれば僕がアドバイスしますよ
離れていても弁護士などをこちらのペースで操ればよいのでから
ちなみに僕は関東です







 
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#1です。



#2,3さんの回答にあるように、借地権って大きな資産になります。借地代さえ払っていれば、建物がある限りのその資産を持ち続けられます。

実際済んでいないと立ち退きを要求されたときに若干影響しますが、基本的に自分たちが住んでいることが借地権を守る絶対条件ではありませんので、地代を支払っていれば、別のところに住んでもかまいません。

地主さんが立ち退きを要求するまでは地代を支払って借地契約を続けていれば、いいんじゃないでしょうか?

また、若干リフォームする余裕があるのなら、その家を賃貸に出してみるという方法もあるのですが。賃貸に出す分には地主の許可は不要ですから。

なお、他人に権利を移動する場合は必要ですが、相続の場合は名義書換料(承諾料)はいらないと思いますが。
http://minami-s.jp/page025.html
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この回答へのお礼

何度もありがとうございます。
借地権が資産になるとは、全く知りませんでした。
残念ながら、年金暮らしの両親ですので、リフォームするゆとりはないようです。
サイトも参考になります、ありがとうございます。

お礼日時:2007/08/03 18:11

ごめんなさい


追加で・・・・

建物は築70年だって平気ですよ あくまでも借地権の権利が大切なので
先日僕がお手伝いした方は地主には30万で退室しろと言われてましたよ
でも結果は約2500万円地主が払いました^^
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借家法時代の借地契約ですね(現在は借地借家法)。

借地法はあまり詳しくないので間違いがあるかもしれないことを前提に読んでください。

地主側から立ち退き要求があれば、建物買い取り請求ができたと思いますが、借り手の方から立ち退きを申し出た場合は、更地にして返す必要がありそうですし、また、契約内容によっては途中解除ができない場合もあります。

なお、おじさんの名義ということは誰が相続したのでしょうか?
借地契約の本人はその相続者だと思います。
普通叔父の遺産はその妻(質問者の義理の叔母)と子供(質問者のいとこ)に行くのですが。
何らかの事情で、おじさんの兄弟(質問者の父)が相続しているのでしょうか?

親戚といえども借地権限のない人は、借地契約をどうこうすることはできませんので。

質問者の父が相続している場合は、借地権はその妻(質問者の母)と質問者が相続することになりますので、処分義務はかかってきますね。
但し、地代を払っていれば、建物が滅失するまで借地契約を存続させることができます。

なお、原則として地主さんの許可が必要なのですが、建物の価値があれば、それを売却することができます。この際高額の名義変更料が必要にはなるのですが。
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この回答へのお礼

叔父には妻子がなかったので、父が相続しました。
というか、もともと叔父は住んでいなかったのですが、独り者の叔父を不憫に思った祖母が、叔父名義にしてしまったようです。

建物は相当古く、価値は全くないと思います。
やはり更地にして返却しないといけないのですね…
ありがとうございました。

お礼日時:2007/08/02 09:14

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土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

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※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

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たぶん建っている家を取り壊して、不動産屋さんが建て売りを建てて販売するという方向だと思うのですが、その場合家の解体費用などはこちらで全額もつことになるのでしょうか。
借地の契約書には、特に更地にして返還という内容はありません。
これから交渉が始まるので少しでも知識があればと思い質問しました。どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更地渡しの要求は無いと思います。但し、あまり金額が大きいと言ってくる可能性もあります。
解体費をどちらが持つかは法的に決まったことではなく、交渉の余地のある問題なんです。

ですから、よけいに、あなたはこちらから解体費の話はせずに「現状のままで」引き渡すのが当然という態度で臨めばいいのです。
相手は、おそらく解体費も計算に入れて金額を出してくると思います。

不動産屋が地主とどういう借地契約をするかはこのケースではあなたは関与してませんから、今後も関与しないことです。
「その問題はそちらでやってください。当方は希望の価格で売却できれば良いのです」という立場です。

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
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