テアトロラッフィナート公演のゲストに中西恵三!! >>

借地についてご相談ですが、現在、60年以上土地を借りて住んでいます。(住宅についても60年以上経過し引っ越しを検討しています。)
ただ、借地については祖父が終戦直後に口約束で借り、そのまま一度も更新も何も無く土地を借りている状態になっています。
そのため、特に契約書も無く・・・最近、地主からは土地を買って欲しいと言われています。しかし、こちらも土地を買うほどの経済的余裕はありませんし、住宅を出て行くにしても解体費用や引っ越し費用などがかかるため、せめて地主に解体費用を求めたいのですが地主に解体費用をいくらか貰えるでしょうか??
(若干、身勝手な要求のようになっていますが、ご回答お願いします。)

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A 回答 (2件)

■「終戦直後に口約束で借りそのまま一度も更新も何も無く土地を借りている状態・・・・」


 平成4年の借地借家法施行以前からの借地関係には、旧借地法が適用され、
 契約期間を定めなかった借地契約の契約期間は30年間とみなされます。
 また、借地権の契約期間が満了した後、借地人が土地の使用を継続しており、
 木造住宅のような非堅固な建物が存在していて、地主が遅滞なく異議を述べなかった場合、
 契約は「法定更新」によって20年延長されます。
 現在6 0年以上経過とのことなので、法定更新が2回された状態と考えられます。
 契約書がなくても借地権は発生していると考えて良いでしょう。

■借地権とは
 借地権は「土地を借りる権利」ですが、 相続が発生した場合、控除額以上の評価であれば課税対象にもなりますし、
 地主の承諾があれば第三者に譲渡することも可能な「資産」でもあります。
 現状は、相談者が「借地権」、地主が「底地権」を持っている状態とお考えください。

■「地主からは土地を買って欲しいと言われています。」
 地主が「買って欲しい」というのは「底地部分」の権利のことです。
 借地権相当部分は既に相談者の資産ですから、普通の「所有権価格」よりはだいぶ低い金額のはずです。
 所有権価格に対する「借地権」の割合は、
 国税局が相続税の課税評価をするために出している「路線価図」で確認できます。
  ※近傍の土地の実勢価格×(1-借地権割合) ということになります。

■対応案
(1)土地の購入は断る
 価格に関わらず買う気がないのでしたら、単純に断るだけでよいです。
 その結果、底地権が第三者に売られてしまう可能性はありますが、
 底地が転売されても借地権がなくなるわけではありません。
 但し、今後の地代の値上げや建替時の建替承諾料の心配は残ります。
(2)底地権を購入し自分で利用するか、「完全所有権」の土地として転売する。
 底地を購入すると、取得税や登録免許税がかかりますので、
自分がそのまま利用するならよいですが、転売するなら経費が余計にかかります。
(3)地主と共同で「完全所有権」の土地として第三者に転売する。
 相談者が「借地権」、地主が「底地権」の売主となって転売すれば、購入者にとっては普通の所有権を買ったのと同じことです。
 地主:土地価格×(1-借地権割合)、相談者:土地価格×借地権割合
で分配すればよいのです。
 建物が不要ということなら、相談者の取り分から建物撤去費用相当分を差し引いて、
 あらかじめその分を安く設定して売り出せばよいです。
(4)面倒くさいので借地を地主に返す
 単純に借地権を返す、ということでもよいでしょう。
 貸地が無料で返還されるのは地主にとってたいへん得な話です。
 今建っている建物は、逆に地主に建物の買取請求をすることが可能です。
 時価評価になるのでおそらく二束三文でしょうが、定期借地権ではないので、
 取り壊して云々という懸念は不要です。

※地主が全くの素人だったり、恐ろしく地価が安い場所だったりすると、
 当事者同士だと話が通じなかったり、損得勘定が違ってくるかもしれません。
 専門家が入ったほうが交渉しやすい話ですから、
 地元で評判のよい不動産仲介業者などに相談してみるとよいと思います。
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なぜ解体する必要があるのか不明です。


地主に求めるぐらいならばそのままの状態で返せば良いだけでしょう。

ちなみに地代は払っていたのでしょうか?
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