女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

 祖母名義の建物を父が相続し、名義変更せずに住んでいました。登記簿で確認済みです。
 父が亡くなり、借地権と建物の取り壊し費用の相殺ということで地主の方と話がついています。 
 相続人は、私と兄弟です。

 1.取り壊しまでの手続き
 2.建物の固定資産税の停止

について教えてください。

よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

地主が建物解体費を負担する代わりに質問者は借地権を放棄するとのことでいいですか?



その前提で回答します。

建物はなくなってしまっても借地権者が「また建てます」という意思表示を看板などで行えば借地権は存続します。よって建物を解体するだけでは不十分です。以下に示す覚書を地主と質問者で締結するといいでしょう。

・借地権者は借地を地主に返還する
・ただし建物の解体費は地主が負担する
・以上をもって借地契約を解除する

後は地主が解体業者に建物を解体させ、解体証明書を業者から貰います。質問者はその証明書をもって法務局に行き「建物滅失登記の申請」を行います。ただし建物名義が祖母のものなので祖母の代からの戸籍も持参し、自分が正当な相続人ということを法務局に示す必要があります。

すると建物の登記がなくなり、その情報が市区町村に伝わり、固定資産税はなくなります。建物が1月1日現在ある場合は翌年度も課税されます。ない場合は翌年度は課税されません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
まさにこの前提です。

>建物名義が祖母のものなので祖母の代からの戸籍も持参し、自分が正当な相続人ということを法務局に示す必要があります。

 これは、大変そうですね。
 頑張ります。

お礼日時:2014/06/09 22:48

1です。



よく考えると建物は消えてしまっているのですから、相続関係を法務局はあまり追求しないかもしれませんね。

1.とりあえず滅失登記の申請をしてみる
2.法務局で云々言われたら戸籍の用意

このくらいの気持ちでやってみましょう。

1月1日前までに滅失登記が終わっていれば固定資産税は翌年度かかりませんので、ゆっくりでいいでしょう。


しかし地主がいつまでも解体しない可能性もあります。そのような場合に備え、市区町村に対して固定資産税の負担者が地主に代わる旨の届出を出しておくのもテです。建物の固定資産税を払うのは地主になりますので質問者には損害が及びません。

1で回答した「覚書」に上記を追加しておくといいですネ。
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借地権と取り壊し費用の相殺という意味がわかりませんが、解体して引き渡すなら、滅失登記は地主が申請人になれば建物の相続登記など経なくとも可能です。

一番費用がかからない方法です。
詳しくは解体前に土地家屋調査士へお尋ね下さい。申請人が地主でも費用負担は建物所有者です。

建物を現況のまま地主へ引き渡すなら、祖母から遡って相続登記をして、登記上も地主名義にする事を要求されるでしょう。祖母~父~子の建物の遺産分割協議書が必要になります。
依頼先は司法書士です。

固定資産税は解体しても今年の分は支払わなければなりません。滅失登記をしたり、所有権の移転登記をするなら法務局から市町村へ通知されますから、翌年からは課税されません。
登記上の移転などせずに、所有権を変更した場合などは、市町村の税務課などへ、所有者の変更届けなど提出する必要があります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

税金の件も疑問だったため、助かりました。

お礼日時:2014/06/09 22:53

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Q借地に建つ家の解体について

こんばんは。
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負担してくれるのでは、と言っています。
近所に土地をかりていて、最近返還された方は、
地上権の事をうるさく言わない代わりに、建物は
そのままで良い、と、不動産屋に言われて話が
ついたそうです。
不動産屋に言う前に、少しでも知識を持っていたいと
思い、質問させていただきました。
地上権が今でも存在するのか…とかよく解りません。
詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

1.ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
 地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません(地主が「地上権」の設定登記を承諾しない)。
 
 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
 ただ、推測で決めつけるわけにもいかないので、その土地を管轄する法務局で、土地登記簿謄本(=登記事項証明書)を取って、地上権が登記されているか確認して下さい。手数料は1筆当たり1000円です。

2.さて、土地を借りている権利が「賃借権」の場合、借地法で保護される「借地権」があると推定されます(平成4年以前の借地契約なので、いわゆる新法といわれる借地借家法ではなく、旧法の借地法が適用される)。

 ここで、「借地権」があると推定されると書いたのは、土地の固定資産税程度のあまりにも低額の地代では賃貸借とはみなされず、「借地権」が否定されることがあるからです。この場合には、極めて弱い権利である「使用借権」と認定されます。

3.土地を借りている権利が「地上権」か「借地権(賃借権)」か「使用借権」かで、回答の結論は大きく変わってきます。

 「地上権」の場合は、地上権そのものが売買の対象になるので、地主の承諾なくして第三者に地上権を売ることができます。建物の解体費用については、売却価格から値引きすればいいだけです。
 ただし、地上権の可能性はほとんどないと思います(実務では借地契約のうち0.01%以下です)。

 「借地権(賃借権)」の場合は、建物買取請求権を行使できることがあります(借地法4条2項)。これは、借地に建物を所有する借地人が、借地契約の期限が来て土地を明け渡すときに、地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利のことです。要するに借地期間が満了したときに、借地契約を更新しない場合に適用できます。

 しかし、借地契約の期間の途中であれば、借地人の方に債務不履行があるので、地主に対して建物買取請求権を行使できないと考えるのが妥当なようです。
 質問者さんが借地契約の途中解約であれば、建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があると思います。

 最後に、「使用借権」の場合には、そもそも「借地権」のように借地人を保護する規定が全くないので、質問者さんが建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があります。

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 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
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更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

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いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
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Q登記上亡き祖母名義になっている建物を相続するには?

私の母が昨年亡くなり、伯母・叔父と3分の1ずつ共有していた建物を、相続することになりました。相続による所有権移転登記をしようとしたところ、登記上は20年前に亡くなった祖母の名義のままになっていることが発覚しました。固定資産税はこれまで 伯母・母・叔父の3名で支払いをしており、3分の1ずつ共有していることになっているという認識でいました。
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Aベストアンサー

非常に面倒なケースですね…

まず、相続人の特定を行います。
名義人であるおばあさまの死亡時点での相続人を調べ上げます。(おばあさまの生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍が必要)
相続人を特定したら、そこから現在の段階で代襲相続が発生していないか確認する必要があります。
おばあさまにはあなたのお母様がいらっしゃるので、子供(あなたなど)に代襲相続が発生しています。
さて、おばあさまには何人お子様がいらっしゃったでしょうか。
全ての子供に相続権があり、そのうち現段階で亡くなっている方がいればその子供、子供も亡くなっていればさらに孫に相続が移ります。

相続人が特定できたら、遺産分割協議書を作成し、全員に実印の押印をしてもらい、印鑑証明を用意します。
さらに、相続人(亡くなっている人も含め)の現在の戸籍と住民票(亡くなっている方は除票)を用意します。
印鑑証明、戸籍、住民票は本人でなくても委任状+自分の本人確認書類があればとれます。但し亡くなられた分を取得する場合、相続人であることを確認するため戸籍が必要になります。
(委任する人の記名・押印があり、誰に何を委任するか明確に記載されていれば様式は問わないところが多いです)

あとは固定資産評価証明を市町村役場で取得します。(登録免許税の算定のため必要)
申請できるのは名義人もしくは相続人ですので、相続人が行かれる場合は戸籍を持っていく必要があります。

必要書類について詳しくは法務局に問い合わせてください。

今回のケースは下手すると相続人が10人を越すことも考えられます。
中には全く会ったこともないような人に連絡して印鑑をもらわないといけないケースも出てこようかと思います。
ここまで複雑だと、司法書士のようなプロに頼むほうがいいかと思われます。
当然費用も高くなりますが…

非常に面倒なケースですね…

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さて、おばあさまには何人お子様がいらっしゃったでしょうか。
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Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

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3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
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   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
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   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。


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