中古住宅付き土地を購入し、後に壊してから新築する際に注意すること。

Question

いつもお世話になります。
家を建てるために土地を探し始めて半年経ちますが、なかなか条件に合う土地が見つからりません。
本来は更地を探していたのですが、不動産屋に古家付きの土地を勧められました。
建物は２０年ほど前のもので、ほとんど居住していないので、そのままでは到底住めません。
リフォームするにも水道管からの交換になるそうなので、更地に戻してから家を建てたいと思います。
市街化区域の第一種中高層、２００m2以上の宅地です。
不動産取得税の減税措置を受けるため、新築に二年以上空ける予定はありません。

そこで質問なのですが、
１．古屋は、いつ、どのようなタイミングで壊すのがよいか？
　　売り主は壊すつもりがない＋税金（固定資産税等）や手数料をなるべく低く抑えたい
２．まずは土地を現金にて購入し、土地に合う家をゆっくり考えたいが、家の造りや間取りを
　　誰に依頼するのがよいか？（建築士？ＨＭ？工務店？）
３．南面のみ道路に面していて（１０ｍ以上）、他は隣家と共有の壁になっているが、
　　共有部の外構デザインは変えられるか？　可能ならばどのように進めればよいか？

勉強を始めたばかりです。宜しくお願いします。

kita52326 · Accepted Answer

１．古屋は、いつ、どのようなタイミングで壊すのがよいか？
　　・新築の施工業者にお願いして、新築工事の直前にやるのが良いです。
・施主として、解体も新築も窓口が同じ方がラク。
・発注総額が大きい方が、価格交渉しやすい。
・近所へのあいさつも（うまくいけば）１回ですむ。
・更地のままにすると、土砂の流出や除草など管理手間が発生する。

２．家の造りや間取りを誰に依頼するのがよいか？（建築士？ＨＭ？工務店？）
　　・予算、手間、思い入れなどの具合によるのではないでしょうか。
　　・ＨＭはあたりはずれの差が比較的少ないと思います。
・手間をかけてもこだわりたい、いろんな提案をさせたいなら建築士。
・そこそこ以上の家を、なるべくラクをしてつくりたいならＨＭ。
・安く上げたいなら工務店。
　　　
３．南面のみ道路に面していて（１０ｍ以上）、他は隣家と共有の壁になっているが、
　　共有部の外構デザインは変えられるか？　可能ならばどのように進めればよいか
　　・「共有の壁」とは外構の塀のことですか？　
　　・基本的には隣家と相談と言うことになります。
・境界の塀は費用折半でつくるのが原則ですが、まだ使えるのでしたら、隣家は応じない可能性があります。また、高価なものや、特殊なデザインの場合も同様でしょうから、費用の負担割合などで折り合いをつくよう交渉しましょう。
・自分の敷地内に全額自己負担でつくる場合はさほど問題はないですが、既存部分の取り壊しなどが必要なら、やはり協議しなければなりません。

nsan007 · Answer

信頼できる建築家探しは大変です。

むしろ信頼できる建築家に出会えれば80％以上家作りは成功したかも知れません。

ご参考までに以下のようなサイトを見て試されてはどうでしょう。

http://kentikusi.jp/

http://www.d-hf.co.jp/

http://dcp-group.jp/index.html

http://www.sumaizukuri.net/bosyu.htm

他にも色々有りますが・・・

nsan007 · Answer

全ての質問をひっくるめて、まずネットなどで信頼できる建築家探しから始められてはどうでしょう。何年か先に建てるにしても、今の段階から相談に乗ってくれます。1や2の質問もその建築家に頼めば良いわけです。
ハウスメーカーや工務店に相談すれば、窓口が素人に毛の生えた営業が対応してきます。システムとして建築士の数が少ないから最終的な設計に入らないと建築士に相談は出来ません。建築家の場合は、途中で取り止めや気に入らない場合は、それまでの費用を清算すれば気軽に断れますが、HMや工務店は簡単に引き下がりません。
実質の建設費に10％の設計料と10％の工事業者経費を乗せてもHMより安く上がる場合が多いです。なぜなら、HMはどうしても、モデルハウス、宣伝広告費、営業マンや本社経費が掛かりますから最低30％は上乗せします。設計料などを項目に上げなかったり、安く設定しているだけで、トータルではそれくらいの経費を上乗せしないと企業はやっていけません。安いので有名な○マホームなども安い値に合うように工事をしますから、それなりに訴訟やトラブルも多いようです。
建築家を自らお金を払って依頼すれば貴方の味方で何でもアドバイスしてくれます。HMの建築士はHMの儲からない事は勧めません。

goold-man · Answer

1　解体はいつでも。
役場に家屋の解体届けを出します（更地にすると固定資産税が高くなる場合が多い）
二年前に廃屋を壊しましたが、固定資産税0がいきなり都市並にかかってきました（年に数万円）
2　建築士に依頼すると建築費の1割の手数料が必要とか。
ご自分で「住まいの**」などの月刊誌や雑誌を見て参考にする。
3　隣家との折衝次第
普通は共有部分は半々負担しますが、既にある壁をを壊して建てかえるので、壊して、運搬や廃棄の費用＋新しい壁代金全額を負担するつもりでないと隣家は納得しないかも。（デザインも隣家に合うものを考えないといけません）

tarotaro001 · Answer

１．築２０年でしたら、建物の固定資産税はほとんどタダです。
　　逆に早めに取り壊して更地にすると、今度は土地の固定資産税が上がってしまいます。
　　更地だと確か高くなります。
　　それに業者に依頼する手間もありますから、建て替えるときに取り壊すのがいいのでは？

２．これは臨機応変でいいと思います。
　　結局、建てるときに、自分の要望を取り入れてくれるのが結局どこなのかによりますから。
　　建てるときにじっくり決めればいいと思います。
　　まずは建物のイメージを確定してからだと思います。

３．共有の壁でしたら、隣家にも所有権があります。
　　このため勝手にデザインを変えたりできません。
　　まずは隣家の主人と話し合う必要があります。

中古住宅付き土地を購入し、後に壊してから新築する際に注意すること。

１．古屋は、いつ、どのようなタイミングで壊すのがよいか？

信頼できる建築家探しは大変です。

全ての質問をひっくるめて、まずネットなどで信頼できる建築家探しから始められてはどうでしょう。

1 解体はいつでも。

１．築２０年でしたら、建物の固定資産税はほとんどタダです。

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